奥林匹克中心区新生态——北辰荟

fossilcwh

second4488 发表于 2022-5-14 12:07
巧妙避开了游客，是怕把游客吓到么

哈哈哈，好幽默。

Diabolik

fossilcwh 发表于 2022-5-15 22:28
好丑，这种地方交给低等级国企，就是浪费。
**审美丑到爆炸。
好歹给华润，中海，啊

这一区域北辰完全包圆了 别人想进也进不来

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挺漂亮的，端庄大方也有国际范，与奥体中心里面的建筑风格相承一脉

acxzhangyuefeng

这也能称得上是高品质商业？不会搞还是别搞了，这种水平能做出商业氛围就奇怪了。

老鹿角

其实就是酒店底商，只不过比一般的大些~ 丑倒不至于。。。

YHYHYH

它这露台要是真能开放也算是一个看点

Diabolik

POLPAS北辰荟与米其林星厨“Chef Duan”段誉强强联合，为亚奥商圈带来轻奢美食体验

将于2023年亮相的POLPAS北辰荟身处奥林匹克中心区，定位为“精致生活幸会场”，致力于打造“商业+”的新模式，是推动亚奥商圈迭代升级的关键力量。目前POLPAS北辰荟已签约从厨27年、打造“新京菜”高品质餐饮系列品牌的米其林星厨“Chef Duan”段誉先生，在引进其旗下品牌新拾玖和新京熹的同时，还将上线新招牌菜品。

据悉，段誉先生是当下“新京菜”的代表人物，其系列餐厅在基于北京文化底蕴的基础上，融汇了与米其林同等的环境、服务、五感等高星标准，以及更加国际化的时尚体验，其不断升级的新店选址要求既注重区域商圈环境，更综合考量新店周边的消费人群结构、人文环境以及可利于自身品牌未来发展的潜力价值。

在他看来，北京北部一直都有高品质餐饮的消费需求，对于奥林匹克中心区生态圈来说，即将亮相的POLPAS北辰荟将成为首都汇聚中国、面向世界的“窗口”，作为消费社交的新地标，将能带动入驻品牌整体价值的持续提升。

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数读亚奥商圈 | SKP、北辰、北投纷纷入局，这块宝地藏着什么秘密？

商圈犹如城市的年轮，不断记录着城市变迁。在北京，跨越百年的王府井商圈历史最为悠久，这里客群结构多元、商业设施集中度高、消费群聚效应明显。以此为核心，伴随城市的外延发展，北京愈发呈现出多中心的商业格局。如今，西有西单商圈不断繁衍新花，华熙商圈点亮京西夜经济；东有CBD商圈演绎着都市生活的奢华与精致，朝青商圈、三里屯商圈吸引青年一族探索潮流世界；南面则有西红门商圈强势引领京南消费崛起，大兴亦庄商圈、房山长阳商圈呈后来居上之势，显示出极大商业潜力。

然而，放眼北京北部，这里交通区位条件优越，坐拥大量高端住宅、写字楼及酒店等物业群落，常驻及流动人口数量庞大，却一直未能成为典型商圈代表。因亚运会、奥运会等契机而形成的亚奥商圈一度被寄予厚望，但现有商业项目品质不高、商业项目稀少，难以匹配区域消费需求，至今仍缺乏商业代表项目。

在国际消费中心城市建设及城市更新的际遇下，京北即将迎来新变局。《商业地产观察》获悉，近期北京SKP、北辰集团、北投集团等商业地产头部企业都将在此投资建设商业项目。那么，巨头争先涌入的缘由为何？此番布局将为区域价值带来怎样的改观？本文拟从数据研策角度，深入剖析，描摹未来。

Diabolik

01
亚奥商圈基本面：
供需不匹配，精品商业存空白

亚奥商圈位于北京中轴北延长线上，2007年奥运村建设完成后，原来以亚运村为核心的亚奥商圈也进行了区域扩张，现今界定范围包括北四环以北、五环以南、京藏高速以东、京承路以西的合成区域。

日益完善的配套设施，构成了亚奥商圈无与伦比的区域优势。据悉，占据其核心位置的国家会议中心二期建成后，将与国家会议中心一期联合打造为总规模超130万㎡的世界级会展综合体（包含1个商业、2个会展中心、4个酒店、7座写字楼）。沿袭奥运基因，商圈内鸟巢、水立方、冰丝带等奥运场馆遥相呼应，加之占地680公顷的奥森公园，形成了具有全国唯一性的体育休闲氛围。值得业内特别关注的是，亚奥商圈有着其他商圈无法匹敌的“大客流发动机”，为区域带来巨量流动客群。统计显示，刚刚在国家会议中心一期、二期落幕的2022年中国国际服务贸易交易会，吸引线下参展企业2400余家，线上参展企业7800余家，5天累计入场25万余人。由此预测，国家会议中心二期及其商业体建成后，必将成为该核心区位的新地标，进一步弥补区域商业客流单一的缺陷，塑造一个多功能、高效能、强势能的商业生态环境。

与此同时，中国历史研究院、中国共产/党历史展览馆、中国科学技术馆、国家科技传播中心、中国工艺美术馆、国家美术馆（拟建）6大史鉴文化集群齐聚亚奥商圈，强化了区域社科文艺体验，使这里兼具国际知名度与本土生活、艺术情怀。得天独厚、不可复制的区域优势以及愈发成熟、丰富多元的业态结构，让众多商业“头部玩家”开始“关注亚奥”。

依据赢商大数据智能商业算法模型，亚奥商圈的区位价值评估分数为8.0分，属良好水平，在全市57个商圈中排名上游，主要反映在交通通达度、商业集中度、客群消费力表现突出。可见，除市级成熟商圈外，亚奥商圈在区域商圈中基础条件优越，具备引领片区商业腾飞的必要因素，蕴含着极大投资发展潜力。以下我们将从交通便利性、客群消费力、人口规模、行业竞争度、聚客能力、商业成熟度六大维度，对亚奥商圈发展前景进行评判分析。

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// 扼守城市流量引擎，高净值客群集中

在交通通达性方面，亚奥商圈优势非常显著。作为京北中枢，区域内由北四环、北五环、安翔北路、大屯路、科荟路，以及京藏高速、北辰西路、北辰东路、安立路、京承高速组成的五横五纵高密度交通路网，可有效链接南北，跨越东西。轨交建设方面，1条机场巴士直通线、3条地铁线路（15号线、5号线、8号线）、65条公交动线串联起多维立体交通，极大缩短了与CBD、望京、中关村等周边商圈的时空距离，便于打造商务白领闲暇时光的“社交折中场”，促进商圈联动性，广泛触发消费客群。得益于高效便捷的交通体系，亚奥商圈距首都机场、北京南站、北京西站等客运枢纽仅需30-40min车程，对高活跃度的会展客群、商务人士、文旅爱好者来说，有利于减少交通时耗，及时切换中转场景。由此可见，亚奥商圈多模式复合型的交通织网，有效提升了到达便利度，有望形成通达全城的商业辐射力与消费向心力，为塑造全国标志性商圈，释放核心商圈影响力奠定了基石。

人口规模方面，亚奥商圈覆盖100+品质住宅小区，60余座高端商务楼宇，居住人口约65.7万，工作人口约48.9万，两大主力客群占比分别达51%、38%，庞大的人口数量为亚奥商圈提供了足量且稳定的客群保障。此外，5A级风景区、奥运体育场馆、国家会议中心等知名地标，吸引了众多商旅客群到访，其中旅游客流、会展客流、运动客流所占比例分别为8%、2%、1%。在地客群与流动客群互为补充，丰富多元的人口结构，将进一步激发商圈活力，促进国内与国际、资源与信息共融互通。

时至今日，亚奥商圈仍是北京高净值人群集中的主要区域之一，目前二手房均价7.8万元/㎡，高于全市平均值18.3%，紫玉山庄、国奥村、富成花园、上林世家等10万+高端豪宅盘踞。根据赢商大数据调研，亚奥商圈内26-45岁的中高产客群占比逾55%，超8成客群学历在大学本科及以上。这些人群以品质家庭、都市白领、潮流青年为主，普遍从事金融、互联网、智能科技、医药健康等高精尖行业，具备高薪高知的特点，消费能力强劲，青睐选择环境雅致、品牌高阶、体验独特的商业空间，注重提升美好生活品味。然而，由于目前商圈内缺少与客需匹配的高品质项目，商业级次低阶且单一，难以满足客群对品质社交、格调餐饮、时尚零售等的需求，因此区域内的就近消费多是满足日常生活所需，大量高端或品质消费外溢到CBD、朝外、三里屯等商业较为优质的版块，其中不乏潮牌、轻奢、重奢品方面的消费。

Diabolik

// 现有商业表现传统，行业竞争度偏低

历经十余年演化，目前亚奥商圈成长为区域型成熟商圈。在6个已开业项目中，体量最大的一站式商业综合体为2013年亮相的新奥购物中心，体量达14万㎡，但由于开业时间较为久远，虽然商场面积充足，品牌丰富度较高，仍无法满足高品质客群的购物及社交需求。

近年来，亚奥商圈内又相继亮相了中海环宇荟、北京太阳飘亮购物中心、北京新辰里购物中心、暖山生活广场等新兴商业，主要以满足社区型消费为主，入市体量较小。2020年底启幕的林奥CITY PARK，建面达到10万㎡，但逾50%的商业面积位于地下，主要瞄准周边高密度居住客群，以家庭休闲中心为定位。整体来看，亚奥商圈内仍缺乏与高端消费需求相匹配的精品商业，商业档次不足，与此同时首店经济及夜经济薄弱，商业活跃度相对较低。

因供需错位，商业创新羸弱，以同级别的望京商圈、双井商圈、中关村商圈为参照，亚奥商圈聚客能力存在明显差距。原因在于，其一在业态分布上：亚奥商圈零售业态极端突出，占比达66%，但具有强客流凝聚效应的餐饮业态、文体娱业态稀少。主要囿于现有商业“重功能轻体验”的百货式经营思维，商业观念传统，导致区域商业难以形成对客流的强吸附作用，与消费者的情感黏性不足。相较之下，另三者商圈业态配比较为平衡，能够根据满足消费者需求及时升级淘换品牌，通过合理的业态结构和品牌内容，形成对目标客群的消费牵引力，提升整体租金收益。

另一方面，现有商业偏向满足周边家庭的日常购物，品牌层级较弱，环境氛围欠佳，场景体验缺失，缺乏与高净值居住客群、商务客群匹配度高的品牌组合，导致商圈客流呈明显的潮汐现象，工作日之外的节假日客流波动较大，品质消费外流严重，购物中心客流密度较低。

综上所述，亚奥商圈商业规模虽然较为充足，但人均商业占有量低，缺乏强实力的代表性商业地产品牌介入，商业潜力尚未被充分挖掘，行业竞争度较低。同时，已开业购物中心表现中规中矩，同质化竞争难以突围，与周边高端客群需求极度不匹配，商圈亟待填补高档精品商业空白，未来重视长期精细化运营的“玩家”或将迎来入局最佳机遇。

Diabolik

02
区域革新进行时：
商业巨头齐涌入，亚奥将迎新未来

北京北部担任着重要的国际交往功能和公共文化服务功能，按照“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，今后这里将建设成为国际一流的商务中心区、国际科技文化体育交流区、各类国际化社区的承载地。

今年8月，北京朝阳区正式发布奥林匹克中心区综合提升行动计划，强调将突出区域“国际交往联络窗口、世界文化交流平台、国家体育休闲中心、全球多边外交会客厅”的核心功能，全力打造重大活动服务保障中国品牌示范区。

加之亚奥商圈配套设施已然非常完善，北辰中心、亚投行、盘古大观等甲级写字楼占比过半，以腾讯、字节跳动、谷歌等为首的世界500强企业、国内头部基金公司-华夏基金均选址于此，高端商务办公人群不断聚合，撬动区域价值不断攀升。承接国际消费中心城市建设的契机，看重政府战略布局以及亚奥商圈发展潜力，商业地产龙头企业纷纷将眼光投向这里，入局亚奥。

据悉，国家会议中心二期商业体项目“POLPAS北辰荟”、北京SKP旗下新项目“DT51”、北投集团打造的“北投购物公园”等新项目都将在近期陆续登场亚奥，通过差异化细分定位，共同引领亚奥商圈整体升级蝶变。

北辰集团实力操盘的POLPAS北辰荟以“精致生活幸会场”为项目品牌定位，将打造集品质社交生活、休闲娱乐、文化购物、美食体验为主要业态的京北首选目的地型精品购物中心。项目亮点方面，POLPAS北辰荟邀请了享誉国际的普利兹克奖得主「克里斯蒂安·德·包赞巴克」担任建筑师，「原研哉」担任平面设计师，并联手世界级艺术家「弗洛伦泰因·霍夫曼」、中国当代潮流艺术家「张占占」独家创造巨型永久性艺术装置，前沿的审美引领有望将北京精品商业艺术美学拉升至全新高度，未来京北网红打卡地已无悬念。

除POLPAS北辰荟之外，北京SKP旗下DT51也于近期筹备开业，项目定位年轻潮流，建成后包括地下1层、地上7层。依托集团沉淀多年的奢侈品牌资源，DT51将入驻LONGCHAMP、GUERLAIN、COACH、kate spade、BA&SH等国际知名品牌，有望盘活区域时尚品质消费，为商圈发展注入新的动力源泉。北投购物公园启幕后则将成为京北唯一的大型TOD个性体验聚合地，放大奥运文化特色，项目将打造运动娱乐体验主题式购物中心，形成休闲运动、体育长廊、奥运主题等多维运动体验组团，以电竞娱乐中心、卡丁车、冰场等营造沉浸式娱乐社交体验。

可以预见，伴随越来越多头部商业地产集团加入，亚奥商圈将迎来蜕变的爆发时刻。此番进化将是对北京商圈的一次重新洗牌，势必有效提升亚奥商圈潜在商业价值，发挥国家级、地标级项目的号召力，有望形成独一无二的城市超级区位，引领商业效能跨越式发展，驱动亚奥版块商业价值与社会效益双擢升。

sclb

旁边酒店是丽思和jw万豪吧，很完美的配置，可惜商业是北辰。

381218467@qq.co

2022年为什么还能设计出质感这么差的商业。还是在全北京乃至全国区位最好的地块之一。 而且那一块商业怎么就是做不起来，地下生意好像差的要死。

Diabolik

北京甲级写字楼市场格局生变，亚奥如何成了新顶流？

金融和科技是一线城市甲级写字楼的两大基石用户，以北京为例，机构数据显示，2022年前三季度，金融、互联网科技是最大需求方，2021年，北京甲级写字楼新增租赁用户中，金融机构占比20%-30%，高科技占比达50%。与此同时，前者具有高度稳定性和极强付费能力，后者则有显著的增长性和带动性，因此，两大行业影响着整个城市的经济版图和资源流向，也决定着区域的存在感和权势度。

然而，既有的格局总是在瓦解和重构，随着字节跳动、腾讯等超大型科技公司将目光投向中关村之外，华夏基金、华泰证券等重磅金融机构走出金融街另立新址，位于北京北中轴的亚奥板块正成为北京甲级写字楼市场上人人瞩目的新顶流。

以互联网为代表的科技公司在地理布局上形成了两大核心组团，一是知春路、五道口、西二旗、永丰组成泛中关村区，一是包含酒仙桥在内的大望京商务区。但是这一传统格局发生着微妙变化——随着TMT巨头不断攻城略地，凭借地段、产品、配套的均好性优势，亚奥屡获青眼、频曝大单，俨然成了北京TMT版图上的“第三极”。

该变化的标志性事件就是腾讯、字节跳动两大科技巨头的豪气入驻。2021年四季度，市场消息传出，腾讯将入驻亚奥板块的亚洲金融大厦，整体租赁面积高达10.7万平方米，创下北京写字楼租赁市场近10年来的单笔成交面积历史之最！

几乎同期，字节跳动正式入驻亚奥核心区域的商务旗舰项目北辰世纪中心，整体租赁面积超过2万平方米，成为北辰写字楼公司历史上最大、分量最重的签单。字节跳动是互联网行业头部企业，其旗下的抖音、tiktok、飞书等产品在中国和全球市场均有海量用户，是近年来中国互联网行业增长最快、影响力最大、估值最高的独角兽企业之一，产业带动力不容小觑。

细数下来，从最早的IBM，到前几年的京东、中兴通讯、小红书、趣加，再到如今的腾讯、字节跳动、美团，亚奥板块的科技雨林吐故纳新，在与时俱进中已育出繁茂生态。

在科技底色增强的同时，亚投行坐镇，中行、招行、建行、汇丰银行、信达证券、中石油、中石化等聚集在此，银行、保险、证券等金融类企业和大型国央企构筑了亚奥板块的牢固基石。

2022年，这份豪华名单又迎来更多VIP——市场消息显示，华泰证券、华夏基金两大顶级金融企业落址亚奥，其中，华泰证券在亚洲金融大厦租下12000平米，华夏基金则自金融街北上将入驻正在建设中的国家会议中心二期配套写字楼北辰中心。

亚奥如此受企业关注，自有客观原因存在。

实际上，2020-2021年是北京甲级写字楼市场的供应高峰期，CBD、丽泽商务区、亚奥三大板块均有旗舰级项目密集入市，供给端的集中爆发一定程度上使甲级写字楼进入买方行情，整个市场暗涌迭起竞争激烈。

强敌环伺下，亚奥能够杀出重围多有斩获，足见其在金融机构、世界500强、大型国央企眼中的地位和竞争力。

市场数据显示，截至2021年末，北京甲级写字楼子市场中仅有4个子市场的空置率低于10%，分别是金融街、中关村、望京和亚奥，其中，亚奥市场的空置率从超过20%的水平降至8.8%，降幅近12个百分点，吸纳力惊人。

另据第三方机构数据，2022年前三季度，亚奥甲级写字楼空置率同比下降2.3%，是经济弱复苏周期下仍然产生了同比净吸纳的少数子版块之一。

亚奥为何如此能打？罗马当然不是一天建成的。

北京中轴线是北京城市文化与脉络的发展轴线，天坛、故宫等世界文化遗产坐落其间，构筑了城市建筑美学价值，展示了历史沉淀，呈现了序列之美，亚奥板块即位于绝无仅有的北中轴之上。经过1990年亚运、2008年奥运会和2022年冬奥会的持续投资，如今的亚奥已经成为集文化、体育、会展、旅游、科技、商务、居住于一体的体育文化中心和国际交流中心——亚奥板块的价值腾飞能够成为企业能级提升和迈向国际的加速器。

与此同时，在供给端，北中轴线附近汇聚了亚洲金融大厦、城奥大厦、盘古大观等一批高品质的写字楼项目，在品质足以承载重磅优质企业的入驻，进而促使整个区域进入了良性上升通道。

2023年，亚奥即将迎来又一个高品质项目入市——北辰中心，该项目是国家会议中心二期综合体项目内5A甲级写字楼，由五栋独栋写字楼和会议中心两侧配楼组成，总体量约13万㎡，其雄踞亚奥商务核心，比邻鸟巢、水立方，由国内知名上市公司北辰倾力打造，提供总部独栋、超大平层、标准办公等多种办公形式。