北苑商圈开始全面升级

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大家眼中的万达广场，一定是装修高度统一化，业态极度完善化，覆盖全客层的大型购物中心，形态板正、准时开业是它的关键词。

但是在空间创新的开发上，比如屋顶花园、地铁连廊、主题街区，我们可能鲜少见到万达的身影。

但这样的境况正在被改写——

比如北京通州万达广场，在其开业第八年，开出了全新的地下街区——东8yeah巷，并且得到多家官媒的宣传加持，让街区迅速出圈。

看来，我们要重新审视对万达的固有印象了。

特色与功能并存
这个街区有点意思

2014年开业的通州万达广场是继CBD、石景山之后，北京的第三座万达广场，由购物中心、甲级写字楼、室外商业街组成，也是万达在北京城市副中心的首秀。

其购物中心在开业时就引入了万达百货、万达影城IMAX、大玩家超乐场、大歌星KTV、永辉超市BRAVO等主力店，及7家北京首店、155家通州首店。

这对于先前的通州商业来说，是史无前例的一次突破。

室外商业街「西门金街」脱胎于曾经的通州西门市场，经过万达的二次开发之后，以室外步行街的形式重新面世，自开街以来始终烟火气十足。

再来看看通州万达广场的交通区位。

它靠近地铁八通线通州北苑站，虽然从地铁出来过一条马路就是万达的地界，但是距离万达广场购物中心最近的出入口，还需要穿行一部分西门金街，直线距离达200米。

购物中心并非可以直接连通地铁，这对于从地铁来往商场的顾客而言，多少有一些不便。

随着今年东8yeah巷的开街，大家惊奇于通州万达广场地下空间开发的可能性之外，更让人惊喜的是，它直接拉近了地铁客群到万达广场mall的距离。

如下图所示：从地铁出口到东8yeah巷最近的出入口，只有短短几十米的距离，顾客通过这个地下街区，可以径直走进万达广场购物中心原先的B1营业空间。

因此，从功能上来说，东8yeah巷是成功的。

如果从商业角度来考量，东8yeah巷是在消费者购物习惯发生转变的当下，购物中心通过商业空间的重新规划打造，对消费场景进行的一次升级。

随着Z世代逐渐成为消费主力，东8yeah巷在商户的引入工作中，也将重点放在了16-30岁中青客群。

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吸引了一组高质量的区域首店：

国民快餐品牌老乡鸡在通州万达开出Club店、
来自长沙的创意中式糕点品牌虎头局渣打饼行、
精品咖啡品牌Seesaw、The Woods Coffee、
来自西安的本土创意茶品牌茶话弄、
专注于在购物中心呈现夜生活业态的海伦司小酒馆、
还有Hitgoo嗨特购、和府捞面、7分甜、南锣肥猫等61家人气热牌，共同丰富了通州商业的品牌齐全度。

100%的街区开店率，1/3的品牌首次与万达展开合作，这些都充分说明了通州万达在招商层面所做的努力，也从侧面印证了万达广场之于北苑商圈的辐射能力。

东8yeah巷在进行店铺落位组合时，也尽可能地将不同品牌做到了合理分区。

例如，在街区最重要的1号门，布局了前文提到的Seesaw、很久以前羊肉串、Foodbowl超级碗。它们都是品类细分领域里的代表品牌。

在街区与商场B1超市相接的入口处，东8yeah巷布局了和府捞面、争鲜回转寿司等中型规模餐饮品牌，以及面包店、中式点心人气品牌作为业态的补充。

一些潮玩、美妆、零售和体验游艺类品牌，穿插在街区的主干道两侧，而门店面积较大的品牌，则被安排在街区的「死角」区域。

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亮点一：用打造购物中心的方式做主题街区，购物体验好感度拉满。

其实在各个城市逛过的主题街区不少，成功案例不乏靠讲故事火出圈的北京百货大楼和平菓局、上海世纪汇·1192弄，以及近两年新亮相的上海北外滩来福士和瑞虹天地太阳宫带来的「City Mart 城市集市」系列，又或是像北京朝阳合生汇的21街区这样靠量取胜的角色。

但更大一部分的「街区」只是为了盘活商场的死角区域，为运营街区而强行「赋予」主题或故事。

东8yeah巷则是在「青春」、「潮流」的外衣下，打造了一个兼顾多业态的综合性商业空间：

它有自己独立的中庭能够承接品牌活动，也在街区开设了多个和购物中心、室外商业街连接的出入口，而且还有零售、餐饮和生活方式品牌加持，俨然是一座潮流的Mini Mall，营造出与通州万达广场风格完全不同的购物目的地。

亮点二：细节处理认真的主题街区，一般都不会差。

首先，在街区的包柱处理上，东8yeah巷做了如下几个解决方案：

1、在靠近出入口的柱子上，贴出整个街区的导览标识，让进入街区的顾客能一目了然最重要的信息；

2、部分包柱提供给了街区里的王牌商家，成为了品牌的又一个展示橱窗，如图片里所示的Seesaw包柱，展示了品牌的袋装咖啡豆。

3、最后的一部分包柱，则用悬挂的主KV和鲜艳的涂鸦风格，强调东8yeah巷的品牌风格与整体调性。

其次，虽然走访当日并未看到确切的品牌围挡信息，但整个街区内装嵌入了不少POP MART相关信息元素，甚至还看到一整面墙展示品牌信息，不禁让人猜想：这家时下正热的本土潮玩头部品牌，未来也或将落店于此？

如果让我来评价东8yeah巷的游逛感受，应该可以用「超出期待」来形容。

尤其是在北京五环外的地理位置，以街区形态引入众多人气热牌，这一点就足以让人打出高分。

东8yeah巷的出现，让原本的购物中心与轨道交通无缝接驳，也衬托出东8yeah巷在空间上的强功能性，强功能加上多业态，既做到了消费体验的补充，也实现了更大客流的加持。

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通州万达广场的进击之路

2014年之前，整个通州区的商业与北京城六区相比非常薄弱，大多数商业都是以百货商店的形式存在，且均为本土品牌，如通州贵友大厦、蓝岛百货通州店、国泰百货等。

2012年开业的北京华联天时名苑购物中心（BHG Mall），是通州早期开业的购物中心之一。

虽然项目与地铁站仅一街之隔，但其定位于社区型购物中心，且商场规模小，因此辐射能力有限。

2014年初，通州区首家星巴克开业，为区域商业的升级转型释放了新的信号。

同年底，万达旗下的通州万达广场与李嘉诚控股ARA Reits的京通罗斯福购物中心双双开业，两座购物中心甫一入市，就将通州商业体量提升了一倍。

众多快时尚、高端香化、人气餐饮品牌随优质物业进入通州区。

近年来，随着运河商务区如火如荼地加快建设，2019年北京市**搬入城市副中心，都为通州区的商业发展带来了利好。

比如去年，北京北投爱琴海购物公园开业，为通州带来了首家星巴克臻选、首个轻奢品牌Kate Spade与首家国际五星级酒店品牌希尔顿；第三季度环球影城开业，其环球城市大道配套商业为通州商业再加一把力。

据悉，远洋乐堤港（原远洋新光天地项目）、新光大中心Art Park将在一年内开业，还有未来的通州合生汇、通州富力中心、合景悠方等项目待入市。

如此一来，留给通州万达广场加速破立的时间愈发有限。

因此，除了打造出通州首个购物中心街区——东8yeah巷之外，通州万达广场也对其购物中心的业态迅速进行升级调整。

以餐饮品牌为例。有冀菜「海底捞」之称的小放牛北京首店落户通州万达；喜茶、太二酸菜鱼、巴奴毛肚火锅、探鱼、热啊等人气品牌也将自己的区域首店开设在此。

去年，Dior Beauty通州首店落户通州万达广场，开业当天营业额拿下50万，创下了Dior Beauty精品店的开业纪录，这也是高化品牌第一次将独立门店开进通州市场。

今年年初，我们看到更多的高端香化品牌在商场西区打围，其中还有在通州不太常见的Burberry Beauty、Gucci Beauty，以及娇韵诗、雪花秀等市场热牌，与先前开业的丝芙兰一起，将项目的高化氛围拉满。

一边引入美妆高化，完成品牌及店铺的优化升级；一边开辟东8yeah巷尝试更多样的潮流业态；同时还连带室外商业街开出泸溪河、西少爷等人气品牌。

可见，通州万达广场正在激发商业空间更大的可能性，显然已经做好了成为城市副中心时尚标杆的准备。

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消费者到底需要怎样的主题街区？主题街区又如何与购物中心良性互动、协同发展？或许还是可以从部分案例中找到些许答案。

除了「主题」够明确，在细分的经营内容之下，为街区填充适合的商户品牌非常重要。

正如主打潮流的东8yeah巷开出了在年轻人当中颇受喜爱的海伦司酒馆，和平菓局将中式点心铺植入街区中，深化街区定调与品牌定位的强关联性。

社交属性较强的主题街区，会形成自己独立于商场的IP，具有较强的出圈势头。这一点，和平菓局绝对是印证该观点的绝佳证明。

除了沉浸式「再造」老北京市井生活的日常，在整个街区里营造了多个大场景打卡点之外，还加入了旧时代照相馆、小卖部、街巷大排档等「包装」过的商家，让消费者沉浸其中，引发情感共鸣。

说到底，主题街区还要足够的「有料」。

有意思、有话题的内容，是支撑主题街区吸客和吸金的重要元素。

因此，当我们看到一向形象板正，每家商场大同小异的万达广场，开出了这一具有反差感的主题街区时，不管是业内还是消费者，都多少会充满兴趣与好奇，想知道它究竟会带来与众不同的体验。

站在第三方观察者的立场，东8yeah巷的出现，至少让我们看到了通州万达广场积极调改与拥抱新消费力量的态度。

希望如万达这样的商业老将，都能够主动破立、时刻进取，继续赢得市场与消费者的尊敬。

kukou

没说怎么跟地铁链接～要建个地下通道？

rovone

kukou 发表于 2022-3-23 18:16
没说怎么跟地铁链接～要建个地下通道？

目前没有跟地铁连接，商场入口离地铁口近了一些。

acxzhangyuefeng

竟然能开Seesaw、The Woods Coffee，还可以。前段时间去通州万达发现一楼基本都把服装店换成了高端化妆品，基本算是万达广场招商的顶峰了吧。。。

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北苑商圈地处通州副中心核心地带，北至滨惠南三街，西至京津公路以东，南至玉带河西街，东至通惠南路。商圈交通便利，轻轨八通线北苑站与一号线贯通；市、区多条公交线路在商圈附近设立了站点。

商圈所在的北苑街道、杨庄街道，辖区面积 3.35 平方公里，新老社区交错。商圈周边小区密集，3 公里内辐射居住人口 50 余万人，其中工作人口 18.6 万，占比达到三分之一以上；形成传统消费人群与现代消费人群并存的消费格局，具有强大的消费支撑以及多元化的消费需求。

主要商业设施目前已经全部建成，包括通州万达广场、西门金街、国泰百货（通州店）、华联天时名苑，建筑面积 30 余万平方米。2022 年计划建设街区级家园中心，进一步丰富区域公共服务。

辐射住宅区
通典铭居、河和居、通惠苑、北苑小区、新华西街145号院、新华西街131号院、北苑19号院、北苑49号楼、北苑55号院、北苑67号院、万方家园、旅游新村、天时名苑、杨庄北街、朗峰嘉园、芳洲花园、广通小区、杨庄小区、科印小区、京澜誉府、复兴里、帅府园、中山大街、珺芳苑、新华西街小区、怡佳家园、北光小区等。

需改造提升的主要建筑及空间节点：

1) 通州万达广场周边公共空间；

2) 西门金街周边公共空间；

3) 华联天时名苑周边公共空间；

4) 国泰百货（通州店）商业建筑及周边广场公共空间。
图片

北苑商圈已成为服务通州商业、商务发展的重点商圈；保障通州民生品质提高，增强居民获得感、幸福感、满意感的首要商圈；地铁与公交换乘、连接通州重要城市干道的交通枢纽型商圈。

目前交通秩序有待进一步综合治理。商圈环境设施有待更新，空间利用有待完善，在消费空间、多元体验、时尚发布、商业活动方面还存在设施不足的问题。业态结构优化有待提升，品牌引进方面仍有较大提升空间，缺少高端特色要素，消费升级驱动力不足，特色消费吸引力不足，与当前消费模式契合程度不高。文化属性、艺术属性、体验属性有待增强。

以“一加三”为总体定位，致力于将北苑商圈打造成为城市副中心现代活力枢纽型商圈。

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通州北苑地铁站与万达广场旁边，今年将开工建设一座家园中心，在补充机构性养老设施、社区级文化设施、社区服务中心、物流配送中心等功能的同时，预留一定的弹性配置空间，解决辖区公共服务半径不足和服务类别缺失等问题。项目建成后，周边居民将拥有“5分钟生活圈”。

什么是家园中心？通州区北苑街道相关负责人介绍，家园中心是北京城市副中心控制性详细规划中提出的一项创新性做法，按照规划，副中心将在12个组团内结合功能分区、人口分布以及现状建设36个家园中心，“它相当于城市级物业，有利于补齐城市公共服务设施的短板。”

北苑家园中心建筑面积约1.6万平方米，其中社区级文化设施约5000平方米、机构性养老设施约3000平方米，剩下的空间用于设置物流配送中心、社区管理用房、社区服务中心以及弹性空间。在功能布局上，北苑家园中心内部将划分出养老、医疗卫生、教育、文体、商业等不同功能区，为老人、青年、小孩营造舒适的服务场景。建成后，运营方还计划以便民、养老、文化、教育、体育等五大功能对家园中心内部功能进行针对性强化，满足更多个性化、差异化需求。

北苑家园中心西侧就是地铁通州北苑站，未来将预留一条地下通道方便居民通行。家园中心北侧，将建设一座公交枢纽，让市民出行将更加方便。在公交枢纽旁边，还计划建设一处办公场所，满足科技型企业总部及中小企业的商务办公需求。