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本帖最后由 黄河时代 于 2022-3-21 18:52 编辑
大图的尺寸太大发不上来，发个小图吧
何谓大型、大中型、中小型？没有准确定义。一二线城市也有差别，上海万象城比济南万象城体量更大，但是对比之下，上海万象城不显得那么大。此处以建筑面积10万平以上的。杠精绕道。
中小商场的重要性毋庸置疑，在家门口就能喝星巴克，吃老板恋上鱼，并没有厚此薄彼之意。不过，多数人可能不太会去其他片区的小“社区型商场”，但去大“区域中心型商场”，比如去首店打卡、或者因为其他亮点（去融创茂游乐场，华山环宇城旁的景区遛娃）。
当目前在建的mall开业、待出让的TOD商业地块建成，全市的商业格局也就基本成型了。我在省外从事过连锁运营，目前在济南发展，比较关注商业选址，研究商业也是个人的爱好。十年间，济南的建成区，变化确实非常大。愿意多多交流，比如聊聊你对大型商场或重点商圈的看法。
1，发展眼光
不能直接拿现在的眼光、区位条件去看多年前建成开业、或者立项的商业体。也就是少当事后诸葛亮。就像当年贤文庄海信的新房，比西站的恒大金碧新城，每平也就贵1000多，现在二手房贵1万多。
经四路万达是济南的第一个综合体，开山之作，已经有12年了。和谐广场2011年开业，把步行街和百货串联起来，采用了跃层设计，毕竟在当年银座百货的势头很强劲。
恒隆当初来济南是“破局”（济南恒隆的负责人用了这个词）。济南当时的商业并不算活跃，恒隆也不是那么熟悉济南市场，不可能一步到位的主打重奢。万象城是13年底拿地（此前则聚焦在大观园东边），而确定举全市之力打造CBD是在15年，还要几年才能完全建成入驻，万象城的当初定位和目前落位还是很精准的。
2、新老商圈
能坐拥既有的繁华商圈很好，济南世贸广场贡献了世贸整个商业体系中，最高的租金。印象城来济南不算早，通过资本运作进入了洪楼商圈。
西站板块，龙湖天街+远大，本月待土拍麦德龙东地块，还有宜家这一引流利器。北京荟聚就是双核驱动的大型家居+大mall。
新商圈也在发展和形成之中，广义的东站板块，龙湖天街+大悦城，还有体量很大的万虹、待出让黄台电厂东商业地块。济南是山体公园之都，市区南部青山入城，也造成了商业上一定程度的分隔，比如莲花山版块和相邻汉峪版块、雪山版块。而张马、球墨，一直到东侧的济钢，建成后都是有一些中小马路相连通的。除了几个大mall，街边店可能也会很有商业氛围。
3、存量竞争
万达广场是购物中心增量发展阶段的代表，快速复制。存量竞争，就是高度内卷，越是要推陈出新。比如，在年轻刚需家庭较多的东站片区，大悦城能玩出什么新意。引入更多的全省首店，或者订制化的概念店，或者吸引真正有工匠精神的店铺，从街边到商场。
越是把一众商场憋出大招，消费者的体验就越丰富。我们学习或者羡慕的一些能级更高的城市，商业氛围也是这么“进化”来的，力争的是引进大陆首店或者开设亚洲旗舰店，还有如何策展。前滩太古里号称商场招商的天花板，在那个本没有商业氛围的地段，不使出浑身解数是不行的。
这样的神仙打架，让我想到本世纪初的华语歌坛，周杰伦的一个怨念是没拿过最佳新人奖（被孙燕姿拿走了）。而男歌手中的周王陶是三座大山，2003年作为新人的林俊杰，定位居然是“唱跳”歌手。
4、大本营的新选择
是否考虑把山东半岛城市群，作为开连锁的基本盘？
（1）风险管控
在一线城市做连锁，启动门槛更高，不确定风险也更大，即便开上三四家，市场反响可能也没什么水花。蹭过一家轻食餐厅的饭，首店在恒隆，二店在K11，然后就没有然后了。听他们老板聊合作农场的食材，还有空间设计的用心之处。
很多时候，在一线城市做连锁，不是你不努力，而是对手太强了；少看看“新人笑”，多看看“旧人哭”。就像鸡汤文说的，失败比成功的借鉴意义更大。
“在北上深挣不了五万，都不好意思谈月薪”虽然有段子的成分，但是中等收入的行业总部，除了保留一些研发、市场、财务职能，有必要考虑产业转移，除非是高利润的旗舰大牌。让员工能承担月供两三万（也就买个刚需房），是让连锁行业很难承受的。做传统行业别太指望期权，资本驱动下，烧钱实现高速规模扩张（加密拓店），追求报表数据和估值模型，更需要的是扎实，不是故事性。而且开店就是做生意，波动性让人更焦虑。
（2）“群山无峰”
换一个角度，更多商场建成后，在济青各开设四五家店，选择地级市开设五六家，就有一个15家店的基本盘了。测试并完善了产品，开设多个城市分公司/店总，也考验了管理能力。
几年前说，山东的城市群“群山无峰”，现在济南的首位度依旧比较低，而成都被戏称为“成都省”。从做连锁角度看，群山无峰有这个优势。CBD建成后，也至少有新一线的都会感了。能算群山中的一个高峰。有品质有格调、又不作不矫情的精品店铺，更适合这方水土。也更适合长线经营。
2014年，第6座大悦城开在了烟台。不讨论烟台是二线还是三线城市，单说目前所有自建的（包括已开业和在建的，区别于管理输出）大悦城中，烟台是唯一没有地铁的城市。一线城市的商业品牌，进入山东，没有选择两个副省级城市。
2015年，全国第一家万象汇，开在了淄博（在全国那么多二三线城市中），去过一次，品质感不错。这就是山东城市群的下潜潜力，或者市场容量。
（3）地域口味
在麻辣烫赛道的上市进程中，杨国福跑在张亮前面。单说一个方面，起家哈尔滨的杨国福，口味的普遍适应性更强。之前，全国各地的“面”支援西安疫情的宣传海报中，代表山东的是炝锅面，第一反应“这也叫特色美食？”第二反应“还确实是山东特色”。喝完酒，问服务员有啥“饭”，一般总少不了米饭、饺子、“炝锅面”这老三样。大家也都爱喝炝锅面。
（4）区位优势
连锁行业的管理难度和强度大，需要频繁往来。济南不只通往京津、沪宁杭之间很便利，济郑高铁开通之后，到西安和武汉的标杆车都是三小时左右。到青岛、郑州、石家庄是一个半小时左右通勤。
5，畅想黄河北
从包括北绕城高速的城区地图看济南。黄河北岸的这个圈，是画在了7号线的大桥站（工程名），仅供参考。期待起步区的发展，不论是新建桥隧、还是黄河大道，规格都非常之高。
城市能级的提升，看CBD区域，是经济大省省会的应有之样，省域金融总部、国营省企总部、还有各类会计、律师、设计事务所等高附加值服务业，但是距离宁杭的城市能力还是有差距。城市能级的跃升，成为成武宁杭这样的强二线，可能要看黄河北的城市科创区，一方面是大院大所和新兴产业集群，一方面是央企和跨国公司的区域总部。
期待未来大桥副中心的综合体 |
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发表于 2022-3-20 20:22:52
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