|
|
熟悉南京的朋友知道，南京在河西拥有一座巨长的CBD，从梦都大街开始算，一直延伸到鱼嘴，全长在8公里左右，更是华东地区仅次于上海的第二大商务区。作为南京面向国际的新封面，大家对于河西的这座CBD期望值还是很高的，但是它的争议一直比较大。
一般CBD的形态，大多为聚合形态，为的是提高商务活动的效率，因为大家都在一片有限的空间之内，两个公司不管位于这个区域的任何位置，距离都会比较近。而轴线型CBD就没有这样的特性了，如果两个公司正好位于CBD的一头一尾，距离成本相对于聚合形态会高出很多。所以现状轴线CBD并不是一个高效的方案，除非加一点新的配方。
在城市当中克服距离最好的交通方式就是地铁，有了地铁即使CBD是S形或者环形都没有太大的关系，因为地铁的特性足以抵消掉线条型CBD的低效率。
但是南京的河西CBD只做了一半，令人诧异的是，地铁2号线仅仅在CBD设置了两个站点而后突然转向，避开了江东南路，而后期地铁S3号线在CBD同样也只有两站，也就是说当下这个巨长的CBD仅有4座地铁站，且还不是连续的。有轨电车倒是基本全程覆盖了CBD，但有轨电车与汽车混行，效率并不高。
同时花巨资打造的CBD距离长江过远，使得不管是从江北望向河西还是从长江上望向河西，CBD均因为过远，而显得过小，甚至因为江边高层住宅的遮挡，而不能欣赏到全貌。
河西CBD本身较高的整体规格，并没有最大化的展现出来，其巨大的身姿很难在普通人的常规的视角下被完整的欣赏到，需要借助航拍才能完整一睹它的芳容，错失了打造南京长江新封面的一次难得的机会。
这些令人费解的问题，到底是真的缺陷还是有意而为之？大家有没有想过这个问题？
我们站在城市运营的角度来分析，河西新城在开发之初会面临两大困难，一是资金，二是人口。资金很简单，向银行借，但有借必有还，怎么还？用卖地的收入还！土地卖给谁？卖给开发商。开发商卖给谁？卖给新居民。所以如何吸引开发商购地，如何吸引新居民购房，并且愿意支付相对较高的价格，就成了这个流程最终的关键点。
如何提升河西的含金量，除了现代化的路网系统以及更好的绿化之外，大型的文化设施以及CBD显然是一块金字招牌，本质上来说CBD其实是资本的一种物化表现，它代表了城市资本力量潜在的流动方向，有点类似于坐庄的感觉，所以它才能对开发商和新居民产生吸引力，因为CBD给予了增量价值的可能性。有了开发商和新居民的认可，CBD周边的土地才能获得更高的产出。所以理论上只要河西全境都能受到CBD的辐射影响，那么河西整体就都能实现土地价值的最大化。
想明白了这一层，我们再来看河西的中轴线CBD布局，显然这是非常现实的做法，同时这种模式也实现了CBD功能对于河西的等距离覆盖，对于新居民来说也相对比较公平，而不管是单点聚合还是滨江形式的CBD都做不到这一点。
在中前期放弃滨江景观的同时，河西把滨江封面的任务交给未来的鱼嘴，从这个层面上说河西其实并没有真正错过滨江新封面，而是在中前期主动放弃了，最好的要留到最后。不过，近日有消息传言鱼嘴500米高楼的建设遇到一些困境，后续如何有待观察。
而至于二号线拐弯的问题，实际上也是理想与现实的抉择，地铁是城市中非常高效的交通工具，但高效率的同时也是吞金兽。地铁2号线2010年就已经开通，而CBD二期2011年才开建，而现在已经是2021年的年底，现在不管是鱼嘴还是CBD三期都还处于早期阶段，发展到规划的那个规模估计还需要10年的时间。
如果早年2号线沿着江东南路一直延伸到鱼嘴，规划上是理想了，但现实中，是对地铁资源的一种严重浪费。而改道油坊桥，巨大的人口不仅可以给地铁回血，也帮助安置到油坊桥的大量拆迁居民，分享到了城市发展的红利，同时许多初入职场的年轻人也因为油坊桥以及2号线，获得了一处距离CBD很近的奋斗之所，这显然是三赢的结果。
所以看待问题一定要从理想和现实两个层面来思考，或许很多事情都能够想通。
--------转自大南京生活圈微信公众号 |
本帖子中包含更多资源
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？注册
x
|
[复制链接]
IP卡
狗仔卡
发表于 2021-12-8 11:21:21
提升卡
喧嚣卡
显身卡