长沙北辰三角洲大悦城市调报告 | 深度

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B1&B2 南区
美食主题空间 网红小吃

项目的地下商业空间都位于南区商场，其中B1的品牌较少，开业率也较低；B2则是聚集网红小吃和美食水吧的主题街区「平行长沙」。

（B1、B2的品牌落位图）

（B2的主题街区入驻的部分品牌）

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L1 北区商场主体
高阶美妆 瞰江餐酒 时尚穿搭 珠宝配饰

本层是整个商业体中空间切换和业态组合最复杂的楼层，零售品牌集中在北区商场，餐酒及娱乐品牌位于瞰江商业外街；由于美妆品牌和部分零售品牌都在围挡中，L1既是最具品牌号召力的楼层，也是开业率最低的楼层。

• CHANEL、Lancôme、YSL、NARS、Kiehl's、植村秀及Sephora等品牌构成了长沙城北暨需的新美妆氛围；
• 周大福、LONGINES、THE BEAST、 APM Monaco、I DO、RAY BAN等形成了珠宝配饰区；
• ANNAKIKI、ZARA、UNIQLO等构成了潮流服饰区；
• 在稀缺江景和绿道公园之间，18号酒馆、TSING TAO青岛酒馆、MASSES酒吧等更是构建了长沙独一无二的瞰江休闲娱乐区。
• 引人瞩目的曼联梦剧场（围挡中）位于瞰江商业外街的最南端。
  

（L1的品牌落位图）

（ L1打围中的部分美妆品牌）

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（打围中的ZARA、LONGINES等品牌）

（ANNAKIKI的橱窗美陈）

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（L1的部分已开业品牌）

（商场西侧瞰江商业外街的部分酒吧品牌）

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L2 北区
潮流女装 时尚配饰 生活配套

品牌主要集中于北区，以女装及配饰品牌为主；几无品牌入驻的南区则显得十分冷清，临江一侧的COMMUNE和THE CHAMPS CLUB等通过星光大道与相邻楼层的餐酒品牌形成一个氛围整体。

（L2的品牌落位图）

（L2北区的部分女装品牌）

（L2北区的满记甜品）

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L3 运动潮流 休闲男装 亲子娱乐

L3的人气氛围比L2要好很多：

• SKECHERS、JACK&JONES、balabala等组成了运动、男装、童装组合的多元服饰氛围；
• 占据双层空间的NEOBIO奈尔宝家庭中心和城市英雄在北区形成了亲子娱乐氛围；
• 位于临江一侧的餐饮酒吧与L2层的瞰江餐酒相互呼应；
• 位于南北两大区域及瞰江商业之间的茶颜悦色则起到了人气衔接的作用。
  

（L3的品牌落位图）

（L3涵盖不同客群的服饰品牌）

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（儿童乐园和电玩品牌）

（具有日式杂货铺风格的畹町）

（位于三大区域之间的茶颜悦色起到了客流衔接器的作用）

（位于星光大道的餐酒品牌）

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L4 全球美食、湘湖风味、格调料理、商务宴请

该楼层是正餐品牌聚集的单一业态楼层，不仅有各大菜系、日料、泰式菜、海鲜自助、明星烤肉店等，也有费大厨辣椒炒肉等本地网红餐厅以及长沙商场必不可少的茶颜悦色，但缺少本地黄金组合之一的炊烟时代小炒黄牛肉不免让人有所遗憾。

（L4的品牌落位图）

（L4的部分餐饮品牌）

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L5  文化美学空间 电影时光 书店 KTV

本层主要是以覔书店为基底并融合咖啡、沙龙、文创、自拍馆等多元组合的「塢里OPEN HOUSE 」主题空间，以及金逸影城和星聚会KTV；在另一侧的江景平台，还有阿波罗尼亚等融合音乐剧和小酒馆的创新文化品牌。

（L5和L5M的品牌落位图）

（围绕覔书店展开的多元业态）

（入驻的金逸影城）

（全玻璃房的阿波罗尼亚具有极佳的瞰江视野）

从整体上看，项目的招商率约为90%，开业率约为80%；作为在长沙新兴商圈以轻资产模式打造的城市级商业地标，如此的开业数据已属不易；而项目在美妆、运动、娱乐、亲子、餐饮等优势品类上所取得的招商成绩，更展现了大悦城控股超强的品牌号召力。

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04

暨需改进的诸多问题

先天缺失 细节不足 未来可期

长沙大悦城在空间融合、主题场景、营销活动、品牌招商等方面都有靓丽表现，打造出极具特色的滨江商业中心；但同时，项目不仅存在很多先天缺陷，在硬件设施、物业管理等方面也有诸多问题。

交通不足和迷之动线

在项目外围，由于临江且被浏阳河地下隧道所阻隔，项目无法与周边的地铁1号线北辰三角洲站无缝连接；从地铁站到商场，需要出站后步行约500米才能抵达；而紧邻浏阳河隧道和长沙三馆一厅的缘故，项目周边的日常交通并不算通畅。

（项目开业期间周边的交通状况 @图源自网络）

在项目内部，基于长沙大悦城是由南北两个不同结构的商业盒子、临街铺面、瞰江商业外街、地下商业空间等组合而成的多元商业体，叠加不同空间、不同楼层之间的复杂出入口和连接通道，不仅在场内产生了泾渭分明的热区和冷区，也让消费者经常迷路。

（南区商场L2层有相当面积的冷区）

（南区和北区商场之间的LG层通道只允许顾客单向步行通过）

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赶工问题和设施不全

施工中的场地，在项目的前期宣传中，位于B1、L5和L6的三大主题空间十分引人关注；但在开业时，L6层的主题空间并未如期完工；同时，在营业时间内推着工具车在商场内使用客梯的建筑工人也让人颇感无语。

（开业时的L5层室外平台，L6层并未开放）

未完工的设施，暂停使用的直达电梯、无法显示的导示屏、不能直视的消防卷帘门、十分突兀的消防栓、设施不全的母婴室等拉低了顾客的体验感；而未按惯例公布的包含客流、销售等数据的开业战报，更让人怀疑项目的多个硬件子系统未能及时启用。

（开业期间商场内大部分直梯都暂停使用）

（商场内的多个导示屏都没有正常工作）

（B1层主题区的消防卷帘门）

（商场内大部分消防栓都是以上状态）

（母婴室内并没有配备应有的设施）

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物业问题和细节不足

在物业环节，多处没有清理的公区通道显得相当脏乱，维护不足的公区空间让人摇头，在商场L2层甚至还有用绿植堵塞的消防通道，而地下停车场显然也有待完善。

（商场内有很多类似的场景）

（B1层主题区护栏的安装和维护水准）

（此处布置绿植的操作让人迷惑）

（位于B3层的地下停车场）

在细节方面，洗手间内没有设置较低的儿童洗手台，洗手间外的休息区还没有完成安装；各个楼层出入口的商场导示牌也未全部安装就绪；商场室内特别是高区有明显的装修气味，在商场室外各层退台之间的星光大道也能闻到很重的油烟味。

（洗手间内统一高度的洗手台）

（洗手间内很多细节不忍直视）

（部分楼层洗手间外设置有休息区，还有部分却是空空荡荡）

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瑕不掩瑜和改进提升

综合来看，长沙大悦城在细节上还有较大的提升空间，特别在硬件设施方面，着实让人大跌眼镜。或许，作为项目业主方的北京北辰地产集团对此难辞其咎。

瑕不掩瑜，如此更凸显长沙大悦城在招商运营上取得的出色成绩，作为项目操盘方的大悦城控股在打造创新商业空间及主题商业场景等方面展现出深厚功力。

（长沙大悦城临湘江北路的主视角）

当下，我们看到了长沙大悦城作为城市新兴商圈核心商业地标的革新力，我们也看到了项目对推动长沙商业发展的引领力。

未来，随着主题空间的竣工启用、硬件设施的不断完善以及主要品牌的全面开业，我们坚信长沙大悦城将有更杰出的表现。

#特注本文部分信息和图片来源（排名不分前后）

新湖南、三湘都市报、大悦城控股、长沙北辰三角洲大悦城、A+DESIGN·新珈设计、凯德集团中国等，本文为「新商业LAB」原创内容，文中所用图片如未标注，均为「新商业LAB」原创作品，未经授权，严禁转载或使用！

dreams@BLACK

喜欢看作者实地考察报告，带来务实求真的信息，多来长沙玩哦

anderain

dreams@BLACK 发表于 2021-11-8 14:18
喜欢看作者实地考察报告，带来务实求真的信息，多来长沙玩哦

哈哈，谢谢支持～