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本帖最后由 illusiome 于 2021-10-25 11:43 编辑
很多朋友一直觉得上海的旧改还做得挺不错的，这么多老的城区，老的街区啊，仍然能够产出非常有具有实用性和美学性的一系列的旧改的项目。
然后就会说“为什么广州做不到”
或者说北京也做得相当不错啊
首先他们会可能会觉得：广州做不到的原因是因为**部门不不行。
然后第2种呢就是可能更复杂一点
变成“广州不行的原因是因为广州的产业能量，不够上海大，整个市场的水平不够”
这种说法可能稍微带了一点思考和判断在内，
但其实也是非常片面的观点
首先，我们说说什么是城改，
基本上就是有几个大的方向，
一个是村改，旧村改造，
第二是厂改，旧厂改造，
第三是城改，旧城改造，
最后是城市的微改造
这四个方向基本上代表了三种解决方案的思路
当然，城市的更新也好，旧改也好啊，拆迁也好，城市的势能能级是很重要，这个是毋庸置疑的。
但是同样的，这个所谓城市能级，它是一个很笼统的东西。
是大区总部吗？是地方LFQ吗？是资金总量吗？是行政等级吗？
都是，也都不是。
它其实并不存在一个客观的、具体的标准去说什么是城市能级。
这个指标，在城市内部自己做review还行，
和其他城市横向对比则毫无必要。
没有必要把这些形而上学的，虚的概念的东西看得太重。
城市更新更重要的是具体到每个项目，外在的力量怎么去支撑：项目到底能不能做，做成什么样和有没有持续性的一个方案。
我举个例子，其实广州是做了很多轮的城市微改造的，
包括外墙粉刷，
包括城市的公共配套的更新（广州2001年公交就有做路线电子化，能在站台看到下几班车的到站时间）
包括生活环境治理等等，
在之前的15年，这种更新是广州或者说整个广府文化朱主流
“城市的最大功能是让居民过得更好”
但居民做得更好，这其实是一个不完整的命题。
他完整的命题是什么？是安居之外还有乐业。
广州的人太注重安居这一块，当然，市ZF需要让居民的生活更好。
但是却长时间忽视乐业，
甚至很多人都不知道乐业。
因为传统的地安，
他们的生存模式是依附在土地上面的，
就是如果这个土地不是这种破房子能做仓库，
不是出租屋能出租，
然后他就做不了批发市场，
他就租不出去给那些前铺后厂的人，
如果广州不是这么能级高的一个城市，
外来人口不多的话
他的出租屋是不值钱的，对吧？
但很多人只看到结果嘛，
结果就是，他们给那些前舖后厂的出租，给外地人出租，
虽然生活过得不错，
但他其实不知道什么是乐业，他没有参与到整个广州的发展业态里去。
自然也提不出什么的城市更新的解决办法。
这里我们普及一个知识，
所谓一个商业地产，或者说一个旧改项目，它价值是怎么确定的？
它价值其实就是一个未来的预期收入，加上投资者的需要的收益期望，
然后经过风险系数调整而得出来的。
所以很多人在互联网上各种提案，经常会提出一些很奇怪的项目，
什么整个沙面变成太古汇这种级别的高奢侈场啊啊，
什么在环市路啊，天河路啊，修超大规模的地下的隧道啊，
什么要把SKP之类的引到广州的一些旧城区里边啊。
但这些设想其实都是做不到的，
因为所有项目投资方都要自己的投资回报比，例如ROI。
你看，
拆迁征地需要钱，
建安需要钱，
税务需要钱，
做配套需要钱，
运营也需要钱。
然后整个项目能够赚钱的地方，就是把这些拆迁后的土地，扣除配套后
通过建安，
得出了可出租面积，或者可售面积（如果是住宅的话）
每平方米的一个单位收入，无论是租金还是销售
租金要考虑运营成本和税，销售要考虑很重的土增税。
还是拿沙面重奢场做例子
你要保护古建筑，你要做翻新，你还要拆大量的六二三路的地去解决这么大规模的一个商业组团所需要的交通问题
这样的项目，扣除掉公共面积，很多租户每平方米的租金甚至要去到500-800多块钱。
这么一两个顶奢牌子还行，超大规模的，又怎么可能支撑？光是开发贷的利息就已经是把租金收入都吃完了。
这个是做不到的。
这也是为什么地方ZF一直在努力的把自己变成一个淡马锡，
各种投资企业，希望除了投资回报以外，他们能够在税收上把钱那一部分回来。
很多越秀荔湾的旧改的所谓活化
其实并没有没有把产业进去。
上两轮（亚运期间）的不说了，
就说新一批2016年开始的，例如惠吉西的那种，
也不过是引入了一些咖啡店、茶饮店、餐厅等的业态吗？
这些店铺的租金、税收能支撑改造费用吗？
支撑不了的，所以这些仍然是纯粹的惠民措施
仅仅把外墙刷好，把环境做漂亮，对于**而言
就是一个纯粹的支出，
那么他现在当然就希望能够稍微有点收入，
但本质上，
广州老城区的这些旧改的房子，
它有一个很大的一个问题，就是非标准化和不合规
说整个广东省的去乡土化进度是是比较低的。
例如我们看到旧村的握手楼，动辄5、6层，乃至10层以上。
本质就是一种侵占
为什么握手，就是把公共区域能拿即拿
为什么高层，就是把空间能偷即偷。
由于去乡化的不完整，之前的40年在广州的不同区域都有大量这样的房子征地成本会是别的地方的几倍之余，他们这样修的房子并不会让改造后的项目价值增加。
很多人说广州应该学习上海的中心城区的改造
通过微改造、拆迁、产业导入、活化等方式去让市区变得更美
诚然，上海的确有很多不错的好项目，
但由于前文提过的去乡化问题，上海的方法根本无法复制到广州
举个例子好了，永庆坊有一栋4层的钉子户，从侧面看，很明显就是一个一层半的房子直接加建上去的。
这种房子，你根本无法去改建，因为里边的工程标准是完全的黑箱，他自己住你都怕他塌下来，何况用来运营？
所以永庆坊的改造也是拆掉后重新修一个类似的形态。
更别说是各类握手楼，其改造难度大，拆迁和重建难度更大。
现在越秀做的就是将很多挡住真正历史建筑的旧楼给拆掉，把采光露出来。
也算是一条路子。
这种在市中心不规整，历史遗留的改造房，以粤桂闽三省为主
类似京沪渝蓉等城市，是没那么多的
尤其是上海，大部分的旧建筑都有迹可循，里边的工程条件和质量都登记在案，
自然能快速活化。
前文也提过，不完整产业的结构，
导致很多被拆迁的人来说，
他们的产业观念，是没有经过市场调整过的，
很多的人，他的确是依靠这些没有旧改价值的房子，
完成他们的生活所需的收入的，
例如说在那个楼下经营了一个便利店，
例如做一些小型的货仓
例如小餐厅等。
你改掉他，他们收入就骤降了。
所以要改是很难的，
要拆呢，也很难。
更进一步而言，他们虽然经济体量不大，但是他们的土地的价值预期很高。
现在在越秀大部分的地区，拆迁的补偿期待值都是7万/平以上。
加上建安、运营、利息、税务等
如果做商业，月租金要达到300以上才能平手
而以现在的商业形态而言，广州广州又有多少的机构能接盘1000万方以上的300元租金的商务地产呢？。
那么如果只是做住宅，那只不过是，
把财富从一部分地方转移到另外一部分地方，
并不是增量，
必须要配套产业进入才能有新血液进入项目，
但是要引入产业的话，成本又实在太高了。
普通的拆迁不算建安单拆迁成本都要快7万块钱一平方。
你算上建安成本的话，那就更加难了，
然后房开只能够收100多块钱的租金，
很难找到有资本愿意去冒这个险去投这个资的，
这也是他们为什么越秀、部分荔湾、部分海珠改不动。
在广州最能够跟上步伐做产业目标和调整的那段时间，
广州把宝压在了房地产，
压在了那个住宅的大规模旧改上面，
错过了很多
然后到了2016年啊，当时的SWSJ发现了这个问题，
要做产业调整的时候，其实已经已经不能再走上海的新城承接旧城外溢的路子了，
毕竟老城区的整个配套被配套都是不足够的，
所以那位SJ只能选择在新城区里做新的规划，
培育新的产业，
然后希望这些新的规划和新的产业在未来能够反哺回来老城区。
从这一点而言，广州的确跟上海也好，北京也好啊是不一样的，
不能够盲目的照抄他们，
因为上海的新城区的产业它跟旧城区的产业的那个发展的粘性是比广州的要大很多。
现在来看，广州的新城区的经济体系基本上是独立的。
比如说广州现在有很好的生体3D打印公司
有很好的医学医疗公司，
但是这些老城区的人可能甚至都理解不了——这生体医学3d打印公司到底做的是什么？
广州是世界上最大的几个面板生产城市之一，
但是，很多人也是不知道到底面板生产他们是用来干嘛的。
极飞的农用机，又有多少老城区的人亲眼见过呢？
这种情况会导致广州一个特色，
新城和旧城之间的无论是人员业态状况还是居民的的文化偏好情况，
还是生活方式、生活态度都是差异很大的
而在可见的将来，
这种一城两区，一梯两户的情况，会长期存在。
现在甚至存在了但因为太过一梯两户，导致到都不知道对方是存在的
这也是为什么我个人而言，觉得说东山口微改造，拆一个70年代的房子，
很多地安的反对声音很大
而我认为并不重要
因为就算即便拆了，有新的运营公司在那边做符合调性的很漂亮很好的东西
比如说做全国最好的一个香薰店
最好的艺术买手点
引入了全国最好的当代的艺术馆。
但是会欣赏这些当代艺术的，会欣赏这些香薰、会购买这些特色买手店的货物的人。
大概率是住在新城区，
他并不住在老城区，他并不是那些老城区的居民。
他需要有一个很漫长和很辛苦的交通过程来进入到老城区里
本身这件事就会让他们去消费和体验的效率更低。
所以从这逻辑而言，
老城区的旧改，从驱动力、模式、成本到最后结果，这4个环节他都是不完备、不完整的。
因此广州旧改，
其实并不是说新城区新街道分流老城区的功能，
而是重新建立一个完全另外一个逻辑的新城或者说一一系列的形成，然后他们会替代老城区的功能和老城区的作用。
这个功能和作用，把它从老城区抽取了以后。
老城区的那个价值会慢慢的减少，然后才能够重新去投入到改造市场里面。
这么说又很多人会说啦“越秀DZJ都喜欢在那边，你们懂个屁”
好像很不可能很难的样子
在二零零六年的时候，
基本上我所知道的广州的大部分搞商业地产的本本地团队
1、 不看好珠江新城，觉得西进跟佛山融合才是未来，因为那些才是他们理念里的传统繁华的地方；
2、 很看不好太古汇。认为广州去香港就可以了，便宜20-30%以上为什么要在广州本地买奢侈品？或者奢侈品又不能当饭吃，一年去两次香港可以省几万块。
这是他们的判断，也是他们的投资策略。
看空太古汇，然后在自己招商方向里边孤立和排挤太古汇等。
房开则不积极购入珠江新城，不去珠江新城拿地，甚至放话出来说那边是鬼城等
但是十五年之后的今天，珠江新城的确已经是整个广州现在事实上的经济核心、商业核心。甚至在ZZ上也非常重要，
很多相关的LD过来，或者一些国际的会议，
到最后还是放在了珠江新城，放在了琶洲
太古汇就更加不用说了，太古汇现在已经是整个太古集团在中国大陆最好的一个商场。
更加多的广州人买觉得去香港来回5-6个小时（当时），还不如直接路过太古汇买了就算了。而且他们也不是一年只买两次，而是更高频的购物，支撑着太古汇的消费。
从这个角度而言，他们拿脚投票，结果投出来就是他们错了。
有人说，难道商人会有钱不赚？肯定是赚不了。
其实是的，有人就是会有钱不赚的，他不懂这块，这个是很正常的一件事情，
商业嘛不会所有人都是看懂的。
也不会是人人都在任何领域都懂的。
所以，未来新城区对老城区的替换，
它不是吸取老城区的能量，
为什么不是吸取？
因为很简单，
这些东西以前也并不存在于啊老城区，
例如说数字经济，例如游戏领域，例如互联网人工智能啊，新医药制药这一块。
这些领域老城区并没有特别强的功能属性，
所以对于新城，更多的其实起到的是一个增量的作用。
上海有上海他自己的历史和文化，
成都有成都他自己的独特的历史和文化，
这个是从他们的地理历史空间、文化空间来决定的，
广州也有他自己的那个独特的氛围
所以并不能够直接抄上海，
或者去学习上海什么东西，
就能一步登天
我们当然我们要去看更加多新的东西开阔我们的眼界。
但是在开阔我们的眼界到我们怎么把开阔了眼界的内容去落地这两个不同的步骤之间的链接
我们需要一个更理性的思路
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发表于 2021-10-24 20:52:29
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