看杭州万象城 | 杭州商业市调①

anderain

楼主来自武汉，从事商业地产自媒体，4月中旬赶在五一人潮之前到杭州、宁波来做商业市调。
在杭州看了杭州万象城、来福士、in77、嘉里中心、乐堤港、天目里、亲橙里等商业项目，也以游客的视角去了清河坊、鼓楼、御街等地，
挺感慨杭州商业的繁华，也看到了很多值得学习和借鉴之处，
楼主先把杭州万象城的市调内容发上来，后面的内容慢慢搬。如有错漏，欢迎版友指出。
以下为正文：

（2020年新近升级后的杭州万象城）

2021年的春季，「新商业LAB团队」决定到杭州、宁波这两座东部沿海城市进行为期一周的商业市调。作为东部商业重镇的杭州是我们市调的第一站，除西湖边的传统商业中心，新兴的钱江新城商圈也是我们考察目的地之一，被誉为重塑城市商业格局的杭州万象城自然成为我们关注的重点项目。

作为十年前国内都为数不多的高端购物中心，杭州万象城在近十年里，不仅在商业上为杭州带来许多的「第一次」，推动了市民生活品质的提升和城市建设的飞速发展；其自身更是通过持续的创新升级和自我革新，成为业内学习和对标的范本项目之一。

即便是在极不平凡的2020年，杭州万象城不仅完成了原CENTRAL尚泰百货区（建筑面积约3万平方米、改造期超过600天）的升级重开，全年销售业绩更是超60亿元，同比增长超40%，业绩位列杭州2020年度单体商场业绩排行榜第三。以下，我们将通过基础信息、硬件亮点、品牌组合三个维度，带来近距离的杭州万象城。

anderain

01

强强联手的「超前项目」

巨擘合作 商业引领 开拓新城

2005年，在深圳成功打造城市标杆商业项目「万象城」的华润置地，在国内众多城市中优先选定杭州，并联合来自香港的新鸿基地产共同开发当时还处于建设初期的钱江新城。此举得到了当地**的大力支持，在建中的地铁线路也特别做出调整以建站对接。

（彼时的钱江新城还嗅不到如今繁华的都市味道 @江干发布）

自此，分多期开发，占地约150亩，总体量约80万平方米，在当时还十分少见的包含购物中心、超五星级酒店、商业街区、写字楼、高档公寓和住宅等在内的杭州万象城城市综合体拉开了序幕。在当时，优先打造划时代的新型商业项目并将其作为整个项目的核心，进而推动整个区域的价值提升，成为华润和新鸿基的共识。

2010年，作为一期项目的杭州万象城购物中心正式亮相，其以约24万平方米的超大体量，携众多家国际一线品牌及来自泰国的CENTRAL尚泰百货、百老汇影城、Olé超市、ICERINK冰纷万象真冰场等，为杭州的商业进化和钱江新城的快速发展注入了全新的活力。

（项目初期的夜景 @杭州万象城）

2014年，紧邻购物中心的杭州华润大厦写字楼交付启用，华润置地为杭州带来了旗下极具号召力的高端写字楼品牌，也成为钱江新城乃至整个杭州的商务地标之一。

（杭州华润大厦写字楼夜景 @杭州万象城）

2016年，凯悦集团旗下超五星级酒店品牌杭州柏悦酒店正式开业，其不仅是当时杭州最高的酒店建筑，也使得整个杭州万象城城市综合体臻于完善。

（酒店夜景 @杭州柏悦酒店）

十年间，杭州万象城从一片荒地杂草之中拔地而起，从单一的商业建筑逐步建设成为购物中心和室外商业街区互补融合，商业区、办公区、酒店、公寓住宅区连接成片的大型综合体和城市新地标，并持续推动钱江新城快速发展成为杭州新的城市中心。「一座城，改变一座城」的SLOGAN，成为杭州万象城这十年来所取得成绩的最佳注脚。

（项目整体鸟瞰图 @杭州万象城）

anderain

02

持续升级的标杆商场

硬件一流 服务至上 生态空间

在项目的整体规划设计上，杭州万象城由美国KPF操刀，设计灵感来自杭州独特的城市山水。作为一期项目的购物中心建筑线条「如水韵动」，二期项目的高层建筑（写字楼、酒店等）则「如山环抱」，整个项目不仅形成错落有致的山水相依之势，也使整个钱塘新城核心区形成「背山面水、藏风聚气」的总体环境布局。

（购物中心外围和下沉广场）

anderain

在串联互通和商业理念上，杭州万象城不仅与地铁站无缝对接，一期、二期项目之间也通过下沉广场、空中连廊彼此串联；更难能可贵的是，整个钱江新城核心区内，多个不同开发商的商业项目之间，也通过空中连廊、地铁站、地下空间等相互连接。超前的区域发展规划和商业互通理念，为城市商业的持续发展带来了无尽活力。

（商场连接地铁站的地下通道）

（二期项目的外街区）

（钱江新城核心区内其他通过空中连廊相互串联的不同商业项目）

anderain

在动线设计和区域改造上，购物中心的L1至L3层早期为「T字动线」，在将原CENTRAL尚泰百货区改造升级后，形成了全新的「十字动线」布局，并以多个小范围的新氛围空间加强了业态品牌丰富度，也提升了商场的区域热度。

（杭州万象城早期的L1层平面图）

（杭州万象城最新的L1层平面图，注意原百货区的动线变化）

（以浅色金属和玻璃材质升级后，形成了的「行云流水」的视觉效果）

anderain

在硬件设施和服务内容上，购物中心内单一的大型中庭和多部飞天梯的组合给人以很强的视觉冲击感，洗手间、母婴室的装修标准很高；大型会员中心的齐全设施给人良好的体验感；而新近升级的VIP会员停车专区则十分宽敞。

（大型中庭空间）

（商场公区空间）

（商场内的电梯厅）

anderain

（通往洗手间的公区通道）

（男士洗手间的装修标准）

（无障碍洗手间）

（位于L2层的暖黄主题风格母婴室）

anderain

（位于L4层VIP室的男士洗手间）

（位于L4层的大型母婴儿童室）

（位于B2层的VIP专属停车区）

anderain

独具特色的屋顶生态花园，在购物中心L6层的室外设备区，不仅没有闻到油烟味，也几乎没有听到设备噪声，Lab君十分感慨其管理维护水平之高；同时，更惊叹于精心设计的由绿植区、休息区、流水拱桥、观景区等组成的屋顶花园。在此不仅可以近观钱江新城的高楼大厦，也可远眺钱塘江对岸的钱江世纪城，如此高标准的屋顶空间和空中花园让人很难相信这是10年前的商业作品。

（注意左侧的室外设备区）

（大面积、高品质的屋顶花园）

（在屋顶花园远眺钱塘江对岸的钱江世纪城）

anderain

项目存在的不足和问题，停车场方面，面向普通消费者的停车区域整体较为陈旧；而商场内的高区以及屋顶花园观景区的护栏都没有进行加高处理，存在一定的安全隐患。

（位于B3层的普通停车区）

（注意商场内和屋顶花园的护栏高度）

anderain

03

高端品牌的聚集地

奢品集群 美妆街区 品致生活

业态布局和商场定位

在业态分布上，共入驻360多家品牌，涵盖国际精品、快时尚服饰、潮流运动、鞋履箱包、珠宝配饰、彩妆护肤、香氛个护、儿童、礼品、数码家居、餐饮、汽车、服务娱乐、超市等14个品类。

在业态占比上，包括重奢、服饰、潮流运动、美妆等在内的零售类占比约73%，餐饮及超市类占比约15%，儿童类占比约8%，服务娱乐类占比约4% 。

杭州万象城的业态分布（仅供参考）

通过分析以上数据，可以发现杭州万象城是侧重布局零售业态，在重奢、美妆、珠宝配饰、数码等品类上拥有突出优势的目的性消费极强的顶奢商场；同时也是在餐饮轻食、轻奢、快时尚、潮流运动、儿童等业态品类上完整布局的全品类、全客层商场。

楼层分布和品牌组合

杭州万象城的商业部分由外街和购物中心（经营楼层为B2至L6层）两大区域组成，外街以独栋的苹果直营店、汽车、餐饮、服务娱乐类为主。

（外街的品牌落位图）

（外街的部分品牌）

anderain

B1层为「一字动线」布局，被中部的下沉广场分为两大区域，一期以美妆香氛个护、珠宝配饰类为主，二期以潮流运动和美食街为主；B2层则由美食街和超市区组成。

（B1的品牌落位图）

（B2的品牌落位图）

anderain

（B1F的美妆街品牌齐全度很高）

anderain

（B1F的珠宝饰品组合也很有特点）

（ lululemon和KPRO）

anderain

购物中心L1层为聚集国际一线品牌的重奢区，东南主入口两侧的品牌为PRADA和PIAGET；中庭周边为FENDI、LV、Cartier、Dior。

（L1层的品牌落位图）

（东南主入口两侧的PRADA和PIAGET）