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发表于 2020-9-19 21:58:46
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本帖最后由 lmy1234 于 2020-9-19 22:04 编辑
在谈及郑州市便民服务中心之前，我们先聊一聊便民服务中心的重要性！
目前国内各个城市都有便民服务中心建设计划，迭代的版本也不一样，档次、规模、理解、理念差距很大。站在郑州楼市角度，更愿意把便民服务中心定义为城市更新计划的重要内容！
2020年全国性的热点是旧城改造和城市更新计划。
对于郑州，今年高品质推进城市建设中 ：
① 城市道路综合改造；② 老旧小区综合改造；③ 城乡结合部综合改造工程；④ 城市精细化管理工作；⑤ 四项改造计划加速。
桐柏路的改造试点路段，道路干净平整，中间全部采用绿化带隔离；紫荆山南路、伏牛路、海滩街、棉纺西路大大小小断头路的打通；对于老旧小区改造，金水区工人新村、二七区绿云小区两大改造标本取得了很大的示范作用……
城市更新计划概念宽泛，既包括狭义上的城市、改造升级，也包括广义上的城市运营，服务配套升级。
便民服务中心本质就是城市服务配套升级。
第一打补丁、第二提高居民生活体验。
1、早期的规划中居民生活的商业基础元素就是社区底商。社区底商的业态就是市场经济优胜劣汰的产物，居民需要什么不代表底商就有什么。比如你现在很难找到一个配钥匙的、裁缝修衣的，修车的小店等等。
另外，现在居民消费不断升级，要么底商、要么去5公里购物中心的消费模式体验极差。底商满足不了所有的基础生活需求，而中度消费去购物中心又要付出很高的时间成本，体验非常不好。
2、现在房地产开发非常迅速，我们经常见到一些近远郊项目，交房四五年商铺都是空的，我们称之为野生商业。或者有一些特定地段为周边居民服务的购物中心商业，做着做着就不死不活。原因在于很多开发商没有运营经验，也不愿长持运营，只会华丽包装，高价售出。
甚至现在很多千亩大盘，有商业规划，但开发商根本就不愿意做商业开发，能往后推就往后推，导致很多早期入住业主生活非常不便利，比如商业黑洞管南。
所以现实问题出现了：即便在有商业规划的前提下，商业也无法保证真正服务于居民，更别说更优质、体验感更好的服务。
便民服务中心的必要性出现了。
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便民服务中心是ZF主导、更高维度商业统筹的居民服务，真正的去服务于人民。
而为了实现集中运营，ZF还会额外补贴、购买商业物业或者直接参与一级开发，去优化城市配套服务！
郑州市便民服务中心做的最好的是郑东新区。
郑东新区便民服务中心除了统筹商业资源满足生活服务外，把政务服务、社会事务服务融合到一起，去解决周边居民“办事难”的问题。
郑东中心统一规划建设便民服务中心33个，一期规划16个、二期规划15个、升级改造2个。
其中一期工程已经投入使用8个，8个建设中，自持体量约83.6万方，建设总投资约50多亿元。
我们从这张总览图上可以明显看到，33个便民服务中遍布整个郑东新区，包括白沙镇等。辐射直径为0.5—1.5公里，服务人群3-5-10万人，基本能满足周边居民生活等各项服务。
谈到便民服务中心，离不开国内一个经典的商业模型——苏州邻里中心。
苏州邻里中心的特殊在于改写了“社区商业”定义，摒弃了沿街为市的粗放型商业形态，立足于“大社区、大组团”进行功能定位和开发建设。
简单来说就是六七八个小区集中围绕一个邻里中心商业，满足周边居民的油盐酱醋茶，衣食住行闲。业态有餐饮、菜市场、邮局、银行、娱乐、托儿机构、卫生所、培训机构、一系列小商店等等。
单一社区商业面积有限，其业态一定是不丰富的。而邻里中心模式实现商业资源的集约，既能够保证周边居民足够的基础生活需求，也能满足各项中度消费，而不用经常往大型商场跑。
其实郑东新区便民服务中心就相当于2.0的邻里中心。因为额外集成了政务服务、社会事务服务。
其实苏州邻里中心模式也有问题：
1、因为是商业经营行为，租金等倒逼一些低利润的业态消失；2、所有的商业资源都是嵌入的，导致邻里中心模式复制推行的时候，业态类型是不一样的，服务标准也是不可控的，约束力也极差；3、随着居民消费需求提升，无论是服务标准、购物体验，甚至对建筑审美都有要求，一个单纯的近邻型的“服务大杂烩”已经无法满足周边居民的消费升级。
这些东西放在一期的郑东新区便民服务中心也是现实问题。
于是3.0版本出现了！
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2019年初郑东新区管委会下属企业，郑新建投特别成立了一个子公司-郑新置地有限公司。这是一支非常特殊且非常全面的国企团队，甚至有单独的商业管理和运营团队。其业务层面涵盖区域一级开发、便民服务开发、商业/住宅开发、商业运营与管理等“房地产+”综合全产业链。
第一个大动作就是对郑东新区便民服务中心的系统化、升级改革。
首先是商业品牌化的集中管理，打造了新型商业综合体品牌——好睦邻。
便民服务中心虽然是ZF牵头的民生工程，但其服务载体是商业。只有确立商业品牌才能集中输出商品业态、统一标准和管理。
然后是顶层商业设计的改革！
我们前文讲过苏州邻里中心模式的一些问题，而这些问题将在3.0版本中得到集中解决。
郑东新区便民服务中心二期工程，也就是现在的好睦邻第一个改革作品是好睦邻·如意坊。
好睦邻·如意坊位于北龙湖南岸核心区域内，紧邻主干道如意东路，为龙湖CBD与南岸豪宅片区的中轴区域，离龙湖金融中心也非常近。
周边项目建业海马九如府、国投九栋、龙湖上第、正弘瓴、金领九如意、正商珑湖上境，荣盛华筑、永威上和院、金茂府、融创一号院、雅居乐御宾府、碧桂园豫府等等，郑州最顶级的购买力都在这里。
更特殊的是4号线龙湖南站位于项目下方，通过地铁出站口直达项目负一层，是龙湖南岸唯一一个地铁上盖商业。
北龙湖北岸规划更改之后，大型商业全部撤销，北龙湖商业资源变的极其稀缺！好睦邻·如意坊所在位置可以说是整个北龙湖商业最黄金的位置。
插一句，广大为北龙湖担心商业配套的网友，可以把心放回去了。
目前这个超级商业项目正在筹备打磨中，只能说手笔非常大，各项投入非常高，标准也非常高，我们仅放两张效果图。
从建筑审美体系你会明显发现，这绝对是郑州商业第一梯队的！
你第一眼也绝对想不到这样的商业模型的底层是郑东便民服务中心。
好睦邻·如意坊将是一个影响全郑州的历史性范本！也是冲击全郑州的一次商业改革。
在好睦邻·如意坊你可以享受到ZF服务、医疗服务等最独特的便民服务，比如办理户籍或是家人健康等相关需求，这种业态独特性是任何商业都不具备的。也可以享受到高标准的餐饮、休闲、购物、娱乐、IMAX影城、儿童、培训、生活零售等丰富的商业服务。
更夸张的是郑新置地正在好睦邻品牌体系内，制定各个服务业态的标准！
比如饮食方面的自有品牌睦邻食集，我上周刚在商都路邻的睦邻食集吃过饭，非常不错，深受周边白领喜欢。目前筹备的还有体育休闲类的睦邻体育、关于健康医疗的睦邻健康等。
还有当我知道好睦邻团队正在内测一个原创茶饮品牌的时候，我惊呆了！第一我真的没想到他们能在便民服务中心的商业基底之上做出这么多的升级、革新；第二我确实看到了他们在做自有品牌的决心！各个业态，哪怕很小的茶饮都在测试，一方面自有品牌能够严格管理，服务有保障，另一方面可以复制化的全郑东新区去推广！一开始考虑的都非常长远。
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好睦邻商业是目前我见到过的最特殊、最看好，也是最有意义的复合商业项目。
最看好在于这是完全不同于传统商业的路径、目标不一样、毕竟是ZF背书的，去配合城市服务配套升级的一个独特的商业题材。
特殊在于像这样的便民服务中心或者商业项目，盈利一定不是第一目的，体系化的服务于市民才是最终目的。要不然像好睦邻·如意坊的黄金位置放那里，商业合作非常简单，完全没必要成立专门团队、还费时费力做自有品牌等这些需要死磕的事情。
一个经营导向都不一样的商业，我相信一定能做出最情怀的内容出来。
最后，内心深处为郑州市有这样的商业模型而高兴，为好睦邻团队点赞，也为ZF点赞。希望能够早日在全郑州推行！从郑东新区到二七、高新、管城、惠济、金水、经开、中原…… |
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发表于 2020-9-19 20:59:21