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发表于 2020-6-5 09:11:08
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然后是武汉阿松的地块分析:
1、该地块位于汉阳区四新大道芳草路交汇处以东,是汉阳四新板块范围内,整体位于武汉三环内,是四新较为核心的位置。距离地铁4号线汉阳客运站约650米,距离规划的地铁12号线芳草路站不到200米,位置和交通都不错。
2、地块微观区位:地块北边是四新大道、商业地块,已经建成了公寓写字楼等;东边是芳草路、规划的四新方岛项目;南边是住宅小区、四新南路;西边是升官渡小区、龙阳大道、地铁3号线。
4、地块总体量约25.5万方,住宅体量约9.5万方,商服体量约16万方。总体体量算中等小区,但商服占比较大,因此住宅体量就比较小了。目前四新板块土地和新房都不多,因此此后主要重头戏就是方岛项目及附近的一些小地快了。此外竞得人需提供5.11万平方米商务用房(包括对应的地下空间)作为产业用房,定向销售给汉城村改制后的集体经济组织,因此竞得人实际可开发的商业体量仅剩下10万方左右。
5、拿地要求上,对04B4地块自持商务建筑面积不少于32%,并自竣工验收之日起自持不少于10年。另外还有针对性的要求建设动漫产业相关的配套及文化品牌企业不少于5家入驻。这一系列的要求对整个区域的带动会有重要作用,后期该板块的商业文化氛围应该会不错。
6、拿地价格上,该地块起拍楼面价约4298.9元/平,总价约11亿,表面上起拍价并不高,不过加上自持的商业部分,实际开发成本是要高于表面上的楼面价。
7、虽然说四新是刚需热土,但是这两年价格也已经上涨了不少。如今区域内供应较多的就是武汉国博新城,带装修均价16500元/平左右。靠近墨水湖板块的印月府价格在18500元/平左右,再就是东边靠近长江板块的几大高地价项目,绿城金地价格均价24815-26100元/平,电建和招商均价都在18500-18600元/平左右。后续金茂方岛项目入市应该会将四新房价再度拔高一个度。
来源为公众号【阿松评楼】 |
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