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发表于 2020-5-25 07:40:07
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刚刚过去的双休日，南京有几大商圈人流量超过去年同期。“五一”假期，10家重点商贸企业销售实现同比增长，其中4家增幅超过20%。
疫情之下，消费成为拉动经济最为倚重的那驾马车。商圈，无疑是城市最集中的消费区域。近年来南京几乎各个商圈都处于上扬态势，显示出城市的人口、经济、布局、业态、创新都处在上升阶段。
商圈竞相崛起，背后是各板块不断增长的人口正在填充拉开的城市框架。
谁会成为继新街口之后，南京第二个城市中心？新区在勃兴，老城有活力，这座城市的四面八方，都充满机会。这在国内实属少见。
百年商圈仍青春
新街口，堪称南京城市建设和商业发展的起点。
以新街口为圆心，激荡起一座城市向外拓展的浪花。本该成为“前浪”的新街口雄踞百年，其发展活力和前进动能，仍如“后浪”般强劲。这两年，新街口商圈的销售增幅分别达到11%、12%。
22日晚上八点多，在新街口地下广场，站在通往德基的7号出口默数人头，一分钟人流量在百人以上。
今年“五一”假期，德基销售量同比增长30%多。几大奢侈品店面前，都排着长队。德基的火爆并非只是因为“积压消费”的偶尔释放。2019年，德基销售增幅11.52%，销售额达到112.4亿元，居全国商场单体店之首，德基几大奢侈品专柜继续稳坐华东地区业绩头把交椅。
新街口商圈中，东起洪武路、糖坊桥，西至螺丝转弯、管家桥，南起淮海路两侧、石鼓路两侧，北至长江路、延安路，围合成0.4平方公里的新街口步行商业街区。
这个0.4平方公里，仿佛城市“吸金兽”，是全国商业载体最为密集的区域，超过上海南京路和北京王府井，商业面积达100万平方米。聚集了德基、ZY商场、新百、金鹰等大型商城，有30家1万平方米以上的大中型商业企业，街区年营业额超过300亿元，税收超50亿元。
在新街口，一路狂飙的不只是德基。全国商场单体店销售前20强，新街口独揽四强，德基过百亿元，ZY商场超60亿元，新百近50亿元，还有金鹰新街口店40多亿元。
现金流的背后是人流。新街口地铁站，全亚洲出入口最多的地铁站，2条地铁线汇集，有24个出入口。新街口核心区公交线路达到50条。立体化的便利交通体系，源源不断地向商圈输送客流。新街口的步行街区单日客流量达30万人次，周末客流量达50万人次，重大节假日客流量达100万人次，全年客流量过亿。
南京新街口金融商务区管委会工委**徐曙光介绍，用大数据为新街口的消费者画像，35岁以下占比约56%，35岁—45岁客群占比约28%，外地客流占比约35%。新街口商业步行街区的销售额，有三成多来自南京都市圈的马鞍山、滁州、芜湖、镇江、扬州及周边常州、无锡、合肥等城市的客流。新街口印证着南京的辐射力，从商业角度看，这座东部重要中心城市的地位在强化。
南京的城市规划还在巩固新街口第一城市中心的地位。其东南、西南、东北三个象限都在建设大型城市综合体。南京已有意向分步骤打造新街口空中连廊。
这些新硬件，势必进一步打开新街口的发展空间：将开放区域延伸到高层，释放核心区空间价值；举办大型新式城市文化活动，打造全球性的城市品牌；强化社交功能契合日渐凸显的新需求，吸引更多人群；以新业态新活力，带动老城有机更新。
百岁新街口依旧是青春新街口，商业新街口完全能成为具备独特调性的文化新街口。新街口周边还有金陵刻经处、李鸿章祠堂、中国银行南京分行旧址、中华书局旧址等20多家古建筑和近现代建筑。激活历史，将文化融入商圈，新街口的魅力远不止于商贸。
空中的、夜间的、智慧的、文化的、动感的……未来新街口充满无限想象空间。
大桥北“人气王”比肩新街口
疫情冲击，南京商界，哪里复工复业最快？
无疑是长江大桥之下的桥北商圈。这个一度是闻名四方的苏皖入宁大堵点已成南京商圈客流“人气王”，显现出与新街口商圈人流分庭抗礼的苗头。
桥北商圈，最核心的商业载体是弘阳广场城市综合体。“五一”假期吸引客流130万人次，总销售额达到4500万元，被称作“江北新街口”的弘阳广场满血复活。去年和前年，弘阳营业额增幅都在两位数。
商户最能体会到桥北的活力。“5月以来，我们店的营业额一直在全市连锁门店中排首位。”南京黄记煌弘阳店厨师长李力告诉记者，营业额与同期相比已经恢复到八成左右。而就在黄记煌门店隔壁的海底捞，营业额已经连续三个月保持同品牌南京门店前三。
2019年，弘阳商业客流量3850万人次，位居南京重点商场之首，日均客流量15万人次，已达到上海“顶流”商圈之一五角场的水平。
“作为江北新区桥北板块最早的商业载体，弘阳的进化史与江北的发展密不可分。”弘阳商业副总经理贺玺说。
10年前，弘阳还处在江北人涌向河西、新街口购物的发展窘境中。2015年，国家级江北新区获批，桥北商圈开始高歌猛进。踩着新区的发展节奏，2016年10月，弘阳集团决定对已运营5年的华东Mall进行升级改造，形成“双Mall+游乐演艺”大型商业综合体。2018年4月，弘阳广场亮相，江北多了一个网红地标——116米的摩天轮，48个太空舱轿厢采用年轻人中意的马卡龙配色，可按需定制轿厢爱情烛光晚餐。
摩天轮之下的世界发生翻天覆地的变化。弘阳所在的江北新区，不到五年，累计增加人口80万。
“新青年、新家庭、新南京人，这是我们对服务人口的画像，要满足他们的消费需求，商业布局必须要有前瞻性。”贺玺介绍。
弘阳广场中的另一个重要地标，是在弘阳两大商场与游乐场交汇处，一处占地2000平方米带顶棚的中心广场。5月21日下午4点左右，工作日的工作时段，舞台上上演着“中国风”歌舞表演，台下的台阶式座位几乎坐满，人群中有相伴散步的老人、遛娃的妈妈、下学的孩童……
“之所以要付出巨大成本建设并不具备营业功能的广场，是因为我们认准了社交是新一代商业体应该具备的最重要的功能。”贺玺说。
弘阳“秀场”365天不停，人流被“社交”吸引而来，而商场、游乐场、酒店等多业态融合经营模式，又将“社交”功能进一步强化，激发出人的消费需求。
与新街口相比，桥北的消费层级还谈不上齐全，高端消费少（去年人流量超过德基，营业额只有德基的1/6），发展时间短，业态不够丰富，但依托南京新主城强大的发展势能，桥北商圈成为当仁不让的人气王。
新晋的商业新秀面临挑战。桥北并不处在江北新区的核心商务区，正在建设中的江北新区ZY商务区必将形成自己的商业中心。此外，在江北的江浦片区也在规划建设商业中心，多个商业体投用势必分流客户群。好在城市群发展是大势所趋，可以想见今日作为南京新主城的江北新区将走向跨省发展的大江北，桥北的客户群不可限量。
“贵圈”河西蓄势待发
5月22日晚，南京金鹰世界室外广场，888号的夏夜活动正在举行。民谣与美酒，龙虾与晚风，露天电影与民谣歌手的live show……年轻人逛“夜市”、品美食，三五好友相聚畅聊，惬意的夏夜休闲感扑面而来。
相比其它商圈，河西显得比较“洋派”。5月1日，2020中国南京（春季）美食节在金鹰世界开幕。在线上，创意集装箱改成的15米超长直播间内，知名电台DJ和餐饮品牌商户老板、星级大厨畅谈美食文化；在线下，古装cosplay红楼梦人物化身外卖送餐员，为市民游客送上南京美食福利红包。“五一”期间，金鹰世界销售额逆势飘红，客流量恢复至去年同期九成左右。
18年前，河西启动开发时，谁也想不到河西竟会是今天的模样。在北部商圈，河西万达、金鹰世界、乐基广场等一批大型商业综合体鳞次栉比；在中部商圈，华采天地、仁恒江湾新天地、华灯坊、缤润汇等新兴综合体星罗棋布；在南部商圈，正在建设中的鱼嘴超高层片区将打造成为国际商务商贸区。
而在元通站四周，西北角有华采天地，西南角有十多万平方米的苏宁广场，东南角则有走高端路线的新鸿基和德基。河西是近年南京异军突起的高端房产板块，消费潜力不可小觑。
“地铁、有轨电车交织的河西中部商圈，将崛起一个新‘新街口’！”建邺区商务局副局长陈春华说，河西中部商圈将在繁华之上再造繁华，华采天地以时尚白领和年轻家庭为目标消费客群，德基、新鸿基，对标国际一流商业，培育辐射南京都市圈、融入长江经济带的商务商贸率先发展核心区。
戴德梁行高级助理董事王飞观察河西多年。他认为，河西作为南京的现代化国际性城市中心，此前，商圈发展与城市定位不相匹配。“过去担心商业的数量不足，现在担心未来商业‘一哄而上’。”王飞说，河西商圈在未来5年内有近百万平方米优质商业供应，包括新鸿基国金中心、德基世贸广场、华侨城欢乐滨江等，如果缺乏提前引导，可能出现供应同质化。
引入首店、打造周末市集，发展夜经济，河西创新不断。王飞认为，河西要从ZY商务区走向ZY活力区，营造氛围，满足年轻人和高净值人群的需求。
全域筑就“消费之都”
活跃的地区，计划之外总有变化。根据《南京市商业网点规划（2016-2030年）》南京一级商业中心4个，即新街口、江北、河西和城南，在规划中的二级商业中心，江宁百家湖片区屡屡展现出冲击一级商业中心的势头。
百家湖商圈有景枫Kingmo、1912、21世纪太阳城、江宁金鹰等十多家商场、酒店。这个新兴商圈消费人口达150万，年商业购买能力超80亿元，日均人流量超过10万人次。百家湖周边有着南京最为密集的别墅群、最多数量的高校以及最大规模的制造业企业和日益增多的科研机构，这些正转化成百家湖商圈的人流和资金流。
相对于传统商圈吸引消费者的“商战”，百家湖商圈换了一种“玩法”——错位竞争，抱团突围。各商场结成“百家湖商圈联盟”，几大商场定位错开。景枫走都市、国际化道路，江宁金鹰偏向生活家居，1912是娱乐酒吧区，21世纪太阳城携手好莱坞魔法工场投资建设国内首座“圣诞的魔法城”主题公园。刚过去的“520”，景枫销售同比增长14%。
南京商圈的兴奋点远不止上述。阿里云对全国各大景点的人流进行实时监测，南京夫子庙街区经常位居人流量之首。
江苏正和同邦企业管理有限公司总经理吴正梅被称为“南京商界一姐”，她早年就职东方商城，先后参与策划运作水游城、虹悦城、景枫Kingmo、华采天地，均业绩骄人。她认为南京商业底蕴之深厚，本土商业企业之强大，国内鲜有城市能媲美，这些先天基础加上南京近年的发展态势，让南京商业活力四射。
放眼全国乃至全球，吴正梅认为南京有条件成为新一代消费之都。南京都市圈有着3000多万人口，南京人自身的购买力加上南京城对外的辐射力，足以撑起一座消费之都。“南京还要加大商业创新力度，让商业发展也像创新名城建设一样洋溢着创新的活力。比如**补贴引进首店，有限放开外摆，发展夜间经济，南京都可以再向前一步，大胆尝试。”吴正梅说。 本报记者 许雯斐 鹿 琳
绘图 刘丹丹
“不如逛街去”
颜 芳
你有多久没逛过新街口了？
相信回答“一年以上”的南京人，和新街口的营业额一样，都是有增无减。
这就是南京的硬核实力。新街口不再是唯一的城市中心，虽然其第一城市中心的地位一直在巩固，无人能撼动。从江宁、河西，再到江北、仙林，还有更远一点的溧水、高淳和六合，各自的商圈都在走上兴盛之路。
一个商圈就是一个城市的中心，城市多中心从规划一步步走向现实。把规划拉向现实的，是日益上升的人口和经济。南京实有人口已破千万，经济增速位于东部发达城市之首。
就如一只老虎的生存至少需要70平方公里的森林，森林还要有完整的食物链。一座大型高端商场要崛起，奢侈品专卖要盈利，同样需要相当数量的具备高端消费能力的群体。而经济的发展、城市的宜居达到一定程度，才能孕育出这样的群体。商业巨擘落子南京，是市场用巨额资金点赞南京当下，投资南京未来。
你或许疑惑，有什么不能在网上买到，商场迟早要被拍死在沙滩上。你可能很久没去过新街口，连实体商场也久未光顾。
疫情之下，城市重启，率先出现在火锅店、购物中心的是年轻人。当你眼见着这些活跃在网络上的族群，包括互联网原住民们，最为热烈地拥抱着实体商圈，你会更深刻地理解城市的魅力。
从南京市**一路往南，经成贤街、跨珠江路、穿碑亭巷、越中山东路、过延龄巷，再到新街口淮海路上，所经之处，店肆林立，光影人影交织成夜色下的城市。在新街口如毛细血管般的街巷店铺中穿梭，城市的博大和细腻无处不在。这不是盖出来的城市商圈，只是经由漫长岁月孕育出来的城市生活，与街区建筑、与定居者路过者丝丝入扣。
新街口矗立的写字楼里，各种业态，没有找不到，只有想不到。洪武路旁的一座大厦，69家入驻机构，光做培训的就涉及语言、音乐、舞蹈、模特、烘焙等多个领域。一幢楼功能无数，前卫设计、桌游健身与**管理、党的建设“相安无事”。
城市建筑在变大，人的需求却往往很小。走进一幢写字楼里的猫咖，房间里，二三十只源自世界各地的名贵猫或憩或嬉，无论猫就是你的所爱，还是想借动物安静放松一会儿，花上四十几元，消费一杯饮料，就能像主人一样亲近那些价值六位数的猫和价值五位数的鸭子。人口足够多，再微小的需求都能汇聚成一个行当，需求的满足则会变得简单。
大楼还是钢筋混凝土的大楼，大楼里的世界却不一样了。商圈里的写字楼，过去更多是小公司，是做贸易，是谈生意。现在更多的是工作坊，面对面提供服务。越来越多的人意识到，社交而非贸易，才是商圈最重要的属性。
曾经是买买买的行为，推动着商圈的持续演变。未来，将会是氛围，是各种“圈”的交集和各种“破圈”，带领着商圈不断革新。
美丽古都的商圈，不会只有交易，还会有旋律，有色彩，有狂欢。
城市让生活更美好，而四面兴起的商圈则让美好变得唾手可得。
又迎来夜幕下的城市，不如逛街去吧。 |
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