调研精品 推动江门市区高质量发展

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（二）空间扩容提质，注重用地战略留白

市区的区域竞争力不具优势的一项重要因素就在于人口、用地及经济规模较小，而且发展空间的集聚度较差。对比面积与我市市区相近的珠海、中山和东莞三市可以发现，人口规模、建设用地规模和GDP规模三者之间存在明显的正相关关系，概括而言就是“规模决定实力”。市区作为我市的“标杆”，代表整个城市的形象和品质，应将其高质量的发展放在全市的高度进行统筹，优化配置资源要素，做强做优城市规模，通过市区的高质量发展引领全市形成合力参与区域竞合，要实现这一目标应重点关注以下五个方面。

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1．确定适宜发展规模，用好空间规模后发优势。我市市区开发强度仅12%，是粤港澳大湾区少有的具有土地资源优势和生态空间保障的城市，深圳、广州、东莞、珠海和佛山等城市的土地开发强度都接近或超过30%的国际警戒线，缺乏足够空间支撑大湾区进一步发展。依托空间规模的后发优势，我市将成为未来大湾区发展重大项目和建设重要平台的重点地区。

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我市市区适宜的发展规模应参考**新区进行考虑，按照“开发强度控制在30%，建设区人口密度设置小于1万人/平方公里”的标准，结合市区的目标定位、城市地位、发展潜力和生态本底，市区的开发强度可以控制在20-25%，人口密度按小于1万人/平方公里设置。市区国土面积约1818平方公里，则建设用地总规模可控制在360-450平方公里，人口规模约按350-450万人设置，达到Ｉ型大城市标准，形成适宜的发展规模，才能更好的发挥集聚与辐射效应，为未来大湾区发展重大项目和建设重要平台提供充足的空间载体。

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2．深入推进城市更新，三种策略指导三旧改造。市区中心城区现有三旧用地约50平方公里，约占现有总建设用地规模的22%，改造潜力巨大。按照《***常务会议（2019年6月19日）要求》和《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）的要求，“城市更新（‘三旧改造’）模式应从粗放的‘大拆大建’转向‘绣花式’的精细化微更新，从关注重大产业项目到关注老旧小区改造等民生问题”。因此，可将中心城区内“三旧改造”地块按照产业提质、功能升级和配套完善三类情况制定改造策略，针对性指导具体地块的更新改造。（1）产业提质策略。针对江沙工业园、高新技术产业开发区、礼乐工业园和万亩产业园等产业园区内低效落后及不符合环保要求的工业用地，通过改造淘汰产业低端、产能低效、产值低和环保不符的产业，为引进新型高端产业腾出空间。（2）功能升级策略。针对其他旧工业区、旧商业区、城中村及棚户区内（例如人才岛、北新区、枢纽新城等）用地低效、业态低端、配套不足、建筑破旧和环境较差的地块，通过提升功能业态、产业结构、文化环境、生态环境、社会治理等，引进金融投资、科研创新、商务咨询和特色商业等高端服务业，力争成为都市产业发展的集聚区。（3）配套完善策略。针对旧村庄和老旧小区（例如棠下-滨江新区、杜阮、荷塘的镇区及村庄、蓬江、江海和新会的旧城区等），通过完善公共服务、提升环境品质、增加市政配套和便捷交通联系等微更新策略，使旧村庄和老旧小区重新焕发活力。

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3．加快学习顺德经验，尽快盘活村级工业用地。目前，我市市区内还存在一定规模产业低端的村级工业用地，主要集中在蓬江区棠下、杜阮、荷塘三镇和江海区外海街道，这些村级工业用地大部分产业低端、产能落后和环保困难，盘活这些低效村级工业用地是很有潜力可挖的领域。我市应积极向顺德学习村级工业园升级改造经验，加强市级层面统筹，出台政策文件保障村集体与村民利益、解历史矛盾和历史遗留问题；明确新型产业用地开发建设标准，促进产业用地集约利用，统筹村级工业用地的升级改造利用、管理招商引资等工作；投入财力改善村级工业园的投资环境和生产生活环境；引导社会资本、社会力量参与改造，通过政策保障构建开放、友好、灵活的政策环境，助力村级工业用地的升级提质。应做好现有村级工业用地的摸底工作，借鉴顺德经验进行分类指引，引导村级工业用地升级改造，通过盘活村级工业用地，释放低效产业用地资源。

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4．优化人口密集地区，营造都市活力创意产业。日本东京经济大学教授周牧之在《中国城市综合发展指标2018研讨会》上指出，“中国城市过分强调人口规模和密度给城市环境、基础设施带来的压力，缺乏对高密度人口是城市发展活力重要基础的认知。规模与城市发展活力和质量高度相关，DID（Densely Inhabited District，即人口密集地区）规模越大、结构越好的地方，经济发展越好，发展质量越高。未来中国城市应通过提高DID的质量和规模，提升城市的发展活力和质量”。市区在适度扩展空间规模时应借鉴人口密集地区的发展理念，重点营造滨江新区、人才岛、科创新城、枢纽新城和滨海地区等人口密集地区，倡行集约紧凑发展，以优质大容量公交为依托，提高容积率、建筑密度、建筑高度等指标，增加公共开发空间，优化城市景观环境，提升土地开发强度，重点发展商务金融、信息咨询、文体服务、餐饮酒店、科技研发等活力创意业态，实现人口容量的集聚，成为市区高活力和高质量地区。

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5．预控战略留白空间，应对湾区发展弹性机遇 。随着我市深度参与粤港澳大湾区建设，依托自身良好的资源禀赋，市区将存在较多的弹性战略机遇。为了积极应对未来发展的不确定性，市区应借鉴北京和上海等城市的经验，在对接广佛的滨江新区北部区域、紧邻江门站的中开高速、深茂铁路沿线的三江镇、睦州镇和罗坑镇等区域，以及邻近滨海地区、万亩园区和珠海的沙堆镇南部区域，划定战略留白地区，规模可按照建设用地的10-15%（约35-50平方公里）进行控制，为重大发展战略和重大项目预留空间。

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（三）交通引领发展，实现湾区深度协同

实现大湾区深度融合和我市跨越发展的关键是交通，市区应做好四大交通通道（三条东西向通道、一条南北向通道）和城际地铁的规划建设，对外强化与粤港澳大湾区中心城市及其他节点城市的联通，对内强化空间轴向集聚、构建江海一体的联动发展，从而实现交通高质量发展引领城市的高质量发展。

1.主动谋划城际地铁，便捷连接湾区中心城市。目前广州正在规划建设地铁18号和28号线，佛山、中山、珠海等城市先后提出将广州地铁线延伸，通过调大站间距、提高运行速度等手段实现“地铁城际化”，因此我市也应抓住机遇积极行动，主动谋划推动城际轨道建设，无缝对接广州地铁延长线，联通湾区中心城市，以更好地融入大湾区。广州地铁18号线延伸线初步方案确定由南沙接入中山站并继续南延进珠海，建议将18号线延伸线从中山站引出经会港大道引入江门站，未来可实现从我市40分钟到达珠江新城，20分钟到达南沙自贸区，20分钟到达珠海拱北与澳门。广州地铁28号线延伸线初步方案确定由广州接入佛山东平新城，建议将28号线从东平新城引出利用原广佛江珠城际（大湾区轨道网规划放入远期建设）通道经江门大道接入江门站，未来可实现从我市15分钟到达佛山东平新城，30分钟到达珠江新城。

我市市区轨道交通对接广州地铁延伸线，将加速构建我市与广州、佛山、中山、珠海等城市的同城化；推进市区与鹤山的一体化，以两条轨道串联蓬江区、新会区、江海区及鹤山市，通过优化站点布局，构建三区一市轨道交通联系，成为实现三区一市一体化发展的重要交通基础；实现珠西枢纽的综合化，将地铁线路引入江门站后，结合深茂铁路、江肇铁路、深南铁路等高速铁路的建设，能保证轨道交通客流快速转接广州、佛山、中山、珠海和澳门等城市，打造实至名归的珠西枢纽；促进土地资源价值提升，地铁沿线的土地物业价值会随着地铁建设的进程日益增值，**可以通过市国资委先期收储，等地铁建成后投放市场，土地增值红利由**获取后再投入城市公共设施建设，为城市的高质量发展提供财政支撑。

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