百盛长发改造效果图

阳澄生态新区

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[size=100%]步入新时代，对标苏州市委、市**打造“硬核”姑苏的新要求，以及大众对观前街发展的新期待，姑苏区委、区**把观前街改造提升作为一项重要工程进行部署推进，发布实施《观前商圈改造提升总体规划》及配套政策、文件，并以此作为行动“标杆”，书写做实做亮历史文化名城之核的姑苏担当。

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[size=100%]“四横一纵”规划五大功能区

[size=100%]地处苏州古城中心的观前街，东起临顿路，西至人民路，是一条全长780米步行街。

[size=100%]值得注意的是，在最新公布的《观前商圈改造提升总体规划》里，“观前”的概念从一条街更新升级为一个商圈。根据规划，观前商圈东起临顿路，西至人民路，南抵干将路、北靠因果巷——旧学前。其中，观前街成为观前商圈里一条横向的街区——观前主街。

[size=100%]“在全要素管理、全域旅游时代，观前街的改造提升，不能仅仅聚焦这一条街。要运用系统思维，对这片区域的城市生态、产业生态，进行综合提升和整体改善。”苏州市姑苏区发展和改革局局长葛宇东介绍，经过多部门反复的联合调研及专家论证，最终确定了这次规划的范围，占地约0.64平方公里的区域内有工商注册商户2000家、个体工商户超3200家，商业建筑总面积接近94万平方米，停车位2500余个。

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四横一纵规划图示
谋定综合改造提升范围后，又基于商圈内不同点段的资源禀赋、发展历程等分段定位，把商圈内几条重要街道作为脉络，进行“四横一纵”的功能布局和业态定位。“四横”由北向南依次为乔司空巷、观前主街、太监弄—碧凤坊、富仁坊巷，“一纵”是贯穿东西的宫巷。定位依次为苏式慢生活体验街区、精品名品传统老字号集聚街区、特色美食街区、时尚夜生活街区以及古今交融综合性街区等五大功能区。
最受瞩目的观前主街将向着两个向度进行调优，一个向度是瞄准国际精品名品，提升消费品质和业态层次，另一向度是瞄准本地特色文化元素，提升本土特色品牌尤其是老字号品牌。为此，《总体规划》将观前主街又分为西、中、东三段。
西部以美罗商城为龙头，打造“精品名品汇”。这段区域将充分盘整周边可用资产，通过定向引入一线品牌，打造集展示、体验、销售、服务于一体的精品名品集聚区，提升街区档次。
中部整合周边历史文化地标、传统曲艺展演、文化市集等优势资源打造“文化体验区”。将按照“月月有节、季季有热点”的理念打造文化活动常态化长效性基地，努力提供独特的 环境体验、购物体验、文化体验。
东部依托区域内集聚的数十家老字号打造“老字号集聚区”。一方面探索建立老字号企业振兴机制，另一方面梳理可回归观前的老字号企业，引入部分外地知名老字号，形成老字号企业的进一步集聚。同时，打造老字号展示、包装、运营、交易为一体的运营平台，助力老字号“老树发新枝”。

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[size=100%]“有形之手”提纯业态含金量

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乔司空巷依托承德里历史风貌建筑群落等主攻“苏式慢生活文化体验”；太监弄—碧凤坊依托中华餐饮名街资源主攻“特色美食”；富仁坊巷凭借精品酒店等资源主攻“特色休闲住宿娱乐产业”；宫巷做好横向特色街业态自然过渡衔接，让吃、住、行、游、购、娱交融……翻阅《总体规划》可以发现，无论是“四横一纵”的资源梳理，还是五大功能区的定位，“业态”二字始终是主要判断依据和抓手。
“业态定位一定程度上决定着商圈的品质、层次。”姑苏区发改局服务业发展处处长袁敏透露，《总体规划》在启动制定前期，相关部门就对观前商圈业态发展现状进行了持续的调研和摸底。结果显示，观前商圈文化、商业、旅游元素具备一定的基础，拥有玄妙观、观前主街、小公园等观前“地标”，美罗商城、人民商场等大型综合百货商场，采芝斋、黄天源、松鹤楼等众多知名老字号企业。然而资源禀赋的背后，一些发展困境也越发暴露出来。
尤其是业态问题，是社会各界较为关注的话题。根据调查，目前观前商圈内虽业态较多，但产业质量不高，调控难度大。商圈内有传统商贸、住宿餐饮、休闲娱乐等丰富业态，但具有观前特色的老字号产业、高端品牌综合体占比相对较少，主要集中在观前主街上。与此同时，由于载体权属关系复杂，市场上不少产权方追求利益最大化，忽视对产业的引导，甚至出现了“山寨名牌”专卖店，也由此带来租金高昂等问题，让不少老字号、本土品牌的“生存”难以为继，对观前商圈的声誉和档次造成影响。
“国内历史文化街区众多，几乎每个城市都有步行街，共同面临着‘百街一面’的尴尬困局，这与商圈内业态缺少管控有很大关系。”苏州国家历史文化名城保护研究院副院长王勇认为，市场是驱利的，任由其发展，商圈业态就会越发同质化、低俗化，尤其是传统商业街区，本身有其文化价值和特殊性，完全交由市场会逐渐失去内涵。因而这次苏州观前商圈要成功转型，关键要发挥出**“有形之手”的功效，通过业态管控来引导适合观前商圈定位的市场主体入驻，让苏州的本土特色回归观前。