中环新海滨商地估值最高920亿元 问鼎地王

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【28Hse.com】  
采「双信封」招标 卖地收入达标关键
面对下财年将有创纪录的1,391亿元财赤，港府急待开源，中环邮政局估值近千亿元的商业地上场。**昨公布，下财年将推出中环新海滨3号用地，地盘包含邮政总局及天星码头停车场，并罕有以「双信封」招标，即除标价之外，也要看设计。虽然面对市道下滑，但因地皮优质，业界对标价普遍乐观，预料每方尺楼面地价最高可至5万元，估值最高920亿元，成为下财年1,180亿元卖地收入的达标关键。■香港文汇报记者 颜伦乐
港岛中区为香港政经中心，近年可出售土地只馀下中环新海滨3号及5号地盘，合共223.89万方尺，被称为核心区最后两幅靓地。其中，中环新海滨3号用地(卖地表内称为中环新海滨民耀街用地)，发展局昨公布将安排于新财年招标出售，业界料每尺楼面地价将打破恒地2017年以232.8亿元投得中环美利道商业地的旧纪录（每尺楼面地价50,064元）。
资料显示，该地位于皇后像广场以北，邻近国金2期，占地达51.6万方尺，将分为3A及3B两期发展，总楼面达161.5万方尺。当中，龙和道以北的3A期将先行发展，南面的3B期则须待邮政总局搬迁后才能发展。
设计须衬中环太平山景
值得留意的是，今次地皮将采用「双信封」式招标。发展局局长黄伟纶解释：「一个是技术细节，设计会如何做，另一个是标价。两个信封经适当打分后，最高分的就会夺标，确保设计元素能够得到适当重视。」换言之，这幅商业靓地不是单纯以价高者得中标，有意入标的发展商需要在设计上多做功夫。
黄伟纶指出，地皮属于策略性地标式用地，规模大又优越，除提供商业设施外，还有园景平台，将海滨与近太平山的地方适当连贯起来，因此设计元素相当重要，用「双信封」形式是合适做法。黄伟纶说，打算就设计建议纲领谘询海滨事务委员会，招标时会公开条件，不担心透明度问题，亦不会广泛应用到其他用地。
受修例风波及新冠肺炎疫情打击，本港商业市道前景备受考验，被问到这个时候推地会否予外界贱卖土地的感觉，他强调当局推地随行就市，会以当刻市价卖地，不到底价亦不会卖出，不存在贱卖土地。
普缙执行董事及企业发展部总监(估值及物业管理)张圣典指出，地皮仍未确实推出，此时评论是否贱卖并不公道，但如果往后在市况不景时仍然坚持卖地，**就要小心衡量，以免让人感觉「益咗发展商」，确保库房收入。
市道差银码大有流标风险
他分析，地皮位处核心商业地带，毗连港铁香港及中环站，景观及位置优越，供应绝无仅有，势必受全城注目，预计楼面地价可达每方尺5万元，与3年前美利道地皮（每尺楼面地价50,064元）睇齐，估值可达920亿元。惟发展商要负责兴建大型休憩及跨平台设施，增加发展成本。
前日公布的财政预算案估计下财年卖地收入1,180亿元，今次中环商地王会是卖地收入达标的关键，泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚直言，地皮银码「天价」，有一定流标风险，尤其最近写字楼租金下跌，加上同期仍有其他商业用地供应，如铜锣湾加路连山道，将摊分发展商投资。
除今次中环商地王，新财年卖地表内尚有5幅商业地待售，3幅位于启德，其馀在东涌及加路连山道，总商业楼面达83.37万平米。

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**下财政年度预算有逾1300亿元的巨额财赤，惟卖地收入可扭转乾坤。**刚公布的下财年卖地计劃，便推出多幅重量级商业地王，其中最为瞩目便是中环新海滨巨无霸商业地，即使在目前甲厦需求略缓下，市场估值都可高达730多亿元，势成地王之王。/大公报记者 林志光

　　社会动乱及严峻疫情重创本港经济下，**不惜大洒逾千亿元来救市救人，财政司司长陈茂波日前更预计来年度的财赤会是历史新高的1300多亿元。不过，发展局昨日公布来年度的卖地计劃，便纳入多幅料值逾百亿元的商业及住宅地王，来增加卖地收入，以减轻财赤压力。

　　涉15幅住宅地6幅商业地

　　卖地计劃包括15幅住宅用地及6幅商业用地，如成功悉数售出，市场预料卖地收入或高达2000亿元。

　　**过去卖地，一直倚仗出售住宅用地来获得丰厚的卖地收入，但来年度或将有明显改变。因为来年度计劃出售的6幅商业地中，5幅是市区商业核心区内，其中4幅的估值达百亿元或以上。当中已閒置逾10年的中环新海滨商业地（前称3号地，包括现时邮政总局在内），被发展局局长黄伟纶形容是中环最后一幅大型地标式商业地，最快在今年第3季推出招标。

　　该幅超过51.6万方呎的地皮，横卧於怡和大厦与中环码头之间约300米长，被形容为地上摩天大厦，商业可建楼面达161.46万方呎，另有约22.82万方呎楼面为公众停车场、交通及社区设施包括一所新邮政总局等。

　　业界认为，即使本港经济开始转差下，此地的价值仍将达560至730多亿元，势必夺去由新地（00016）去年底斥422.32亿元购入的西九高铁站上盖商业项目的地王宝座。

　　黄伟纶表示，由於此地具战略位置、规模巨大，及是中环的地标项目，其中更有逾半土地面积是绿化园景休憩平台，今次遂採取罕见的“双信封”招标。即投标者除以现金价投标外，亦要提交该项目的整体发展布局设计，**极重视其设计元素，并会在地价及设计评分上取平衡，故并非一定价高者得，但**一定不会贱卖土地。

　　莱坊执行董事林浩文表示，现时市况及疫情下，商业地吸引力相对低，因属巨额的长期投资，必定是财雄势大、兼现金流充足的大型发展商才有能力竞争；而且，如**不能随行就市，也会有流标的风险。中原工商舖董事陈雁楼指出，即使面对现时经济差及写字楼市场有下调压力，相信仍无阻发展商争夺此幅位置优越的商业地。

　　商业地价值达1430亿

　　除该地外，铜锣湾加路连山道商业地亦是另一幅瞩目地王，估值约270亿至320多亿元。连同启德及东涌的商业地，市场预计6幅商业地价值便约达1159亿至1430亿元之间。至於**来年出售的15幅住宅地，估值只约500至600亿元，其中山顶文辉道及启德4E区2号，有机会成百亿地王。

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fredkamg

这个不能建太高吧，感觉100左右否则会挡住后面的楼降低层次感

叼炸天

九龙那个之前估1000亿  刚好连续出状况  就卖了420

大Canton

这个好像只是个综合体，很矮的

大Canton

古洞终于要卖地了？
启德那两幅商业地可能变成住宅地

chuenglaps

位置是好，可惜不能建高楼，只能建个超大型商城，不然难回本

prettyshev

邮政总局怎么拆迁啊？

yayaow

以前也见过这个地块的一些概念方案，该地块应该有严格限高，不能建高层，但面积很大

1042261268

这个方案觉得和周边不搭

你亲哥

的确不搭配

xiaobaigz007

看了10楼的图，我突然想到要是当初把西九龙站建在这里，变成香港站，会是什么样子

paul888

还有這些方案

paul888

都是Benoy做的
也请OMA, Diller Scofidio, Herzog & de Meuron, BIG, Renzo Piano, Henning Larsen, Stefano Boeri, EMBT, Jean Nouvel, SHL, Snohetta, Studio Gang, Grafton Architects......做些方案比较一下吧
这么重要的项目