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发表于 2020-1-14 14:13:40
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世邦魏理仕华北区顾问及交易服务|办公楼|租户部主管张冀苏指出:“2019年是近10年以来最具挑战的一年。面对经济放缓、需求放缓及市场供应高峰的到来,大部分业主主动调整租赁策略,租金价格也从观望坚持逐步转变为理性下调;面对2020年另一轮供应高峰的压力,市场租金有望继续下行,租赁成本的回落亦将推动搬迁和升级需求的放量,此外,业主们也会积极投入资金对现有楼宇升级改造以应对新项目带来的竞争压力。”
上海:空置率上升至19.4%,2020年市场去化或回暖
报告显示,2019年上海写字楼市场录得约99万平方米的新增供应,受到大量供应持续入市而经济放缓、需求端走弱的影响,新交付项目预租普遍表现低于预期。全年净吸纳量累计仅录得29.6万平方米,企业保守扩张、缩减成本为主导的当前形势下,超过四分之三的市场去化来自于租金性价比凸显的新兴商务区。由此,全市空置率同比上升4.2个百分点至19.4%。
此外,业主面临竞争持续加码的写字楼市场,积极调整租赁策略,给予多元化优惠激励政策,其中免装期优惠幅度平均为3.7个月,与去年相比提升了22%,可见一斑。2019年,上海写字楼租金报价为291.1元/月/平方米。
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部主管张越表示:“展望2020年,上海写字楼市场新增供应预计将逾140万平方米。近期中美第一阶段经贸协议对市场情绪带来提升,而随着金融,TMT等服务业进一步对外开放的政策红利逐步落地,未来有望进一步利好外资需求设立扩张,或迎来新一轮市场拐点。在城市转型发展与长三角一体化发展的大格局下,上海将发挥龙头作用引领城市经济转型,推动长三角一体化格局,带动写字楼市场去化逐渐回暖。”
深圳:新增供应创历史新高,空置率高达20%
报告显示,2019年深圳新增供应持续高位且创历史新高,全年录得超过200万平方米新增供应,为深圳写字楼市场有史以来的供应最高位,共计21个项目进入市场。从分布区域来看,南山区为新增供应的主要聚集地,贡献了6成以上的新增供应,细分市场主要分布在高新科技园和前海片区。甲级写字楼是市场供应主流,占比超8成。
全年吸纳量表现较为稳定,共录得超80万平方米的新增吸纳,但从季度供应结构来看,受整体经济疲软以及贸易摩擦的影响,2019年下半年新增吸纳明显放缓,新入市项目去化缓慢与老旧项目因租户搬迁引起空置率升高并存。整体市场空置率年度同比上升8.7个百分点至年末达20.0%的高位,市场呈供过于求的整体态势。
租金方面,巨量新增供应叠加整体经济放缓及贸易摩擦带来的需求放缓,整体市场空置率升高,租户市场明显。业主实施更为灵活的租赁策略,包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等,以期实现吸引和留存租户。同时各区**在引入产业方面也更为主动,实施一些优惠政策来吸引知名租户进驻区内知名写字楼项目。全年来看,供求状况影响下,市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片区在回巢政策和地铁开通的带动下,租金表现稳定,片区市场不断向好。
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