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楼主 |
发表于 2019-12-27 11:54:14
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不理性的土拍致虚高的地价
再来说说广西吧，整个广西南宁的市场现在非常不好。所有在这个时间节点内入市的项目都贼难。这里面大部分的营销总、营销负责人、策划经理扛雷挡子弹的风险贼大。以往项目卖不好，可能杀个策划祭天，今年可是把规格提高到了杀副总经理祭天了，可以想象市场得多艰难。
而其中有一个区域是非常引人关注的片区，那就是凤岭南的三岸滨江板块。这片区域自今年以来，就是土拍最热门的区域之一，地价始终居高不下。1月份，龙光成功的把三岸的楼面价抬到了8018/㎡；而后到了5月，龙湖一出场，就把这个片区的地价给抬到了折实楼面价1.4W+/㎡，而且还有8220㎡的公租房配套。卖2W+/㎡的房子里面有公租房，这还真是给龙湖的营销增加难度，难度等级是地狱级别。在此劝告各位销售，在下行周期，活着比什么都重要，非要去挑战难度作死，纯属浪费个人职业生涯发展时间。
而后6月份在这个片区拿地的广源、玉桶金、美的充分诠释了什么叫“拿地一时爽”， 楼面价均破万了，其中地块位置最不好的美的地块，拿地价格反而是最便宜的，且仅只有35亩。即使项目后期亏本甩卖，也只是小亏，毕竟美的财大气粗，融资成本贼便宜。而隔壁两家要是亏本卖的话，都是血亏，所以，美的在下一轮降价“肉搏战”中已领先了半个身位。
在配套方面，三岸高端滨水住宅区通常是不设地铁的。原因很简单，这个区域规划的容积率低，住的人口密度就不够，即使建了地铁也不会有多少人来搭乘，纯粹浪费公共资源。并且这里的居住门槛高，住的都是有经济实力的人，你总不能强迫富人坐地铁吧？而在另一个配套学校方面，三岸的房价不低，学校的未来的生源质量也不会差到哪去。
再来谈谈现在三岸的痛点吧，很明显就是配套变现相对慢于江对面，而且没什么高端配套作为支撑。所以，这才有了重庆银河综合体项目。银河的114亩项目其实原本是新城控股商开公司勾的地，连条件都是为“新城·凤岭吾悦广场”量身定做的。40%的建筑密度，一看就是要做一个大盒子商业。只有50%的住宅，商业全自持。在这样的条件下，底价摘地才可能盈利。而这块地被银河硬生生举到了3500/㎡楼面价，在8998/㎡毛坯售价的情况下，难以想象，到底住宅不玩野路子，怎么卖能覆盖商业运营上的投入成本。
所以很明显，这个价格连以“小万达”著称的新城控股都不要，银河硬拿下来自己也玩不转。只能找同是重庆出身的龙湖来做接盘侠。但是，商业这个东西是讲究天时、地利、人和的，成功的商业都具备偶然性，都不可复制。即使是南宁华润万象城，也同样如此，假如晚几年开发，同样的地块就不会像今天这样了。而对于龙湖的天街，也是如此。由于该项目尚未投入运营，你刀哥也就点到为止了。总之，不看好这个天街，但是可以期待龙湖去怎么处理一些开发中的疑难点，亦是学习和提升。
保利领秀前城降价致三岸降价
三岸的邻居凤岭南青山板块，有几个体量超大的项目，一个是恒大苹果园的唐樾青山组团，另一个就是保利·领秀前城。还有一个捂盘捂了很久额中房·翡翠时光。
而其中对于三岸房价能造成巨大影响的就是保利·领秀前城，因为其体量确实太大了。“保利打一个喷嚏，三岸就要感冒”。这一波的三岸板块降价的本质，就是比三岸板块地段更好的板块都降价了，三岸能不降价吗？所以，这一片区房价的指向标就看保利·领秀前城就可以了。保利领秀之前卖得如此火热，为啥突然降价呢？当然是市场不好了，原来的价格卖不动了，只能降价促销。 |
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发表于 2019-12-27 12:12:04
