开发商三岸抄地，如今一地鸡毛，不看好龙湖天街

magnitude · 发表于 2019-12-27 09:21:06

本帖最后由 magnitude 于 2019-12-27 09:22 编辑

开发商三岸抄地，如今一地鸡毛，不看好龙湖天街
你以为它是一段醉美的江景房地段，未曾想它事实上是被邕江隔成了边角料，游离在城市发展主旋律的边缘。

2019年1月30日，龙光集团超过8000楼面地价拿下三岸江景地块，如今13000起步毛坯开卖，销售进度与盈利预计都不太好，但至少还能解套。2019年5月22龙湖拍下三岸的另一块江景地块楼面地价高达14148元/平米。

江景和凤岭南概念，共同成就的三岸地王，只是南宁房价在2019年上半年疯狂沸腾的一个缩影，不仅小老百姓失了心疯去抢房，开发商代表也会失了心疯去抢地，结果年底保利领秀前城特价13500元/平米起步价含精装修甩卖，片区房价一地鸡毛，回头发现凤岭南和江景概念重叠片区也不过如此，真是偷鸡不成蚀把米，三岸这几个拍出地王的这几个开发商好好在三岸站岗几年等下一次行情吧！

magnitude · 发表于 2019-12-27 09:27:05

本帖最后由 magnitude 于 2019-12-27 11:53 编辑

2019年1月30日，龙光以6.95亿竞价拍下三岸板块65亩编GC2018-136地块，楼面地价超8000。地块在江边，与龙岗大乔仅隔雅源阁别墅，目前开发为龙光天曜，然而只见蓄客不见开盘，如果按照保利领秀前城16000的价格开卖是可以正常盈利，然而龙光天曜在龙岗大桥附近是否敢卖16000？同一天，重庆银河拍下GC2018-132地块，楼面地价11327.63元/平米，地块位于凤岭南路与开泰路交叉路口，规划为商业综合体，也是销售难产。

更疯狂的事情还在后面。2019年5月22日和6月19日，上图，四块红色地块，全部以“限最高地价，竞公租房”的方式出让，楼面地价全部达到最高限价11250元/平米，欲盈利需销售价达2万以上。然而这还不是最疯狂的，同为2019年5月22日，标号为GC2019-41的江边地块创下实际楼面价14148元/每平米的超高价，直接比肩读十四中的五象湖地王，就算咬咬牙卖到22000也只能算保本出逃。

这几块11250地王，广源算幸运的，他买到了临凤岭南路的地块，然而靠近那安快速路(前高速公路)，想高端是不可能的了，于是广源凤岭壹号院最先想出解套绝招，这盘直接全部做30平米的70年产权loft公寓，业主们估计以后群聊会习惯讨论“你在你家楼上还是楼下呀？”，住着地王的30平米楼中楼，豪气！

但是其他三块，就没那么幸运了，还有两块地路还没修通呢地，也都临那安快速路，难不成也全部建loft公寓吗？临江的两块地还得建低密度住宅，估计他们一直在祈祷龙光天曜快快售价突破20000元/平米，然而人家龙光天曜15000-16000就可以盈利了，也只是蓄客不开盘！隔着凤岭南路，常青藤背后的联发尚品，还有9000左右的二手房在卖，人家联发尚品房龄也很新2010年左右卖的呢。刚刚交房的常青藤的二手房报价也就11000出头，市场就是这么无情。

现在保利领秀前城为了热卖，借置业顾问的嘴喊出“我们这里至少会引进三中或者十四中”，能否真引进不得而知？难不成凤岭南能建两个三中？也许只能祈祷十四中建三岸分校吧。

不理性的土拍致虚高的地价

再来说说广西吧，整个广西南宁的市场现在非常不好。所有在这个时间节点内入市的项目都贼难。这里面大部分的营销总、营销负责人、策划经理扛雷挡子弹的风险贼大。以往项目卖不好，可能杀个策划祭天，今年可是把规格提高到了杀副总经理祭天了，可以想象市场得多艰难。

而其中有一个区域是非常引人关注的片区，那就是凤岭南的三岸滨江板块。这片区域自今年以来，就是土拍最热门的区域之一，地价始终居高不下。1月份，龙光成功的把三岸的楼面价抬到了8018/㎡；而后到了5月，龙湖一出场，就把这个片区的地价给抬到了折实楼面价1.4W+/㎡，而且还有8220㎡的公租房配套。卖2W+/㎡的房子里面有公租房，这还真是给龙湖的营销增加难度，难度等级是地狱级别。在此劝告各位销售，在下行周期，活着比什么都重要，非要去挑战难度作死，纯属浪费个人职业生涯发展时间。

而后6月份在这个片区拿地的广源、玉桶金、美的充分诠释了什么叫“拿地一时爽”，楼面价均破万了，其中地块位置最不好的美的地块，拿地价格反而是最便宜的，且仅只有35亩。即使项目后期亏本甩卖，也只是小亏，毕竟美的财大气粗，融资成本贼便宜。而隔壁两家要是亏本卖的话，都是血亏，所以，美的在下一轮降价“肉搏战”中已领先了半个身位。

在配套方面，三岸高端滨水住宅区通常是不设地铁的。原因很简单，这个区域规划的容积率低，住的人口密度就不够，即使建了地铁也不会有多少人来搭乘，纯粹浪费公共资源。并且这里的居住门槛高，住的都是有经济实力的人，你总不能强迫富人坐地铁吧？而在另一个配套学校方面，三岸的房价不低，学校的未来的生源质量也不会差到哪去。

再来谈谈现在三岸的痛点吧，很明显就是配套变现相对慢于江对面，而且没什么高端配套作为支撑。所以，这才有了重庆银河综合体项目。银河的114亩项目其实原本是新城控股商开公司勾的地，连条件都是为“新城·凤岭吾悦广场”量身定做的。40%的建筑密度，一看就是要做一个大盒子商业。只有50%的住宅，商业全自持。在这样的条件下，底价摘地才可能盈利。而这块地被银河硬生生举到了3500/㎡楼面价，在8998/㎡毛坯售价的情况下，难以想象，到底住宅不玩野路子，怎么卖能覆盖商业运营上的投入成本。

所以很明显，这个价格连以“小万达”著称的新城控股都不要，银河硬拿下来自己也玩不转。只能找同是重庆出身的龙湖来做接盘侠。但是，商业这个东西是讲究天时、地利、人和的，成功的商业都具备偶然性，都不可复制。即使是南宁华润万象城，也同样如此，假如晚几年开发，同样的地块就不会像今天这样了。而对于龙湖的天街，也是如此。由于该项目尚未投入运营，你刀哥也就点到为止了。总之，不看好这个天街，但是可以期待龙湖去怎么处理一些开发中的疑难点，亦是学习和提升。

保利领秀前城降价致三岸降价

三岸的邻居凤岭南青山板块，有几个体量超大的项目，一个是恒大苹果园的唐樾青山组团，另一个就是保利·领秀前城。还有一个捂盘捂了很久额中房·翡翠时光。
而其中对于三岸房价能造成巨大影响的就是保利·领秀前城，因为其体量确实太大了。“保利打一个喷嚏，三岸就要感冒”。这一波的三岸板块降价的本质，就是比三岸板块地段更好的板块都降价了，三岸能不降价吗？所以，这一片区房价的指向标就看保利·领秀前城就可以了。保利领秀之前卖得如此火热，为啥突然降价呢？当然是市场不好了，原来的价格卖不动了，只能降价促销。

yaoxjl · 发表于 2019-12-27 10:52:59

三岸就是人傻钱多才去买的，要啥没啥，旁边还一堆废弃别墅，一堆村民自建房。龙岗都比三岸强

tongdaoer · 发表于 2019-12-27 10:58:51

这种要放长线，十年以上肯定可以。

yd16899 · 发表于 2019-12-27 11:23:08

刚进南宁的外地开发商不懂深浅，这个价在三岸拿地真的要作死

398994663 · 发表于 2019-12-27 11:23:22

三岸也是你，仙葫也是你，风岭南也是你……

茅臺小八 · 发表于 2019-12-27 11:35:03

目前来看对岸龙岗是雄起了！

gmkiy · 发表于 2019-12-27 11:39:49

三岸就是个笑话。

gmkiy · 发表于 2019-12-27 11:40:37

领秀前城1.35-1.45.比三岸香几百倍。还有翡翠时光1.4。。。

bclyc2016 · 发表于 2019-12-27 11:41:07

不要太片面，要知道就算是一个很小的区域内市场也是分化的，就算是五象湖周边这么热的区域，价格也从12000的精装到20000的毛坯都有，也不要误导开发商，我相信只要用心做出好的产品，好的品质，好的后期运营，这个地方还是很好的，也会有细分的客户会认同。

linchenprince · 发表于 2019-12-27 11:43:34

三岸的瞎炒我也不看好，但是，保利领秀前城特价13500元/平米起步价含精装修甩卖，开发商年底回笼资金而已，而且卖得都是边角料，不代表那边价格都这么低了。
另外，每一个新片区开发初期，总有人拿“要啥没啥”来说这不行那不行，要是要啥有啥就不是新开发的片区了，我不看好三岸那边，是不认可开发商们的“高端”定位，太扯了。

pengxuloveljj · 发表于 2019-12-27 11:46:06

三岸绝对是**配合开发商炒出来的大笑话，先说配套，三岸有什么配套？卵毛都没有，要优质学校没有，要医疗没有，要地铁没有，要商业就一个所谓不知道什么年代才建起来的龙湖街区，旁边就是主干道凤岭南路，车又多又杂乱，后面就是大名鼎鼎的仙葫，旁边又是铁路跟凤岭南互通，位置差得要死

kobkob · 发表于 2019-12-27 11:48:42

对于这琅东上班的人来说，三岸是最好的位置了。上班近，又靠近仙湖，生活很便利的。那些说龙岗比三岸好的，有几个实际住龙岗的，龙岗目前生活配套还很少。只能说龙岗三岸半斤八两吧。

pengxuloveljj · 发表于 2019-12-27 11:53:41

bclyc2016 发表于 2019-12-27 11:41
不要太片面，要知道就算是一个很小的区域内市场也是分化的，就算是五象湖周边这么热的区域，价格也从12000 ...

来来，你回答下我，三岸到底好在哪里让它能配得上那么高的面粉价？任何东西都要物有所值，三岸不是炒的？

magnitude · 发表于 2019-12-27 11:53:57

2019年1月30日，龙光以6.95亿竞价拍下三岸板块65亩编GC2018-136地块，楼面地价超8000。地块在江边，与龙岗大乔仅隔雅源阁别墅，目前开发为龙光天曜，然而只见蓄客不见开盘，如果按照保利领秀前城16000的价格开卖是可以正常盈利，然而龙光天曜在龙岗大桥附近是否敢卖16000？同一天，重庆银河拍下GC2018-132地块，楼面地价11327.63元/平米，地块位于凤岭南路与开泰路交叉路口，规划为商业综合体，也是销售难产。

更疯狂的事情还在后面。2019年5月22日和6月19日，上图，四块红色地块，全部以“限最高地价，竞公租房”的方式出让，楼面地价全部达到最高限价11250元/平米，欲盈利需销售价达2万以上。然而这还不是最疯狂的，同为2019年5月22日，标号为GC2019-41的江边地块创下实际楼面价14148元/每平米的超高价，直接比肩读十四中的五象湖地王，就算咬咬牙卖到22000也只能算保本出逃。

这几块11250地王，广源算幸运的，他买到了临凤岭南路的地块，然而靠近那安快速路(前高速公路)，想高端是不可能的了，于是广源凤岭壹号院最先想出解套绝招，这盘直接全部做30平米的70年产权loft公寓，业主们估计以后群聊会习惯讨论“你在你家楼上还是楼下呀？”，住着地王的30平米楼中楼，豪气！

但是其他三块，就没那么幸运了，还有两块地路还没修通呢地，也都临那安快速路，难不成也全部建loft公寓吗？临江的两块地还得建低密度住宅，估计他们一直在祈祷龙光天曜快快售价突破20000元/平米，然而人家龙光天曜15000-16000就可以盈利了，也只是蓄客不开盘！隔着凤岭南路，常青藤背后的联发尚品，还有9000左右的二手房在卖，人家联发尚品房龄也很新2010年左右卖的呢。刚刚交房的常青藤的二手房报价也就11000出头，市场就是这么无情。

现在保利领秀前城为了热卖，借置业顾问的嘴喊出“我们这里至少会引进三中或者十四中”，能否真引进不得而知？难不成凤岭南能建两个三中？也许只能祈祷十四中建三岸分校吧。