激发武汉城市活力 老旧厂房的文创更“芯”

anderain

武汉是华中地区重要的商贸枢纽城市。近十年来，武汉的经济建设得到了高速发展。在城市化发展中，有如建设大道金融街、武汉CBD、武汉天地、楚河汉街等项目，形成了多个高楼林立的商务区，也吸引了越来越多的优质企业落户武汉。武汉的“楼宇经济”和“总部经济”呈现出蓬勃发展的态势。

作为近现代工业基地的武汉，已搬离市区的工矿企业在市区内遗留下大量的老旧闲置厂房，它们多地处市区，有着斑驳的砖墙屋顶和空旷的车间仓库。在时代背景下，它们变废为宝，被改造成现代文化创意园区，入驻企业涵盖动漫、网游、创意设计、出版、传媒等多个行业。文化创意产业成为推动区域经济转型升级、增强城区文化活力的有效抓手，2017年11月，武汉成功入选全球创意城市网络“设计之都”。

2019年7月31日，武汉市**印发《武汉市文化产业招商引资扶持若干规定》的通知，对文化产业的招商引资和利用工业厂房等存量房地资源转型发展文化产业做出了政策扶持，文创产业成为武汉可持续发展的驱动力之一。而在大城市土地资源短缺的背景下，盘活老旧闲置厂房等存量资源也成了武汉城市更新和发展的重要方式。

▲此规定于2019年8月1日开始实行，有效期5年

我们选取三个具有代表性的文创园区：营运较早的“汉阳造”、年初投入营运的“多牛世界”以及年底将正式开启的“大智无界”进行实地探访，并从历史、概况；区位、交通、停车场改造；改造后的建筑状态、设备安装等硬件条件，以及项目开发、定位、招商、营运管理等软件实力两大方面进行解析，发现各自的特点、不足和优势，并展望武汉文创产业的未来蓝图。

anderain

第一部分：历史和概况

“汉阳造”历史悠久，开园较早，占地较大

“汉阳造”文化创意产业园地处汉阳区龟山北路1号，即原武汉824工厂（原国营鹦鹉磁带厂）旧址，也是清末时期的汉阳兵工厂遗址。这里原是上世纪50年代的一些车间老厂房，随着企业改制和外迁，大量厂房被闲置下来。

▲“汉阳造”文创园

从2006年以来，一批美术、雕塑、摄影工作者，纷纷自发前来租借工业车间和厂房，办起画室、动漫设计、文化酒吧、DIY手工、婚纱摄影基地等，使龟北路初步形成文化创意产业的雏形。
2009年，汉阳区引进上海致盛集团，将原824工厂的厂区厂房，整体打包给上海致盛集团，按“整旧如旧，差异发展”的思路，投资3000万元，重新定义、规划、设计原厂区厂房，打造成文化艺术区、商业休闲区、创意设计区三大功能区域。如今，园区总占地面积约90亩，建筑面积4.2万平方米，绿化面积约60%。

▲“汉阳造”文创园鸟瞰图

“多牛世界”旧英租界，工业建筑，历史文物“多牛世界”时尚创意产业园位于汉口青岛路10号，即始建于1905年的平和打包厂旧址，是武汉现存最完整的英式建筑和最早的大型钢筋混凝土建筑，厂房规模庞大，内部结构保存完好，建筑面积约3.2万平方米。

▲“多牛世界”文创园

2017年2月，武汉市启动了对这座历经百年风雨，见证老汉口近代工业兴衰的老建筑的修缮工程，这是武汉修复的最大规模、保存最完整的工业建筑组群，总投资约1亿元。专家们对它采取“看病问诊、修旧如旧、延年益寿”原则，使其在保留原貌的基础上焕发新的光彩。2019年1月，“多牛世界”文创园正式投入营运。

▲“多牛世界”文创园鸟瞰效果图

“大智无界”长江音响，建筑较新，体量较大“大智无界·空中小镇”创意产业园位于大智路32号，建筑面积约5万平方米，即原武汉市无线电厂旧址。武汉市无线电厂成立于1961年7月，是我国最早定点生产广播电视音响产品和无线通讯设备的骨干企业。一句“长江音响，您的理想”更是当年很多武汉人耳熟能详的美好回忆。

▲“大智无界”文创园外景

2017年6月，项目升级改造启动，总投资约1.7亿元，对7栋老旧栋楼进行了彻底的改造，其顶层都被打造成专供休闲娱乐的“空中花园”，这是整个园区的最大亮点，也是取名“空中小镇”的原因。园区预期2019年底正式投入营运。

▲“大智无界”文创园效果图

总结：春兰秋菊，各有所长

三个文创园中，“汉阳造”占地面积最大，营运时间最早，绿化环境最好；“多牛世界”建筑历史悠久，文化内涵最丰富，但体量最小；“大智无界”建筑历史最新，改造时间最新，体量也最大。

anderain

第二部分：硬件比对

1、区位、交通和停车场改造

“汉阳造”位置优越，交通尴尬，停车较难

“汉阳造”地处武汉三镇中心位置的汉阳桥头，临近琴台文化艺术中心，文化氛围浓厚。地铁6号线琴台站出口和琴台公交站距离园区入口仅200多米，公共交通比较方便。
从汉口、武昌驾车到这里比较方便；但由于上下桥、单双号和龟北路单行线的限制，从这里驾车去汉口却需要绕行龟北路单行线走晴川桥，去武昌更需要绕行龟北路和晴川大道走长江大桥或者鹦鹉洲大桥，通达性较差。

▲“汉阳造”文创园的区域位置

园区并没有地下停车场，地面停车位也较少。由于没有人车分流，园区内时常出现车辆排队和拥堵。停车场收费为每小时5元，入驻企业可以办理停车月卡。

▲“汉阳造”的停车位不足，很多车辆只能在园内靠边停放

“多牛世界”历史街区，交通易堵，停车困难

“多牛世界”地处汉口旧租界区的中心位置，周边多为历史保护建筑和历史文化风貌街区。

地铁2号线江汉路站出口距离园区约800米，沿江大道的公交车站距离园区约400米，公共交通一般。而由于地处汉口闹市区，周边道路狭窄，交通容易拥堵，通达性一般。

▲“多牛世界”文创园的区域位置

“多牛世界”在改造时，由于条件限制，没有规划地下停车场，而是将一楼的部分空间进行加高改为立体停车库，但即便如此，园区的停车位依旧十分有限，大部分车辆只能冒着违停的风险停在周边街道路边。其停车场收费为每小时5元，入驻企业可以办理停车月卡。

▲“多牛世界”改造后的一楼停车场并不大，容量十分有限

“大智无界”繁华地带，交通便利，停车方便

“大智无界”地处大智路长江隧道入口处，临近京汉大道和武汉数码港。轻轨1号线和地铁6号线换乘站大智路站出口距离园区仅150米，距离中山大道公交车站约500米，公共交通十分方便。周边的长江隧道、解放大道、京汉大道使其具备了良好的通达性。

▲“大智无界”文创园交通区位图

原建筑的一层空间进行了彻底的改造，加入了立体停车位，使园区拥有了300个停车位的公共停车场，解决了老城区停车难的大问题；同时优化了内部通道，采取人车分流，车辆进出十分方便，不得不说这是高明的改造规划。目前其停车场的收费是三个文创园中最高的，为每小时8元，因还没有正式营运，入驻企业暂时不能办理月卡。

▲“大智无界”的停车场

总结：综合比对区位、交通、停车，大智无界占优

三个园区都地处武汉内环核心区，公共交通都十分方便；在交通可达性方面，“大智无界”最佳，“汉阳造”由于周边道路的限制导致行车不便；在公共停车场方面，“大智无界”改造最为彻底，效果最佳，管理也最好；“多牛世界”和“汉阳造”由于改造条件的限制，停车位数量明显不足。

anderain

2、改造后的建筑状态、设备等

“汉阳造”红砖瓦墙，绿树成荫，改建较少

“汉阳造”在改造时，充分保留了旧式厂房的红砖瓦墙，对园区内的60余栋建筑并没有做较多的改建，使得整个园区显得复古而怀旧。

▲改造后红砖绿景的园区

对老旧厂房进行外立面翻新及二次装修，融入国外弧形门窗、外墙砖外贴等元素，还有部分特色涂鸦墙，彰显项目艺术性，凸显项目创意文化主题。

▲改造后的建筑外墙

▲涂鸦墙

对于一些挑高较高的复式房屋设置外挂梯，增加垂直交通，有效引导人流，提升二楼商业价值，同时增加项目整体趣味性及艺术性。

▲改造后的外置楼梯

在原有厂房前增加了大量外摆空间，增加餐饮及酒吧商家户外经营空间，有利于独特商业氛围形成。

▲独具特色的外摆空间

在园区内布置了形态各异的景观小品，营造艺术氛围，将艺术及文化进行更广的延展。

▲园区内的部分景观小品

但同时，不彻底的改造延续了老厂房空间结构差的缺点，也导致了各类管线铺装不便；由于没有ZY空调，各独栋建筑外墙上零散安装的空调外机显得凌乱无序；而平房建筑又加重了冬天湿冷，夏天潮湿多虫的环境。

▲园区各独栋建筑外墙上的空调外机

anderain

“多牛世界”修缮复原，工业特色，保护为主

“多牛世界”所在的原平和打包厂是武汉的历史保护建筑和文物保护单位，自1905年初建后，又分别于1918年、1933年、1949年新中国成立后等多个不同时期进行了扩建，目前7栋单体建筑风格各不相同，通过顶棚及走廊等空间联成一体。

▲改造前的平和打包厂鸟瞰图，原始屋顶上加建的墙体和屋顶，打破了原有建筑立面的比例和形式，破坏了原有历史风貌

此次由中信建筑设计研究总院负责的修缮改造工程，遵循“最小干预”原则，按照历史原貌修旧如旧，体现其作为工业遗产的发展演变历程，最大限度地保存历史信息。

整体采用“两轴两带”的布局，“两轴”即纵向的时尚轴及横向的历史轴，“两带”即呼应两轴的重点空间，保留建筑历史特色，散发时尚新气象，感受历史与时尚的双重风情，完成新旧对话。

▲项目改造的重点方向

修缮上着重恢复原有外墙材质，保留建筑原有代表性特征和装饰符号、构件，拆除后期加建、封堵部分，恢复建筑历史风貌。

▲改造后的“多牛世界”外墙

▲改造后的“多牛世界”外墙以红色清水砖墙为主

在色彩、质地、工艺工法上都采用传统手法进行修复。过去厂房内高耸的棉花运送滑梯、厚重的工厂大门、燕尾式的建筑钢梁、水阀、墙上的标语、仓库的库位线、老式防火窗、铁皮防火门都得以完整保留，还加入了空中玻璃地板、室外休闲花园、现代装置艺术品等多种现代建筑特色。

▲浓重工业风的大门

▲园区内景

▲保留的标语和灭火机柜

同时，为了更好地保护文物建筑，在改造中也进行了加固改造。采用增设扶壁柱法、粘贴钢板或型钢法加固墙柱，,梁加固选用外粘型钢加固法、增大截面法或粘贴钢板与增大截面复合加固法,楼板通过增大截面和粘贴纤维布进行加固。不仅有效提高构件承载能力、改善结构性能,还较好地协调了现状保护与修缮之间的矛盾。

在改造中安装了电梯和ZY空调，重新布设了管线。据了解，入驻企业被要求保持墙面和地面的原状，地面只能铺设地毯或者环氧地坪漆。

▲电梯间

▲“多牛世界”内装效果图

▲“多牛世界”已进驻的商户和准备内装的区域，注意地面和天花板的各类管线

anderain

“大智无界”新旧交融，空中花园，功能齐全

“大智无界”在规划设计上，保留了原有的建筑结构及具有年代感的细节，以新旧材料的结合使用和新旧空间的交互融合，花大力气打造了中心广场、空中花园、多功能展厅等公共空间。

▲“大智无界”文创园鸟瞰图

外立面上精心设计了众多巨大凸出的玻璃窗，镶嵌活力的橙色，加上入口处的瀑布水幕，更显时尚气息。

▲外立面的玻璃和入口处的瀑布水幕

园区正中心为中心广场，布置了绿植和休息区，原来的大楼旧址改造成文创办公空间，四周共七栋楼环绕。

▲中心广场

公共空间的装修简洁明快极具工业风，七栋楼由回廊和空中架梯连接为一个整体，游走其间有走入迷宫的感觉。楼道间的公共区域也十分宽敞，并安放了古朴风格的座椅。

▲园区内的公共区域和空中连廊

整个园区最具特点的是多功能展厅和空中花园。大型的多功能展厅，保留了原始老厂房的旧工业风，展厅的落地窗设计，能俯瞰周边街景全貌，体验不一样的视角。每栋楼的最顶层，都被打造成专供休闲娱乐、总共约6000平米的空中花园。

▲多功能展厅的落地窗

▲空中花园

▲从天台上看到的武汉，让人仿佛穿越了时空

在改造中同样也安装了电梯和ZY空调，重新布设了管线。

  

▲电梯间

总结：投入不同，定位不同，效果不同

相对而言，“汉阳造”更像是一座有文创功能的工业遗址公园；“多牛世界”更多的意义在于其文物建筑本身，显得独具历史情怀；而改造较为彻底的“大智无界”则更好地平衡了现代商务办公的需求和文化创新的气场，显得更加实用。

anderain

第三部分：软件实力

项目开发、定位、招商和营运管理

“汉阳造”

广告影视，管理较差，配套不足，急需升级

“汉阳造”是2009年由汉阳区**引入上海致盛集团共同合作开发的，投资商是上海致盛集团，运营商为武汉致盛文化创意产业有限公司。

上海致盛集团是一家以产业投资为核心的大型专业化集团公司，公司创立于1988年，在专业物流园区、文化传媒产业区、新农村及现代农业园区、总部经济园区、文化创意园区建设方面有丰富的实践经验。

其定位为打造华中地区最具影响力的影视广告及新媒体产业园区。

▲“汉阳造”文创园平面图

在产业方面主要入驻了广告创意、影视制作、艺术设计、新媒体四大类企业。从其官微查询到，目前入驻企业为80余家，以“得意生活”、“薇拉摄影”等最具代表性。

▲此处的“得意生活”房产事业部已经搬迁到泛海CBD，其他事业部依旧在园区办公

▲园区内的“薇拉摄影”

目前，整个园区营运管理较差，环境卫生一般，很多破败的区域没有修复。园区内很多楼栋大门紧锁，企业入驻率并不高，行人较少，给人一种衰败的感觉。

▲园区内很多建筑的外立面急需维护修缮

▲园区内的很多道路行人很少

得益于周边旅游景点的连带效应，如今成功转化成为网红旅游打卡景点。整个园区安静舒适，适合办公创作，但距离汉阳主要商圈太远，显得十分冷清。

园区内有酒吧、咖啡店和少量餐饮店，只有一家传统的小卖铺和一家24小时无人便利店，配套服务不足。据园区入驻企业的工作人员介绍，周边不仅餐饮店较少，外卖也均是20元起送，连咖啡也很难喝到，因为此区域并不在星巴克的配送范围之内。

▲园区内唯一的无人值守便利店，很多商品并不齐全

2017年9月，武汉自然资源与规划局公示“龟北及月湖地区规划整合研究暨汉阳特种汽车制造厂实施性规划”，将依托原汉阳特种汽车制造厂内工业遗产，打造新的“汉阳造+”文创产业园。

▲原汉阳特种汽车制造厂内的厂房

▲以汉汽为核心区的“汉阳造二期”规划效果图

2018年年初，汉阳区正式启动龟北路二期旧城改造，“汉阳造”文创园周边的土地被纳入新的文创园区规划范围。

▲目前的“汉阳造”文创园、原汉汽厂房大致范围和龟北二期旧城改造红线范围

2019年4月，融创中国宣布，旗下的文旅集团将与武汉地产集团合作，联手参与汉阳龟北汉汽项目的开发，打造升级版的“汉阳造1889国际文创产业园”。

▲“汉阳造1889国际文创产业园”规划图

2019年9月，汉阳区发改委在**官网发布《关于汉阳区2019年上半年国民经济和社会发展计划执行及重大项目建设情况的报告》，提出“继续推进汉阳造园区一期腾笼换鸟和二期土地划转及规划和招商前期工作，谋划园区特色化发展，以打造具有世界影响力的长江文明传承创新核心区和创新创意文化产业城”。“汉阳造”园区的升级和扩容渐行渐近。

▲2019年9月16日汉阳区**官网公示的文件部分内容

长江新城

anderain

“多牛世界”

文创集群，阿里背景，智能文创，配套完善

“多牛世界”是江岸区**依托沿江历史风貌街区打造的“汉口文创谷”的组成部分，即规划中的“青岛路时尚中心”的E地块。整个青岛路片由华发集团进行整体开发打造，由中信建筑设计研究总院进行全盘设计，同时江岸区国资委还引入了飞马旅集团和多牛资本。

▲华发集团于2015年拿下的P(2015) 049地块，E地块也就是现在的“多牛世界”所在地为历史建筑保护区

▲江岸区“汉口文创谷”规划图，“多牛世界”所在区域为青岛路时尚中心

▲青岛路时尚中心规划效果图

多牛资本（杭州多牛投资管理有限公司）成立于2014年11月，是由支付宝第2号员工蒋海炳和专业法律财务团队联合创立的科技创投管理公司。

▲“多牛世界”营运管理公司的股权结构

项目定位为打造武汉首个“移动互联网+文化”的内容创业空间，“智能文创”将是多牛世界的核心运营方向。

▲改造后的“多牛世界”楼层平面图，分为8个区域、4个楼层和5楼屋顶花园

2019年1月，“多牛世界”正式投入营运。目前入驻的企业已有40余家，般若互动、阿里云创新中心、知音号艺术发展中心、人人视频、朝宗文化、十点半文化等，国际知名众创空间运营商WEWORK已签订合作意向书。同时这里也是**重点打造的大学生创业基地。

▲“多牛世界”入驻的企业和机构

项目地处汉口历史文化风貌街区，在中山大道文化旅游轴和沿江大道生态景观轴之间，距离百年老街黎黄陂路和独具武汉地方特色的吉庆街都很近，是一个历史和文化交融、闹中取静、十分适合文化创作的理想空间。园区内有书店、咖啡店，一楼临街有便利店，周边餐饮十分丰富，配套服务齐全。

▲“多牛世界”的外景街道，充满了历史和生活气息

anderain

“大智无界”

国资背景，强强合作，文化跨界，配套齐全

“大智无界”是于2016年立项，由武汉工控资本运营有限公司在上海汇橙集团的全程协助下打造的武汉工控首个创意产业园区。

武汉工控资本运营有限公司是武汉工业控股集团旗下子公司。武汉工业控股集团是武汉市属国有出资企业中唯一一家综合性制造业企业集团，集中了市属制造业资源。武汉工控资本运营有限公司作为武汉工控集团旗下的四大业务平台之一，负责对集团优质资产实行集约化管理、资本化运作和专业化经营。

▲“大智无界”营运公司的股权结构图

上海汇橙投资管理（集团）有限公司是一家专业从事创意地产规划咨询、项目策划、投资运营以及创意产业平台建设的品牌企业，创立于2001年，总部设在上海，成功打造了1933老场坊、花园坊、中成智谷、上海国际能源创新中心等旧场坊改造与产业转型升级项目。

▲上海汇橙成功实践的部分文创项目

2016年，武汉工控在实地考察了上海汇橙集团的数个园区项目之后，作为探索和尝试，首先拿出武汉市无线电厂大智路厂区项目改造成文创园区，作为旗下其他数个场坊项目改造的样本和教材。

园区具体由武汉亘星创意产业发展有限公司负责建设及运营，设计单位为上海市建工设计研究总院。

定位为社交场景化工作新地标，构建创业、创新、创意、创富、创收的“五创”产业价值链的文化科技创意产业园，打造“文化+跨界”平台。内设文化创意区、创新设计区、时尚生活区、艺术酒店等。

▲“大智无界”文创园平面图

▲“大智无界”文创园效果图

预期今年年底正式投入营运，目前已近完成70%的招商，已有已有丝路视觉、意味飞行、星驿动、珞格美术馆、众独空间、OVU创客星等30余家知名文化创意企业入驻。

项目同样位于“汉口历史文化风貌区”和“汉口文创谷”范围内，园区有酒吧、咖啡和美术馆，周边配套齐全。

▲“大智无界” 文创园外景

总结

亟待升级的“汉阳造”和做大做强的“汉口文创谷”

“汉阳造”作为武汉早期的文创园区，当时给人耳目一新的感觉，也取得了令人瞩目的成绩。但开园至今已有10年，其设施老旧、交通不便、配套不足、管理不善的缺点被不断放大，在武汉不断出现的新型文创园区面前，其竞争力已显不足。针对以上的问题，园区的升级和扩容也即将展开。而“多牛世界”和“大智无界”依托区位优势、营运优势、硬件优势以及江岸区打造“汉口文创谷”的政策优势和产业集群优势，正在快速做大做强。

anderain

第四部分：文创产业和城市更新

除以上介绍的三个文创园区之外，武汉还有位于汉口常青片的红T创意街区、武昌的“楚天181创意园”、“武汉创意天地”，位于古田的“江城壹号”和“嘻空间”等多处园区，并逐步形成了汉阳龟北片、硚口古田片、江岸沿江片、岱家山片、武昌东湖片和南湖片等多个文创产业集聚区。

▲“楚天181”文创园

▲“武汉创意天地”文创园鸟瞰图

▲“红T时尚创意街区”鸟瞰图

武汉作为中部第一个“设计之都”，是中国继深圳、上海、北京之后第四个获批的城市。文化创意产业是武汉经济发展的驱动器之一，武汉在桥梁工程、高速铁路、城市规划、数字媒体艺术等领域的创新设计能力处于世界领先水平。

▲武汉的“设计之都”的实力和文创产业发展的积极态势

武汉设计了三峡，南水北调，港珠澳大桥等世界顶级工程，另外，武汉还设计了世界30%的高铁网和中国大部分高铁站，世界50%大跨度桥梁。此外，武汉在汽车，冶金，电力工程设计等方面也属于国内顶尖水平。

军工方面，武汉设计了几乎所有海军大型舰艇，包括001a，096，055，052d，054，056，071，901，039b等最新装备，武汉教育资源、人才资源丰富，在汉高校89所，拥有200余个公共文化机构、100多家社会教育机构，110余个创意设计产业园区。

另外，全市文化创意产业发达，据不完全统计，现有文化创意产业园区（基地）28个，文化创意企业2.95万家，从业人员超过50万人，占全社会二、三产业从业人数的10%。

文化软实力是城市核心竞争力和综合实力的重要组成部分，是与经济实力、科技实力、人才实力等硬实力相互影响、相辅相成。进入新世纪，文化软实力在城市综合竞争中的地位和作用越来越突出，提高文化软实力有着迫切而深远的重大意义。

武汉下一步将加强创意设计行业的整体发展和战略协调，推动工程设计、历史建筑、工业设计、动漫设计、服装设计、美术设计等多门类融合发展，将创意设计融入到城市建设之中，形成多样化的经验并推广。同时利用文化创意产业园和大学生创新创业资助计划，孵化更多创意设计的小微企业。

文创园区无疑是发展文化创业产业最好的载体。近年来，随着大批传统制造业迁到三环线外，武汉中心城区产业空心化问题日渐突出，而这些传统企业遗留在市区内的厂区厂房则为武汉文创产业提供了理想的场所，也承载了武汉经济转型和城市更新发展的期望。

▲武汉可改造利用的工业遗产分布图

城市更新是城市演进过程中的一个永恒话题，城市的发展必须面向可持续发展的未来。在武汉的城市化发展中，环境优美、高楼林立的商务区展示了武汉的国际都市形象，也体现了武汉城市发展的雄心。

▲高楼林立的武汉建设大道金融街

光谷成片的高新技术产业园显示了武汉雄厚的科技实力和人才优势。

▲聚集科技和医药等高新产业的光谷产业园一角

而遍布武汉三镇、不断升级和完善的文创园区正通过文化、艺术、时尚、创作、科技、零售等新元素探索城市更新产业化，激活武汉的历史文化底蕴，释放武汉的文化创新能量，推动武汉经济的可持续性发展。

▲汉阳龟北创新创意文化产业城规划效果图

- END -

cdu338

介绍了这么多，还是现场去看看更有味道。

路筱河潺潺

拜读楼主又一大作，真的是太厉害了！

嘻哈伟少

就去过汉阳造一次，惭愧惭愧。

abcdefgjn

设计之都确实要多搞文化创意园，这是继商务区，租界区之后又一亮点城建区。