华发青岛路商业文化街区规划图

井然 · 发表于 2019-10-6 11:44:41

实话，不咋地！

holyaiolos · 发表于 2019-10-6 12:23:10

18872264165 发表于 2019-10-6 00:18
要是能把汉口里模式复制到这边来，那是真的未来可期啊

不可能有这个品质的

伊尔根觉罗 · 发表于 2019-10-6 14:50:25

流打鬼发表于 2019-10-5 18:41
还有替资本家可惜的，萝卜坑的地都能玩丢，给你机会你不中用啊

你真的理解错了，我丝毫不为你所谓的“资本家”感到可惜，我是为武汉失去重建一个高品质街区的机会感到惋惜，其实是不是瑞安都无所谓的，只要是真的有能力把这个区域旧改做的精致到位，你是王安，李安，张安都可以的，但是在这个领域，确实是他真的会做的更好，更出精品。

汉口人 · 发表于 2019-10-6 18:14:55

那块地如果华发做不好，真是要在武汉背骂名的，希望好好把握。

z0724 · 发表于 2019-10-6 18:35:59

看了楼上大神的解读，终于知道瑞安为什么会失掉这块地了，只能说当时也是天时地利人和一个都不占
事已至此，只希望华发别把这块搞low了

zolor · 发表于 2019-10-6 20:25:10

伊尔根觉罗发表于 2019-10-5 16:26
是的，我也有朋友在瑞安，那次搞的非常灰头土脸。真的是既没有天时也没有地利，集团自身也是心有余力不足 ...

是挺遗憾，但是瑞安自己也有问题，按照瑞安的定价跟在武汉的口碑，华发能赚钱，瑞安肯定赚的更多，而且是开盘秒赚的那种，那么改造青岛路的投入，跟住宅的销售来说，瑞安也是稳赚不赔的生意，只能说瑞安也太贪心了

Isle · 发表于 2019-10-6 23:09:51

zolor 发表于 2019-10-6 20:25
是挺遗憾，但是瑞安自己也有问题，按照瑞安的定价跟在武汉的口碑，华发能赚钱，瑞安肯定赚的更多，而且是 ...

最大的问题还是瑞安自身实力不强，那时候确实拿不出更高的价格，瑞安也知道自己拿地非常赚，但是没钱拿地啊

虎虎虎虎 · 发表于 2019-10-7 01:24:48

zolor 发表于 2019-10-6 20:25
是挺遗憾，但是瑞安自己也有问题，按照瑞安的定价跟在武汉的口碑，华发能赚钱，瑞安肯定赚的更多，而且是 ...

看看你楼下的回复，你就理解了，瑞安当时没钱了，2015年瑞安在不停的找下家吐货都吐不赢，也曾经跟市里商易过能否暂缓拿地，可是当时根本就没这个环境条件，而且要说比他便宜定向勾地的有没有呢？有，后来卖给伟鹏地产的现在万科块地，就是设置了无数前置条件的定向勾地，我没记错的话，比青岛二七华发这块地楼面价一半都没有，底价拿的！所以还是看跟市里的关系能够密切到什么地步，这一点上一切外来开发商都不可能跟本地开发商比！根基太深！当年瑞安缺钱，负债率太高，上市公司对大股东要有交代，股东大会上绝大部分股东也不赞成地王拿地。罗康瑞当时差点被拉下董事会的交椅！事实是华发自己算了帐，房子做豪宅精装必须备案价做到50000左右，项目营收才能覆盖成本，后来限购一样是打的华发措手不及，最后居然毛坯发售，直接走量了，单独看这个项目华发到底赚没赚到钱都两说，对于瑞安来说，焉知非福！

justmelody · 发表于 2019-10-7 09:06:33

虎虎虎虎发表于 2019-10-7 01:24
看看你楼下的回复，你就理解了，瑞安当时没钱了，2015年瑞安在不停的找下家吐货都吐不赢，也曾经跟市里商 ...

一万三的地价，又没有自持写字楼，改造老街区成本不算高，华发利润大把的，伟鹏地价低的原因还有有300+

伊尔根觉罗 · 发表于 2019-10-7 15:03:18

justmelody 发表于 2019-10-7 09:06
一万三的地价，又没有自持写字楼，改造老街区成本不算高，华发利润大把的，伟鹏地价低的原因还有有300+

如果是按照华发这种改造方式，那确实成本不高。。。但是武汉天地的这种改造，真的超级贵，比修同等建筑面积的新楼还要贵很多，而且青岛路那一块，商业容积率连2都没有，占地面积又非常庞大，还要自持。。。这比修300米的写字楼出租要难太多了

伊尔根觉罗 · 发表于 2019-10-7 15:05:03

justmelody 发表于 2019-10-7 09:06
一万三的地价，又没有自持写字楼，改造老街区成本不算高，华发利润大把的，伟鹏地价低的原因还有有300+

你也是太新的高楼迷朋友。。。稍微关注建筑设计久一点的都会知道，文物建筑拆改是多么费事费钱不讨好的工作

anderain · 发表于 2019-10-7 15:37:51

本帖最后由 anderain 于 2019-10-7 22:13 编辑

justmelody 发表于 2019-10-7 09:06
一万三的地价，又没有自持写字楼，改造老街区成本不算高，华发利润大把的，伟鹏地价低的原因还有有300+

打一个不恰当的比喻，老房子的家庭装修要获得同样效果要比新房家装贵。

而对商业地产项目来说，一个项目的旧改升级的投入要远比新项目大得多。

那么如果是一个带百年历史背景、必须做旧如旧、再带拆迁改造的低容积率、大比例自持商服、开放式街区的大型城市综合体项目的话，如果不牺牲品质，投入就是天文数字了。而且有时候还是花钱都搞不定的，得有时运。比如当年乌镇老房子的木头就有一部分来自武汉，如今还可能吗？比如万达的楚河汉街就是全国各地找老房子拆下来的砖瓦或者极少个专门烧制老砖的砖窑，才得到后来的仿古街区的效果。

盖300+的写字楼有钱是充分条件；但是要做好历史街区的改造，有钱只是必要条件，还得有经验、责任感和情怀，而且别老想着在这么单个项目上赚钱，特别是作为国企开放商，因为做得好，收获的远远不止是利润。

dasars · 发表于 2019-10-7 19:51:29

我觉得旧改的土地出让要与普通的土地出让区别开来这里面更强调情怀和责任投入更多回收期更长公共力量应该有所参与和商业公司一起搞

虎虎虎虎 · 发表于 2019-10-7 23:47:23

anderain 发表于 2019-10-7 15:37
打一个不恰当的比喻，老房子的家庭装修要获得同样效果要比新房家装贵。

而对商业地产项目来说，一个项 ...

你说的好好，星星眼看着你

wanjie · 发表于 2019-10-8 01:06:07

又一个798 太古里田子坊………………

[城建综合] 华发青岛路商业文化街区规划图

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