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发表于 2019-9-26 22:58:03
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近期，房地产项目股权易手事件陆续出现。5月，泰禾广州院子股权转让；6月，粤泰股份转让旗下5个项目与世茂集团达成合作。
其中，被业内视为“粤泰股份最重头、最具代表性”的项目——广州天鹅湾二期，以约27.8亿元的价格转让给世茂，将由世茂全程操盘运营。
割爱转让亏不亏？交易价格“很合理”
在广州楼市里，位于珠江一江两岸的中心区江景项目，无疑是含着金钥匙出生的不愁嫁的“皇帝女”。
然而，这些“皇帝女”的命运也并非全都一帆风顺。有的项目在开发期间受规划调整或政策等的影响，后期的产品与首期一隔就是十几年，例如滨江东的海珠半岛花园。还有不幸运的，资金链脆弱，不得不将项目忍痛易主，例如天鹅湾。
6月9日，粤泰股份发布公告称，公司将广州天鹅湾二期在建工程项目转让给厦门奉朝所设立的新项目公司（由世茂控股），本次合作对价为人民币27.8亿元。此次转让是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。
经过近20年发展，广州市中心区的江景项目屈指可数，近年新建的江景盘更是凤毛麟角。天鹅湾是粤泰股份主打的产品，也是该公司的代表作之一。对于这个已经“万事俱备”拥有稀缺资源的项目，以这样的价格转手，会不会亏了？对此，粤泰股份董事长杨树坪对羊城晚报记者坦言：“粤泰和世茂的交易价格很合理，是双方共赢的结果，我们对上市公司、对股民都有好交待，有合理的回报。”
二期一线望江，全是超200平方米大宅
目前，天鹅湾二期已经通过了各项验收。羊城晚报记者乘车从工业大道北刚刚转入金沙路，就看到了两栋新建的高层耸立云霄。再从金沙路转入革新路，在光大花园公交站下车，走几步路便见一扇略带欧式的大门，上面写着“天鹅湾”。
记者向门岗的保安大哥打听两栋新楼的情况，保安说：“现在还不卖，户型超级大哦。”虽然保安没有验证记者有没有购房实力，但还是开了“后门”，告诉记者向上走再向左拐下去，就可以到达新楼。
按照保安大哥的指引，记者又走了几分钟，绕到江边，看到这里还有一个“天鹅湾”大门口的立柱标志。按照周边地产经纪的说法，天鹅湾二期开盘的时候，将会启用江边的大门，那样会令二期显得更加高大上。
在立柱后面是销售中心，位于一期楼下，已有些时日，里面有沙盘、接待区，不过前台的工作人员只有一位。记者问及楼盘情况，对方表示：“现在还没卖，也不知道什么时候卖，至今连售楼书等宣传资料都还没有做好。”
二期为两栋高层建筑，约46层，一线临江。两栋建筑点式分布，互不相连，每套单位的视野都可谓360度，西、南、北三面望江，东面望光大花园。
羊城晚报记者从一位代理行知情人士处拿到了二期的户型图，宣传名称还是“粤泰天鹅湾擎天”，不过据说户型基本框架不会变。从平面图可见，二期新品为三梯两户设计，一户是约234平方米的四房两厅三卫，一户是约294平方米的四房两厅四卫，各带四个阳台，产品定位高端。
杨树坪对记者坦言，天鹅湾二期的定位高端，这也是世茂当时一看就喜欢的原因，世茂目前积极进军大湾区城市，有意将天鹅湾二期打造成广州的滨江高端代表作。
合作对价，9万元/平方米是关口
一线望江，定位高端，新货要卖多少钱？这或许可以从粤泰股份公告的补充条款里看出端倪：“如目标项目获**批准的预售或现售备案均价未能超过9万元/平方米，则双方合作对价款最终调整为26.41亿元。”可见，9万元/平方米是一个关口。
据了解，世茂目前在广州尚无独立操盘的住宅项目，如今将全权操盘运作天鹅湾二期。上述知情人士表示，天鹅湾二期最大的卖点就是江景。周围商业配套虽然已经成熟，但和高端商业配套还有一段距离；学位方面也没优势，今年的对口学校是新民六街小学；另外，项目从2003年拿地至今已经过去了将近16年。
天鹅湾一期共有5栋楼宇，目前已经全部收楼入住并进入二手市场。中原地产革新路分店店董王书然介绍，一期产品非常丰富，A栋为小户型，B、C栋为大户型，D栋为复式，E栋为错层叠式，这些十多年前的产品现在仍非常流行，可见当年开发商的产品研发能力很强。如今，二手最畅销的是A栋四五十平方米或六七十平方米的一房及两房单位，总价相对较低。据介绍，这些小户型几乎有一半能望江景，二手价为5万多元/平方米，比去年行情好的时候降了一点，“比如60多平方米的小两房单位，去年成交总价约360万元，现在320万元左右都有交易”。
忍痛转让了天鹅湾二期后，粤泰股份在广州还有哪些“家底”？羊城晚报记者了解到，目前，该公司在广州的项目起码还有5个：越秀区的嘉盛大厦、雅鸣轩和粤泰荣廷府，荔湾区的粤泰荔湾华府，从化区的高端休闲度假项目亿城泉说。
中心区4个项目所在的地段都非常好，不过由于历史原因，项目进展不顺利，有些是现楼状态仍不可售，有些处于近乎闲置的状态。
已有产品可看的项目，户型设计都比较合理，有些哪怕是十多年前的设计仍没有过时，只不过由于闲置时间长，不少产品的使用期限已经少了十多年。 |
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发表于 2019-9-26 22:56:22
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