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发表于 2019-9-18 21:31:33
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太难了，深圳惊现77层超高住宅，这座城市的未来是怎样的？
城市战争孙不熟
文／孙不熟
住宅最高可以盖到多少层？深圳再次刷新记录，77层！
近日，深圳市罗湖区发布关于布心村水围村城市更新单元的专规草案，规划图显示将有5栋77F超高层住宅。
该项目共分为2宗地块，布心村地块、水围村地块。布心村地块由8栋62-75F超高层住宅、1栋62F商务公寓、3栋58-71F高端写字楼、2栋53F保障房组成。水围村地块由5栋77F超高层住宅、2栋62-66F高端写字楼组成。
01.
77层有多高？公开报道没有提及，但有一个数据可供参考。此前号称“深圳最高住宅”的加福华尔登府邸，有67层，建筑高度是239米。
所以，77层，再加上避难层、设备层等空间，建筑高度很有可能超过270米。
270米是什么概念？目前广州最高的住宅楼是珠江新城的尚东·柏悦府，有198米。
270米，大约和珠江新城的广州银行大厦差不多，如果把这栋楼放到北京，可能排到第三，仅次于中国尊和国贸三期大厦。
更重要的是，全国绝大多数住宅楼都在100米以下，超过100米的住宅楼都极少，更不要说200米以上。
首先解释一下为什么绝大多数住宅多不超过100米，其实只要符合建筑规范，理论上建多高都可以。问题是超过100米的话，就属于超高层建筑，国家对超高层建筑的安全审核比低层建筑严格多了，特别是消防验收标准大幅提高，必须设置避难层。
这样一来，不仅建设成本大幅提升，而且公摊面积大幅增加，导致得房率降低，房子还不好卖。
所以，不到万不得已，开发商一般不会把住宅楼盖到100米（33层）以上，因为这样既不经济，房子也不好卖，楼层太高住着也不舒适。
不过，近年来的一些旧改项目，完全突破了这个这个限制，100米以上的超高层住宅比比皆是。例如广州的广钢新城，是从原来的广钢厂房改造而来，目前是全市住宅容积率最高的区域，容积率普遍达到5至8，至少有17栋住宅楼超过了100米，最高一栋据说超过200米。
不过，广钢新城和深圳罗湖这个旧改项目相比，不过是小巫见大巫，该项目容积率超过11，而广钢最高也只有8左右。
容积率11是什么概念？这已经和广州珠江新城核心区的写字楼差不多，例如最高楼东塔地块的容积率是13。
所以，如果想知道未来住在罗湖区的感觉，可以先到广州珠江新城核心区感受一下，写到这里，不得不心疼一下深圳人。
02.
旧改项目为什么把容积率如此“博到尽”呢？原因很简单，旧改的安置任务重，不拉高容积率，开发商收不回成本啊。
罗湖还算好，毕竟和机场比较远，建筑高度限制少，容积率随便拉，但如果在西部做旧改呢，和机场那么近，如何靠拉容积率收回成本呢？
为了推动旧改，深圳市规划国土委在去年年底已发布《深圳市城市规划标准与准则》，透露出两个关键信息：
一是取消商服和工业用地的容积率上限。
商业服务业用地除密度一区基准容积率仍为5.4，密度二区至密度五区基准容积率均得到上调；另外商服用地的的容积率上限全部取消。
二是提升居住地块基准容积率。
密度一、二区容积率标准不变（基准容积率为3.2，上限为6.0）；密度三区容积率调整幅度较大，基准容积率为3.0（原为2.8），容积率上限为5.5（原为5.0），此外密度三区内位于地铁站点500米范围内的用地，容积率上限为6.0；密度四区、五区在14版深标上也普遍提升基础开发强度。
很明显，在北京、上海、广州、济南、成都、西安、合肥忙于横向扩张时，深圳无牌可打，只有羡慕的份儿，它唯一能做的就是纵向扩容，把电梯越修越高，向上要空间。
深圳也将成为全国乃至全球摩天大楼指数最高的城市。
目前深圳规划和已经在建的超高层建筑居全国第一，此前媒已披露了了一大批摩天大楼计划，分别是位于龙岗大运新城的深港国际中心（668米）、位于落户布吉的布吉塔（680米）、位于落户蔡屋围的京基H700深圳塔（739米）与晶都酒店旧改项目（680米）、位于罗湖湖贝的湖贝塔（830米）。
03.
具体到房地产，会有哪些影响呢？
一方面，深圳在不扩容的前提下，承接新增人口的能力增加，但随之而来的是，老城区的人口密度会越来越高，优质学位的供不应求进一步加剧。
与此同时，容积率可以轻松拉高，但城市道路很难拉宽，例如布心村、水围村周边都是羊肠小路，如何适应容积率超过11的超高层住宅区？所以，未来的深圳，停车费会越来越高，开车会是一种奢侈消费。
另一方面，越来越多的深圳人将住在200米以上超高层住宅的鸟笼里，这一点和香港类似。
而且，未来的深圳，90%以上的居住用地，容积率不会低于3，另外10％的居住用地也不会低于1.5。而众所周知，豪宅的容积率一般小于1，这意味着未来的深圳，基本不会有纯正的豪宅用地出让。
所以，从现在开始，在深圳买房，需要关心一个极为重要的指标，那就是容积率，低容积率房产将成为深圳极为稀缺的品种，随着城市整体的容积率越来越高，容积率小于3特别是小于1.5的房子，拆迁价值高，值得长期持有。
当然，深圳拉高住宅容积率、取消写字楼容积率上限，还带来一个重要的启示是，城市扩容不一定是吞并其他城市，还可以纵向扩容。从纽约、香港等城市的经验来看，高容积率往往意味着更具活力的商业氛围。
例如，当今全球最高的住宅楼要数纽约曼哈顿的ZY公园壹号（Central Park Tower），建筑高度达到472平米，比帝国大厦还要高几十米。而且，曼哈顿的新建住宅楼看上去普遍已和写字楼没有明显区别，就像一根根细长的竹竿。
下面这张图给深圳人未来的居住方式，提供了一种可能：
纽约ZY公园（网络图）
所以，如果以曼哈顿为参考系，深圳住宅楼的建筑高度还有很大提升空间，未来的深圳，住宅楼极有可能和写字楼一样的造型和海拔。
相比而言，国内其他中心城市的容积率就低得多，例如北京、上海的住宅容积率，相当大一部分控制在3以内，而写字楼很多控制在4以内，其人口和产业的集约程度都比深圳低很多。 |
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