|
楼主 |
发表于 2019-8-19 16:17:33
|
关于政策建议的探讨
(一)盖保障房是解决城市住房问题的有效思路吗?
赵文提到伴随房价上涨,有房者与无房者之间的贫富差距加大。其政策建议是建设广覆盖的、先租后售的保障房。这个建议无视住房是一种高风险且交易费用较高的资产,其价格可以涨也可以跌。财富差距只在房价上涨时扩大,一旦房价下跌,大量房屋投资者的财富缩水,财富差距又会缩小。鼓励所有人买房,是一种不负责任的投资建议。其次,住房问题,在北上广深等一线城市最为突出,在个别二线城市逐渐抬头,在广大三四线城市,房价问题并不严重,在农村地区更是有大量闲置的房屋。在三四线城市和农村地区,房价问题哪里有赵文所认为的那样严重?哪里有建设广泛的保障房的内在动力?第三,广覆盖的保障房依然会带来社会不公。即使人手一套、面积等同,保障房仍然会因为区位、楼层等因素而有所不同,无法做到对所有人一视同仁。广覆盖的保障房仅能做到数量上的平等,但无法在质量上平等,更由于缺乏有效的甄别机制,造成巨大的社会不公和矛盾。第四,建设广覆盖的保障房,需要解决资金来源的问题。如果继续依靠土地财政,只会带来更严重的地方债务。
更何况,大城市的问题不是住房总量不足,而是在半计划半市场的经济体制下,城市土地和住房的供给无法满足大城市增加的住房需求。这些约束包括:
其一,城市的住房面积,受制于规划要求的住宅用地面积、容积率的制约,供应太少。以北京为例,根据《北京市城市建设节约用地标准》(2009),许多居住用地的容积率限制在2.8以下,在文物保护和大学等区域则更低。其背后的规划理念认为,人们喜爱阳光胜于低房价,却不考虑享受阳光的成本,极大地限制了住房供给的增加。
其二,宅基地等集体建设用地,不能进入市场。我国的法律制度不允许集体建设用地入市开发房地产,也不允许宅基地上面的住房出售给城市居民。这种种制度约束,导致本来可以大量增加的住房供给,要么变为得不到法律保护的“小产权房”,要么闲置而无法得以有效利用。正是法律制度对土地住房市场的限制,致使大量农村建设用地无法转化为住房供给。
其三,用途管制限制了农用地变为城乡建设用地。几个大城市规划的建设用地指标,远远落后于实际需求。以北京为例,规划到2020年城乡建设用地面积是2860平方公里,只占北京全部土地面积的17.4%,而同期城镇工矿用地1970平方公里,耕地保有量是2147平方公里。2015年,上海市建设用地就已经达到3145平方公里,但是,上海市规划到2040年建设用地不超过3200平方公里,25年后只比2015年增加55平方公里。在北京上海这样的大城市,大量土地被规划用于工矿用地和耕地而不用于建设,极大地限制了住房的供给。
上述三个原因,恰说明了我国的土地和住房市场受制于高度的规划管制,不是一个充分发展的市场。受制于重重管制,市场不能充分运作,致使供给迟迟跟不上需求的增加。
赵文一方面担心房价高,许多城市居民买不到房产,另一方面却又不愿意通过集体土地入市增加住房供给。这种自相矛盾,正反映了管制者在半计划半市场的体制下,面对规划计划导致的供给不足问题时,想到的解决办法,不是进一步消除计划并扩大市场配置资源的能力,而是相反要求更多的计划,回到**为所有人生产和提供产品的老路上去。在根深蒂固的计划经济理念的指引下,既有政策的制定者和执行者往往难以跳出多年的思维惯性,继续坚持自己多年执行的政策,从而在逐渐走向计划经济的道路。
赵文所隐含的计划管制理论,恰恰是导致农民无法将土地房屋等财产,变为其收入的原因。受制于集体土地入市和用途管制的限制,农民的土地和房屋,不被准许进入土地和住房市场,原有的住房资产无法转化为农民进城的资本。城里的居民可以通过住房的置换,先购买一套小房子,房价上涨后再换更大的房子,但是农村居民却无法借助房价上涨来置换城市里的房子。解决的办法,不是限制所谓的“小产权房”入市,而是应该更进一步放开集体土地和房屋入市,让更多农民分享城市化的成果。在偏远地区可以通过地票市场为农民的产权分享城市化收益提供渠道。赵文舍弃市场化解决问题的思路,却拥抱诸如建设“广覆盖”的廉租房的思路,不但放弃了大量可以供应的土地资源,而且降低了农民提高收入的机会,在财政上更是无法实现。
|
|