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2018年-2019年武汉商业在某种意义上来说进入到存量改造和寻找出路的阶段，本地开发商逐渐褪去，品牌开发商将会在2020到2023年逐渐亮相，2018年戴德梁行数据显示武汉634万方的商业地产存量，品牌开发商占据的比例不到五分之一，因为阶段发展问题，武汉存量市场从产权、运营方式、现状情况各有各的不同，对于存量商业的退出方式一直也没有找到更合适的渠道，近期，杰克牛关注光谷国际广场的一个变化，强劲资本介入光谷国际光谷运营改造，扣除办公楼商办物业，从体量和退出渠道方式来说，强劲资本可以说开创武汉商业物业的新的模式，杰克牛与各位一同探析一下；
光谷国际购物中心新案名
强劲资本是谁
从其招聘网站上来看介绍强劲资本是一家以非标商业退出为核心的资产处置机构。旗下的强劲基金和强劲资产将以基金加资管的模式对非标商业进行投融管退的全链条管理。从其描述来看，强劲资本来自上海，从模式上来说，以其私募基金、股权投资平台为依托，对于存量商业物业（现金流较快显现）进行合作、并购，通过存量的运营增益，最后在以其特有的资产运作渠道完成对商业物业整体退出；对于强劲资本武汉商业还是陌生的，不过对于其资金平台强劲资金和厚朴资金，杰克牛通过资料查询，可是在投资市场近两年炙手可热的两个平台，强劲资本2017年 引入世界前沿的CPM、 CCIM资产管理理念，开展商业地产“投、融、管、退”资管业务，厚朴资金更是在资本市场上隐形的站台人，“厚朴基金是一家在2007年组建的私募股权投资基金，募资规模达25亿美元，其投资者包括淡马锡、法国安盛保险、壳牌石油和高盛集团等海外大型机构。创始人包括高盛高华董事长方风雷、毕马威会计师事务所原大中华区主席何潮辉、高盛亚洲投资银行部原联席主管王忠信等人。
关于这次合作创造了几个第一
武汉商业市场存量旧改项目最大的一个：从赢商网资料显示，光谷国际广场经营面积接近8万方，对于商业体量分级来讲超过3.5万低于15万的购物中心，都是区域级别影响力的购物中心，光谷国际广场8万多方经营面积，放在武汉市场也是较大体量，从体量上来说布局业态可以进行12类大业态的分类，细化小业态也可以多达60余种，对于过去武汉的存量，1-3万的社区型商业改造比较多，比如近期的鸣笛1988，台北院子等，但是大体量购物中心的改造武汉国际广场还是第一个；
资本新势力参与进来，给退出提供解决方案：杰克牛一直喜欢把武汉商业分为两类，一个是品牌开发商称之为蓝海，有固定的退出方式和平台，模块化的招商和运营体系，但是对于武汉另外一个大的本地开发商和大体量的社区商业，杰克牛称之为蓝海，从规模上来说，这个部分存量物业超过500万方，面对这么大的体量商业，由于阶段发展原因，从开发商角度来受，迟迟找不到退出的解决机制，2018年12宗大宗物业交易中，大部分是办公楼物业，只有一宗是越秀星汇云港出售给越秀基金，越秀集团左手导右手；投融管退，核心在退，无论是ABS、REITs、类REITs，武汉做为中部城市缺乏成熟的退出机制，导致武汉商业不能成熟的模式运作，传统的小商铺分割售卖，通过实践证明只能解决短期财务问题，不能解决长期财务问题。对于强劲资本基金平台、厚朴基金是否能够完整解决商业退出，杰克牛抱有一定的期待；
深度介入商业改造，抛弃传统包租转租模式：对于强劲资本的介绍，杰克牛还关注到一点，强劲资本旗下有众多自运营的品牌，这样对于商业改造有两个优势，第一在整体规划过程中，能够充分挖掘利用自有品牌优势，对于商业在业态规划、空间利用、品牌整合形成便利，另外就是购物中心百货化趋势在近期的几个项目中越加明显，对于购物中心自营品牌的利用也越来越多，一方面能够抓住商户上下游的利益链条，另一方面如果形成自己的拳头产品品牌，对于商业再塑造有着巨大的作用；
光谷国际购物中心需要解决问题
我们先回顾一下光谷国际购物中心的历史，发生在光谷国际广场和其主人的故事太多了，杰克牛只做公开资料介绍；
光谷国际广场的前身叫做“光谷国际花园”， 2004年，东星集团从**手中拿到这块项目用地，交由旗下的湖北东盛房地产开发公司开发销售。
自2005年起，身为东星航空有限公司的股东之一的东盛房地产先后挪用光谷国际花园项目资金数亿元，用以援助东星航空，致使光谷国际花园建设资金不足，项目不得不中途停工。
2008年7月，在武汉东湖开发区的支持下，融众集团投入巨资对光谷国际花园项目重整，对原东盛房地产公司进行人事重组，成立了新东盛房地产开发公司，并将项目更名为“光谷国际广场”。
2010年1月29日，位于光谷大转盘旁的光谷国际广场正式开业迎宾，宣告了这座烂尾楼的重生。光谷国际广场与附近的鲁巷广场、大洋百货、苏宁电器等遥相呼应，共同组成了光谷核心商圈。
光谷国际广场实景图
现在光谷国际广场需要解决以下几个问题：
负一楼产权商铺售卖问题：在融众接手光谷国际这栋楼之初，因为资金问题，负一楼采取了散卖的方式，当时虽然解决了资金问题，但是对于整个项目而言，负一楼就是梦魇的开始，负一楼当时以高价售卖和各种产权方式处置，导致后期租金过高，从开业伊始就是商铺开天窗、老板收了押金逃跑等各种问题；
如何做新的业态规划和商业定位问题：光谷国际地段位置都不差，但是由于负一楼、由于光谷广场修路、内部业态定位不清、操盘手等问题，导致现在光谷国际成为一个鸡肋，面对光谷周边每年100万的大学生，面对高密度的光谷人口厚度，光谷国际新运营方将会展示给大家一个什么样的形象和定位，我觉得备受瞩目；
门头品牌店铺展面过大，如何处置问题：逛过光谷国际的人，有一个感觉，不知道正门在哪里，只知道门头的H&M,对于光谷国际的新形象，估计门头的重新展示，包括精神堡垒的重新释放都是要解决的问题；
光谷国际广场的机会
光谷广场改造完毕，交通情况大大改善：2015年光谷广场综合体改造工程接近尾声，5月份珞喻路地下通道开通，光谷轨道交通地下施工，去年年底通车的2号线延长线，对于光谷国际都是利好的消息，商业核心要素地段，地段核心要素就是交通，交通一通，对于光谷国际改造提供大量的客流基础；
周边100万的年轻大学生存量：根据东湖开发区统计局显示，每年光谷在校的大学约为100万人，是国内同一区域大学生密度最高的区域，另外每年约有60万人成为光谷固定的户籍人员，这样大的人流存量和导入，放到其他区域是不可想象的，这么大的年轻人群存量情况，对于光谷国际是一个非常的好的机会；
武汉商业升级趋势明显：武汉商业曾经在某一段时间流行过老鼠街、格子铺模式，但是随着ATM潮流百货、凯德民众乐园的逐渐势弱，可以看到年轻的人的消费升级势在必行，对于武汉商业亦然，武汉正在由商业2.0到商业3.0的进化，国际广场在这个时候的改造正赶在这个风口；
希望资本的介入能够给武汉商业带来一种新的活力，做为多年从业商业地产的杰克牛，每每看到新的模式、新的品牌、新的资本进入武汉，都会十分的关注，但也会给他们预留充足的时间再去评价，面对500多万方的武汉存量商业市场，该怎么做，光谷国际广场这一次的改造希望能够带来惊喜！ |
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发表于 2019-7-5 12:54:14
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