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发表于 2019-6-24 12:46:34
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北龙湖豪宅的困境
郑州北龙湖是郑州东区副CBD及周边区域，被房地产业内称为郑州乃至河南空前绝后的区域，是郑州建设国家中心城市的先导区。该区域城市规划标准高，售价也高于周边区域，是郑州楼市的制高点。2019年的楼市小阳春已结束。相对于三四环刚需楼盘稳定的去化率，郑州北龙湖豪宅销售始终不温不火，不少楼盘开售已过2年甚至3年，仍未能清盘。部分楼盘不惜冒着老业主维权风险对尾盘降价出售，对于豪宅来说，实属罕见。
从2016年至2019年，郑州GDP每年跨过一个千亿台阶，2018年正式突破万亿，人口突破千万，在总量上进入特大城市行列；人口规模在中部仅次于武汉，经济规模则位列武汉、长沙之后位列第三。总量的突破无疑是郑州建设国中短期内成果的体现，也为下一阶段的建设增强了信心。国家中心城市的光环加上新一线城市前10的排名，一时让郑州有了网红的气质，风光无限。
然而如此规模的经济和人口，还有每年20万+的人口流入，却无法支撑北龙湖区域的市场去化。究竟原因何在？
北龙湖豪宅的困境，也是郑州经济发展的体现。简单说，经济规模增长迅速，经济发展的质量却提升较慢；人口快速增长，居民收入绝对水平较低，高收入就业岗位较少。
上市公司稀缺症
新增上市公司数量，是反映区域经济质量与活力，尤其是中小企业成长性的重要指标。对郑州熟悉的人可能大都知道，郑州的总部企业比较少，上市公司尤其少。而近些年快速增长的GDP并没有孵化出相应数量的本土上市企业。
2017年是A股IPO的大年，经过16年的暂停发行，大量公司在排队审核。2018年是IPO的小年，两年放在一起看，郑州IPO数量和同处中部的长沙、合肥差距明显。值得一提的是，郑州的6家企业还包含中原证券和中原银行两家省字头的、国资控股的金融企业，而且都是H+A股上市，严格地说不算是首发上市。武汉虽然17-18年上市公司数量也不多，但是在19年科创板开放后，已经显示出强劲的实力（首批9家科创板企业2家来自武汉），而截至19年6月底在科创板申报企业中仍未看见一家郑州企业。
过去两年中西部主要城市IPO数量
数据来源：元金恭说，包含境外上市
而从累计上市公司数量看，郑州截至2018年底，共有A股上市公司29家，全国排名28位，不仅远低于长沙武汉（二者都在60家左右），也低于合肥。从证监会公布的在审企业名单看，这一情况短期内不会改善。
培育一家上市公司需要多方面的条件，因为A股的发行条件要求公司必须在严格合法合规的经营下达到相当高的盈利水平和行业地位，而能迅速拉动经济和GDP的房地产业已经被限制上市多年。这无疑是对一座城市的综合实力的考验。卖地盖楼，修路架桥甚至修地铁都是相对容易实现的，但是培养上市公司需要下更深的功夫和更大的耐心。**部门需要真正地改善营商环境，为企业提供良好服务，来吸引创业者和投资者；需要塑造宜居的环境，同时控制当地的生活成本（比如控制地价和房价），来吸引人才流入，让企业能招聘到各专业的人才（而且要以有竞争力的成本）；需要改善基础设施，同时控制经营成本，助力企业在全国乃至国际竞争中获得优势。这些并不容易实现，因而才是郑州必须努力实现的。
2018房地产开发投资占GDP比重城市排行情况
数据来源：公开资料整理
近年来郑州房地产投资占GDP比重在全国持续名列前茅，仅次于三亚、海口等沿海旅游城市。虽然郑州有较高的人口流入导致的住房需求，但作为发展中的内陆经济大省省会城市，这样高的比例并不是值得夸耀的成绩。房地产当然可以迅速扩大经济的规模，但是北龙湖豪宅的困境已经表明，结合房价和开发数量两个维度（北龙湖房价区间主要在500-800万，大约1万套），郑州的实体经济和居民购买力已经无法支撑房地产的进一步扩张。房地产支持的经济增长已经接近上限。实际上，2019年一季度，郑州市的房地产投资仅增长2.1%。
郑州眼下正如北龙湖，有国中的宏大远景规划，有人口大省支撑的持续稳定的高人口流入，但是基础却不够扎实。要实现远景规划，必须脚踏实地，稳扎稳打，减少对总量粗放增长的眷恋，着重提高经济发展的质量，才是上策。
在当前的国际经济形式下，中部无疑在全国的经济发展大盘中要承担更重的担当，高层已经明确要出台进一步促进中部崛起的系列政策。对于要建设国家中心城市的郑州来说，这是大好机遇，也是万钧重责。 |
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