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发表于 2019-6-13 13:10:07
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ZY于去（2018）年11月5日首届“中国国际进口博览会”开幕式上明确提出“将支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略，著力落实新发展理念，构建现代化经济体系”之论述与宣示后，“长三角一体化”在前期已完成相关规划并逐步实施包括：产业转移、城市群整合、高铁串联...等在内之建设的情况下，毫无疑义将进入“跨越式”发展快车道。
浦东是“长三角一体化”的内核引擎
蔡为民：上海「第一财经」频道「第一地产」特约评论员
“长三角大湾区”有望横空出世
“长三角”三省一市（沪苏浙皖）地域面积35.9万平方公里，常住人口2.3亿，分别占全国1/27与1/6，但经济总量高达20万亿元，占全国近1/4，足以说明长江三角洲在“中国崛起”过程中，将扮演不可或缺、越来越重要的角色。这就难怪会有专家在快速推进中的“长三角一体化”基础之上，提出“一核两湾三圈层”之“长三角大湾区”的大胆设想。
所谓的“一核”指的自然是以上海为中心、主轴，“两湾”是上海南北两侧的“杭州湾”与“通州湾”（长江入海口），“三圈层”则系上海市城市总体规划（2017～2035年）所设计之“10+1（江苏：苏州、无锡、常州、南通；浙江：杭州、宁波、嘉兴、湖州、绍兴、舟山）上海大都市圈”，渐层、逐步向外拓展与延伸至整个长三角26个城市。
浦东是“长三角一体化”的内核引擎
浦东是上海经济“热力内核”
探究当前世界已形成规模与气候之三大湾区——纽约、旧金山、东京，要嘛不具备同时拥有两个湾区之类似地理环境，要嘛并无相对应的经贸能量与条件，因此未来一旦“长三角大湾区”纳入国家级规划予以发力，势必牵动中国乃至全球经贸格局，带来独树一格、翻天覆地之变化，更加遑论将对楼市的影响与冲击。
由于“长三角大湾区”所涉及之城市、面积、人口等均相当辽阔、庞大且发展程度各不相同，探索起来颇费篇章，因此日后再做专门论述，本文谨针对长三角核心城市——上海的“内核”板块浦东新区，表达我个人对其现况与前景之判断。
之所以要特别重点评论上海浦东新区，主要是基于三“点”——它是“长三角一体化”与“长江经济带”的起点、“一带一路”的重要节点，全国五大国家级区域战略它就占了3个，这在其他城市或板块是绝无仅有的！相当值得好好研究其发展与规划，以利对长三角及其“双湾区”甚至整个中国未来经济走势脉络之掌握。
“宁要浦西一张床”的时代已一去不复返
1990年***宣布开发浦东，并在面积只有6.89平方公里的陆家嘴成立中国首个国家级“金融开发区”，及第一批国家高科技园区——张江高科，从此曾经的“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”之浦东新区，开启发展轨迹的全新篇章。
浦东面积1210.41平方公里，约上海五分之一强（当然这其中包括了2009年5月6日并入的南汇），面积之大，相较排名第二的奉贤区，足足多了523平方公里（不计入以旅游生态度假为主的崇明岛）。而“大浦东”的政治意图就在于突破行政区划使土地、政策、资金、竞争的问题得以理顺与解决，使陆家嘴、张江、迪士尼、机场等重点功能区之间互相融合及促进。
事实证明此一决策符合发展需要，“大浦东”经过十年的励精图治，已呈“腾飞”之势。2018年上海GDP为32679.87亿元人民币，其中浦东贡献10460.09亿元人民币，第二名的嘉定区竟只有“区区”的2362亿人民币，堪称“难望其项背”。
浦东是“长三角一体化”的内核引擎
浦东房价以“稳”为主
尤其难能可贵的是在通常状态下，当体量达到一定程度后，增速便“理所当然”开始放慢，如同中国的GDP增长由双位数的“又快又好”，进入到个位数的“又好又快”，近几年则是在6～6.5%之间“平稳发展”。但至少目前浦东仍在快速成长，2018年GDP增速8%，大大超过平均的6.6%而领跑上海各区。
不仅如此，其财政收入亦勇冠上海！且令其他区望尘莫及。
2018年浦东的财政收入达1066.2亿元人民币，第二名的闵行区仅296.8亿元人民币，差距之大，不可以道理计。
换个角度来看，更可发现浦东的“非同小可”。其破“万亿”大关之GDP占上海的30%，若是放在中国个别城市的排名可达第16位，与浙江的宁波（10745.5亿元）不相上下，超过河南省会郑州（10143.32亿元）。
浦东是“长三角一体化”的内核引擎
既然浦东在经济、金融、科技...等各方面都如此杰出、出类拔萃，是否意味其楼市表现同样出色？我看也得“区别对待”，毕竟浦东太大，CBD与农村并存，不能一概而论。
在房价表现方面，由于占地面积辽阔，从动辄15万/平米朝上的豪宅产品比比皆是（主要集中在“陆家嘴金融城”），到农村大量存在之不及万元/平米、可自由买卖租赁权的长租房都有，堪称“神奇之存在”。
即使如此，截至今（2019）年5月，浦东新房均价62110元/平米，刚好排在全上海16个区中间的第8位，惟其平均工资则排位第三（6980元/月）且后劲十足，凸显浦东房价增长可期。但我要特别说明的是，基于“长三角一体化”的顺利推进，不只浦东而是整个上海楼市的发展都被政策严格把关，因此其房价动辄1～2年内翻番，已成“过眼云烟”，以十年为基准看，年均涨幅将被控制在“GDP+CPI”的8～12%之间。
上海的未来并不看浦东
关于浦东新区发展的现况与前景，一个不久前发生在我身上的有趣故事，至今想来仍不禁莞尔。
我应邀出席上海某指标型商场的签约仪式，由于前面两位企业领导的致词及主持人串场，无不提及“上海的未来看浦东”...云云，轮到我发言时，便“灵机”与现场互动——认同“上海的未来看浦东”的请举手，大家纷纷举手，场面甚是壮观，我停顿了一下，压低声调的说：你们都错了，上海的未来并不看浦东！现场的氛围立马怪异了起来，这个时候应该有人会认为：这小子是来踢馆的.....。望着大家越来越古怪的眼神，我不急不徐的说：上海的未来不看浦东，因为，上海的现在就是看浦东！于是大家露出愉快的笑脸。
浦东是“长三角一体化”的内核引擎
而我正是以上述GDP、财政收入、房价与平均工资之数据，佐证自己“所言不虚”。
除此之外，浦东新区城市地位之特殊、“闪光点”还真不少。
张江将成“产城融合”示范区
仔细探索不难发现上海五大“中心”——经济、金融（陆家嘴）、贸易（自贸区）、航运（大小洋山港）、科创（张江科学城），至少 3.5个在浦东！而上海已超越东京成为全球第五大金融中心；虽然国际十大港口有7个在中国，但称得上“国际航运中心”的只有世界排名第四的上海，突显上海及其内核板块——浦东新区的独特与重要性。
浦东是“长三角一体化”的内核引擎
尤其浦东新区在“2035规划”之6大发展战略中，提出“辐射带动、协同发展”（类似“城市群”），将大力促进“陆家嘴金融城”与“张江科学城”的双“城”合璧，强化张江、外高桥、金桥、迪士尼、机场等重点功能区与街镇的有机联动，以达到“产城融合”的目标，这将使浦东的指标意义大幅提升。
有些人对张江不太熟悉，它作为我国第一批国家高科技园区已历经27年发展，1992年7月28日设立时“仅”17平方公里，2011年开始由75.9→94平方公里逐步扩张到现在的191平方公里。
“长三角大湾区”之中流砥柱
此外，张江由“高科技园区”进阶为“科学城”，将在之前的三大主导产业——信息技术、生物医药、文化创意之上，再增三“新”产业——人工智能、航空航天、低碳环保，并为此规划了42所高校（包括分校）设于张江（新增設“城市副中心”），既充分满足其培育“高精尖”人才之需求，更使张江实现由“园区”向“城区”的总体转型，更好的促进从陆家嘴——张江——迪士尼——机场——临港之“科技产融创新走廊”的形成。
浦东是“长三角一体化”的内核引擎
其实不只是“张江科学城”，为因应上海在全球化发展所扮演之“卓越城市”角色，ZY将全国首个“自由贸易试验区”设在浦东，初期面积28.78平方公里，2014年12月28日扩围至120.72平方公里，包括：外高桥、洋山港、浦东机场、金桥、张江、陆家嘴7大片区，说明大浦东的城市价值已超越行政区乃至其现在的“副市级”待遇所能匹配。
综上所述，不难理解浦东新区担当上海的内核板块，未来不仅在长三角乃至整个中国经济发展中将扮演极其重要与关键性角色，作为未来可能形成之“长三角大湾区”之“中流砥柱”则更不在话下。 |
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