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[城建综合] 从辉煌到涅槃——浅析武胜路商圈兴衰史

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发表于 2019-5-25 11:28:48 | 显示全部楼层 |阅读模式

十几年前,现在的老婆、当时的女朋友就住在武胜路新华书店背后的幸福一村,每次去接她,都会走过新华书店,穿过一条条小巷,然后才能看到那熟悉的三层楼高的老房子;

如今闲聊中,都能经常回忆起武胜路周边的花鸟市场、文化市场以及各种让人垂涎的街边小吃摊点,以至于我们定期会和朋友们到武胜路去约一场麻将,然后再到附近去吃个宵夜;

而每年的春节之前,我们都会到集贤二路那闻名武汉的皇牌香肠去打卡;

武胜路,承载着我们年轻时太多的回忆......


引子
2017年7月,中粮地产与硚口区签约,将收购晒地多年、尚未开发的人信武胜路南区地块,建设武汉首个中粮大悦城。

2018年4月,武汉大悦城项目已基本完成建筑设计规划,颇费心思的“山行意趣”方案成功胜出。


AUD公司以“Joy Mountain/山行意趣”方案胜出中粮大悦城武胜路项目



但到了2018年8月,武汉硚口区披露,由于大悦城项目周边日照影响较大,而使规划方案没有通过规划审批,导致收购先决条件未能达成,中粮地产已经发函通知解除《关于收购武汉人信置业有限公司之框架协议》,终止项目收购。

而在2019年3月,硚口区荣华街发布2019年工作计划,表示要加快香港中心、中粮大悦城等项目建设,高起点统筹策划打造武胜路、硚口路重要城市轴线。

于是乎,一波三折的人信武胜路南区地块只能继续晒地,而规划中宏大的武胜文化城项目也只有北区已完成的武胜人信里的四栋商住楼和生意清淡的底商。而放眼整个武胜路商圈,昔日的热闹和喧嚣好像并未走远,但却很难回来。

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 楼主| 发表于 2019-5-25 11:33:20 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2019-5-25 11:34 编辑

武胜路的历史
民间流传的“五百年前一沙洲,五百年后楼外楼”,生动地描述了汉口城市形成与发展的历史过程。汉口自明成化年间(公元1465—1488年)汉水改道始形成小镇,初置汉口镇,亦称夏口镇。而位于汉正街上首的武胜路至前进一路这一段的中山大道历史渊源最久,承载着500年汉正街以及汉口商贸业的历史。

武胜路原名武圣路,这里旧时有一座武圣庙(清代称五显庙),此庙在清咸丰五年(1855年)太平军进攻汉口时被焚毁,咸丰八年(1858年)重建。此处河边与对岸的渡口,旧时也称武圣庙码头,故此路取名武圣路。建国后的七十年代初,取其同音,更名武胜路。
(清代时的武圣码头)

(1930武汉三镇市街实测详图,红圈处为武圣关码头)

20世纪30年代初,武胜路南段是一条狭窄的条石街道,靠近汉正街一段街边行栈林立,摊档相接,十分热闹。靠近长堤街一段则与许多人烟稠密的巷道,如仁里巷、永安巷、福田巷、九莲巷、痘姆巷等相接。武胜路北段(中山大道以北)则是一片菜地,杂有许多荒田、藕塘,只有少许零星棚户,十分冷落荒凉。

抗日战争武汉沦陷期间,这一带划为难民区。民国三十年(1941年)9月,伪汉口特别市**的工务局,开始至此拆迁住户,拓宽巷道,改修为可通车辆之碎石路面。但直至抗战胜利,路仍未修成。

建国后,武汉因地理位置优势和城市底蕴,成为国家重点建设的六大工业基地之一,同时武汉很多大型市政工程也在哪个时代全面铺开。

1957年10月15日,工期用时仅两年的武汉长江大桥正式通车。而作为长江大桥配套工程的汉水铁路桥和汉水公路桥已分别于1954年11月12日、1955年12月建成通车,工期用时均为一年左右。其中在汉阳钟家村与汉口武胜路之间汉水公路桥被命名为“江汉桥”。
(建设中的武汉长江大桥)

(初期的江汉桥)

以上武汉的多个桥梁工程,都是新中国城市建设的第一批大型工程之一,它们组成的交通大动脉,将武汉三镇连成一体,彻底改变了过去三镇间仅靠水运运输的落后局面,带动了周边地区的商业、旅游等事业的大发展,为促进武汉三镇交流,形成新的城市景观做出了贡献。

而同时在1954年,在武圣庙码头修建江汉桥的同时,武圣路也进行了翻修和拓宽。第二年,便建成了一条宽40米、厚43厘米,长1200米的沥青混凝土路。道路南接江汉桥直通汉阳,北通解放大道,武胜路也由此成为武汉三镇交通最繁忙的道路之一。
(1980年代的武胜路十字路口)

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 楼主| 发表于 2019-5-25 11:43:38 | 显示全部楼层
武胜路商圈的形成和辉煌
1957年,武胜路新华书店成立。1971年,书店新大楼建成,总建筑面积达6455平方米,成为当时武汉市以及中南地区最大的新华书店。上世纪八九十年代,武胜路新华书店是国内仅次于北京王府井书店的新华书店大卖场,不仅是武汉人,连周边县市的都会特地过来买书,只因这里的图书最多最全。

这里的文化氛围还带来另一个附加产业圈。当年大学生打工挣钱的一大去处就是站在新华书店门口,拿着牌子找寻一份家教辅导的兼职,而这些大学生绝大多数都来自武昌的各个高校。直到2012年拆迁前,武胜路新华书店一直是武汉市的文化标志性建筑之一。

武胜路商圈形成的要素之一是文化产业,它提供了那个年代稀缺的阅读元素,也吸引着来自四面八方的读书人。

90年代的武胜路新华书店和武胜路十字路口转盘



1958年,武胜路公交枢纽站建成,这个在当时武汉市中心城区最大的公交换乘中心占地3.3万平方米,其中停车面积为1.5万平方米,可同时停车150台,2004年经简单改造为换乘枢纽站,年集散客流量约339万人次。

在那个没有轨道交通,私家车还是稀罕物的时代,公交几乎就是武汉人远距离出行的唯一选择。从建成之日起,这里总是人满为患,最高峰时约有20条公交线路途经武胜路公交站,直到2011年公交枢纽在拆除前,依旧有9条公交线路以此为发车点。对于许多老武汉人来说,武胜路公交站都是难忘的记忆。

1991年,面对繁重的过江交通压力,武汉市首条高架桥——武胜路高架建成通车。此后,武汉的高架路体系得到了长足发展,武汉逐渐形成了如今的环线交通体系。
(高架通车、转盘拆除后的武胜路十字路口,当时新华书店犹在,凯德未成,可见家乐福门口的密集客流和车流)

武胜路商圈形成的要素之二是交通,优越的地理位置、独一无二的路桥交通体系使它成为那个年代武汉交通大动脉的心脏。

改革开发以后,作为商业重镇的汉口一马当先,汉正街小商品市场更是汉口商业的领头羊,并同时带动了周边的六渡桥百货商城、清芬鞋市、花楼街五金市场、手工艺大楼、江汉路商业街的发展,当年的汉正街和中山大道周边处处都是人来人往。而在1995年长江二桥建成通车之前,全部的过江公交车都只能走武胜路、江汉桥、长江大桥的线路。于是乎无论是逛街、购物还是打货,满载而归的人群想要回汉阳或者武昌都必须停留于武胜路以换乘其他公交线路。

武胜路商圈形成的要素之三是其不仅地处交通要道,更重要的是能让途经此地的人们停留。
(当年没有地铁和私家车时,立交桥下是密集的人群和拥堵的公交车,立交桥上却是通畅的路面)

位于汉正街西侧,江汉桥桥头的长江食品厂是武汉市知名的国营大型副食企业。1990年,位于武胜路2号的主厂房开始办副食品批发市场,市场有独立门面30余间,商铺百余间,同时企业也拥有多项知名商标和专利,当年长江食品厂生产的泡泡糖、巧克力威化棒可是孩童们的挚爱。

得天独厚的地理和交通优势,使这里迅速形成了喜糖喜纸批发市场。儿时坐电车乍一下江汉桥,就看得左右两边尽是红色——左手边是红色的教堂建筑(普爱医院救世堂),右手边也是红色的喜糖喜纸批发。在网络购物不那么发达的年代,市民置办婚嫁喜事,大部分都会选择来这里货比三家,依托长江食品厂的便利,这段小街上的喜糖喜纸一应俱全。

依托武胜路新华书店独特的文化氛围,其周围也形成了销售年画、挂历、文具等的文化市场,人气十分旺盛。而在武胜路公交站后面的花鸟市场,也是当年武汉爱好花草宠物人群的圣地之一。

武胜路商圈形成的要素之四是周边多个商业市场的形成和不断发展。
(江汉桥头的糖果批发市场)

(武胜路花鸟市场)

(借用一张汉正街文化市场的照片)

位于江汉桥头的武汉市普爱医院(第四医院),创建于1864年,是湖北省最早的西医医院,至今仍是业内著名的骨科专科医院。

建国后,原汉口市立医院迁至现址(汉口利济路口),正式命名为"武汉市第一医院",其皮肤科至今都在业内享有盛誉。除以上医院之外,武胜路周边还有按摩医院,普瑞眼科医院等。

武胜路商圈形成的要素之五是其周边有着丰富的医疗配套资源。
(位于中山大道和利济北路交汇处的武汉市第一医院)

(位于江汉桥头的武汉市第四医院)

1996年,位于武胜路与利济北路交汇处,由武汉第一家外商独资房地产企业泰合公司全资兴建的泰合广场建成,泰合公司请来国际著名建筑设计师何弢博士进行这座超高层写字楼建筑的设计,用国际一流的设计理念开启了武汉的“写字楼文化”。泰合广场在建设中几乎没有任何摩天大楼“诅咒般”的坎坷经历,这座高47层、176米高的圆顶形建筑从开工到建成仅用时两年。泰合广场的外观设计带着浓厚的上世纪90年代风格,绿色的玻璃幕墙,钨幕墙和磨光花岗石组合成奇特的棋盘般的景象,很有当年的港派风。建成后的泰合广场成为当年武汉的第一高楼。
(建成后的泰合广场)

1999年,家乐福接手江汉桥头的上海商城,武胜路家乐福成为继王家湾家乐福之后武汉市第二家、汉口第一家外资超市。此后的近20年里,武胜路家乐福始终都是人山人海,生意火爆。
(2008年北京奥运会前的武胜路家乐福)

独天得厚的地理位置和交通要道,以及时代背景下的各种因素叠加,使得武胜路商圈在改革开放后迅速成为武汉首屈一指的商圈。

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发表于 2019-5-25 11:48:21 | 显示全部楼层
好帖,顶起
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发表于 2019-5-25 11:57:46 | 显示全部楼层
是个好地方,可是人停不下来。
祝福武胜路!
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 楼主| 发表于 2019-5-25 12:14:32 | 显示全部楼层
回复需要审核.....我等下再更吧
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发表于 2019-5-25 12:17:51 | 显示全部楼层
前排等更新
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发表于 2019-5-25 12:29:51 | 显示全部楼层
写得好!!!怀念
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发表于 2019-5-25 12:32:50 | 显示全部楼层
所以说大悦城又回来了
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 楼主| 发表于 2019-5-25 12:34:25 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2019-5-25 13:48 编辑

武胜路商圈的落寞
1995年,位于汉口黄浦大街与武昌徐东之间的长江二桥建成通车,武汉终于告别了只有一座长江大桥的时代,长江二桥同时也是武汉市改革开放后建成的第一座跨越长江的桥梁。
(建成后的长江二桥)


随后,武汉市的桥梁建设不断提速,白沙洲大桥、军山长江大桥、阳逻长江大桥、天兴洲长江大桥、武汉二七长江大桥、鹦鹉洲长江大桥、沌口长江公路大桥先后建成通车,加上在建的杨泗港长江大桥和青山长江大桥,武汉目前已经十一座长江大桥。
(一眼看四桥,鹦鹉洲长江大桥、二七长江大桥等为“武汉桥都”增添靓丽风景)

改革开放后的武汉在汉江上的桥梁建设也是格外给力,目前汉江上也已经有十一座桥梁,且不乏富有特色的桥梁。

(武汉跨越汉水的十一座桥梁)

(位于汉口集家嘴和汉阳南岸嘴之间的晴川桥)

随着时代的进步,当年武胜路作为武汉过江交通动脉的唯一性已不复存在。

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 楼主| 发表于 2019-5-25 13:19:34 | 显示全部楼层
本帖最后由 anderain 于 2019-5-25 13:51 编辑

由于武胜路周边的很多社区都是建于上世纪80年代或者更早的老式公房,人口密集,使用数十年后已存在很多问题,加上周边多个市场的存在,导致有较大的安全和消防隐患。2010年前后,硚口区**决定对武胜路周边进行大规模的旧城改造和城市升级。

2010年7月,硚口区武胜路新华书店片旧城改造项目拉开序幕,新华书店、文化市场、花鸟市场所在区域将拆除,湖北人信地产入驻此地块。按照规划,此处将打造成占地85亩的集文化产业商务区、文化休闲区和高档生活小区为一体的武胜文化城。

2010年9月,硚口区发布了《武胜路大型交通综合体规划方案》,包括武胜路公交枢纽站在内的区域将拆除,将在原地筹建总建筑面积约15万平方米的武胜路大型交通综合体。

2013年,武汉市启动实施汉正街核心区改造项目,长江食品厂片的旧城改造率先启动。

于是乎,新华书店、文化市场、花鸟市场、糖批市场、交通枢纽站等支撑武胜路商圈的多个要素逐一消失。
(2012年10月8日歇业之前,新华书店让利大促销活动)

(2012年10月8日,武胜路新华书店正式歇业,很多市民赶来留言)

1993年,在距离泰合广场不远处的武胜路黄金地段上,占地2575平方米,总建筑面积达3万平方米金石大厦正式开工建造。蹊跷的是,不同于泰合广场一帆风顺的建造过程,金石大厦的建设过程却如同炼狱一般。1998年,大厦在完成了29层框架封顶后停工,改名为金马大厦。在由于种种原因接连更替了三任老板后,金马大厦至今也未能完工。每逢重大节日和环境整治时,相关部门都会用几幅巨大广告对楼体进行遮盖,它也是让历届硚口区**头疼的烂尾楼。
(金石大厦的效果图)

(1998年之后金马大厦的常态就是外墙挂在巨大的广告画)

2010年湖北人信地产拿下武胜新华书店地块后,却又由于各种原因而导致项目开发缓慢。原规划在2013年建成的占地5.5万方,总建筑面积约50万方的武胜文化城一波三折,至今只有北区的占地1.5万方,建面12万方,包含四栋还建房和商品房的住宅楼和底商的“人信武胜里”建成。而规划中包含原址重建的新华书店、商业裙楼和写字楼的南区地块却一直在晒地。

到了2017年7月,事情终于出现转机,中粮地产与硚口区签约,将收购尚未开发的人信武胜路南区地块,建设武汉首个中粮大悦城。依据之前的规划,南区地块总建筑面积约41.6万方,地上建筑面积(计容)约25万方。规划包括1栋45层、1栋53层办公楼及8层商业裙楼。

2018年4月,武汉大悦城项目已基本完成建筑设计规划。在规划设计上,中粮地产颇费心思,极为重视。AUD(域达建筑设计咨询有限公司)以“Joy Mountain/山行意趣”方案成功胜出,获得了武汉大悦城项目的建筑设计权。

但到了2018年8月,武汉硚口区披露,中粮地产已正式向湖北人信发函,通知解除《关于收购武汉人信置业有限公司之框架协议》,终止项目收购。具体原因是由于该项目周边日照影响较大,使得规划方案难以通过规划审批,导致中粮地产与湖北人信签订的框架协议中约定的收购先决条件未能达成。
武胜文化城的规划建设图)

(人信地产对南区地块最初的规划效果图)

(中粮大悦城武胜项目“山行意趣”方案,但是却没有通过规划审核)

(中粮大悦城武胜项目2018年12月最新的规划效果图,对比之前的“山行意趣”有所修改)

当年规划中的武汉最大的文化项目——武胜文化城只能继续停留在效果图中;一波三折的人信武胜路南区地块也只能继续晒地。
命运好像在不断地捉弄昔日辉煌的武胜路商圈。

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 楼主| 发表于 2019-5-25 13:29:09 | 显示全部楼层
2012年9月,武汉首个外商独资的商业体“凯德广场-武胜”正式开业,项目占地1.5万方,总建面近10万方,该项目也是武胜路商圈在不断的旧城改造过程中迈出的商业进阶的第一步,但开业后的凯德广场却一直不温不火。

2013年圣诞节时的武胜路凯德广场



随着时代的改变,武胜路看似依旧是武汉的核心地域,但是其交通枢纽的作用却已经大大降低;而随着武汉市交通建设的大踏步发展以及人们生活水平的不断提升,私家车的普及率已越来越高,人们对公交的依赖已经大幅度降低,武胜路周边看似十分热闹,但却很难留住路过的人们。

“凯德广场-武胜”大门前的广场因为地处武胜路、中山大道十字路口,日常人流量较大。却又因为门前广场过于狭小,一旦举行大型活动很容易引起拥堵而产生安全隐患。于是乎,这里成了摩的接客和广场舞大妈的圣地。十字路口对商业地产来说也并不全是利好,有时也是一把双刃剑。

之前一直纳闷凯德广场-武胜为什么要把电子广告屏的位置放置那么高,以至于站在购物中心下面几乎看不到广告屏的内容,而电子屏播放的广告内容也和购物中心的商户没有很多关联,想着这电子屏难道不是给逛商场的顾客看的吗?直到有一天开车走武胜路高架过江汉桥,在路过凯德的时候偏头一看,视线正好看到凯德外墙高挂的电子广告屏,其播放的广告一目了然。立刻明白了:凯德广场-武胜的电子广告屏不是给去购物中心的顾客看的,而是给高架桥上开车路过武胜路的司机们看的。
(高挂的电子广告屏只能在马路对面和高架桥上看才能看清内容)

(武胜路凯德门口并不宽阔的小广场平时就等着很多拉客的摩的,这在其他商业体的门前广场是无法想象的)

2013年开业的光谷世界城广场对户外广告屏和门前广场的使用可算是武汉诸多商业体中的一个典范。其广告屏高度适中,从大门进入购物中心的顾客抬头就能看清内容。日常轮动播放以商户广告为主的宣传视频,节假日可以做各类互动直播、在线游戏直播等活动,还承接过多场现场求婚仪式;同时节假日在门前广场还可举办各种类型的活动。这样的户外广告屏和外广场活动相结合的宣传推广联动模式可以极大地带动购物中心的外场人气。
(布置烛火美陈的世界城广场外广场)

(在世界城广场外广场举办的2019年元旦活动)

(2019年元旦,世界城广场使用户外广告屏进行现场倒计时活动)

相比之下,无论是2012年开业的凯德武胜还是2017年开业的凯德西城,在此方面都没法比过世界城广场这个本地的开发营运商。
(2017年开业的凯德西城购物中心,外广场倒是很大,但没有户外广告屏,却略显单调)

凯德一直是业内闻名的佛系商业地产开放营运商,小富即安为主,开疆拓土太难。

之前能让人们停留于武胜路周边的各种因素已随着时代的进步而减弱或者消失,要么是地下直达对岸的地铁6号线,要么是高架桥上呼啸而过的小汽车,武胜路已从武汉市的交通核心枢纽演变成了普通的交通通道。
武胜路商圈一步步走下了神坛。



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 楼主| 发表于 2019-5-25 13:43:22 | 显示全部楼层
武胜路商圈的未来
改革开放前后,武汉形成了几个老牌商圈:江汉路商圈、汉正街商圈、武广商圈、武胜路商圈以及司门口商圈。目前,面对武汉城区的快速扩张和新中心、新商圈不断的形成,除武广商圈在不断变化、不断创新中坐稳了武汉第一商圈的宝座之外,其他老牌商圈都在经历衰退和阵痛,武胜路商圈也不例外。

武胜路商圈在中山大道、汉正街商圈和武广商圈之间,而随着K11、恒隆等港资高端购物中心的建成,武广商圈将更加完善,其会产生强大的虹吸效应;而随着汉水对岸汉阳钟家村商圈的不断成熟,汉阳的消费客群将很难跨过江汉桥。未来的武胜路商圈还将面对激烈的市场竞争。

其实,武胜路商圈的底蕴犹在:其周边居民密集,有着较强的消费实力,各类市井美食遍布武胜路周边的大街小巷;其周边的医疗配套依旧完善并在不断升级。

2017年,花样年集团通过收购华通置业而获得位于硚口区沿河大道与武胜路交汇处武汉汉正街改造项目,即原长江食品厂地块,拖延了多年的包含还建房在内的住宅项目得以迅速开工,原江山如画写字楼也改名为花样年-喜年中心,将作为花样年在汉正街重点改造项目的首发甲级商务办公产品,并由花样年全部自持,未来将打造城花样年华中区域总部。
(从江汉桥视角看,花样年-喜年中心写字楼(原汉玺)品质颇高)

加上建设中的原公交枢纽站地块上香港中心商务综合体、原家乐福所在地块的中晟达国际广场,未来武胜路周边将增添多栋之前稀缺的高品质写字楼,并将带来大量的商务消费客群。
(香港中心效果图,项目包含公交地铁枢纽站、商业裙楼和写字楼,占地约3万方,总建面18万方)

(2018年,建设中的香港中心)

(原家乐福地块上的中晟达国际广场效果图)

从之前武胜路大悦城效果图就可以看出中粮地产对武胜路商圈的认识:即便项目地处武汉核心地区,但项目的写字楼并没有地标性超级摩天的设计,而是采用了不超过200米高度的务实而又凸显品质的设计理念;其新华书店和购物中心也不是一味追求高大上,而是采取了定位中端而又充满了创新元素的设计理念。
(2018年最新的中粮大悦城武胜项目效果图)

随着时代的进步,武胜路已无法回到当年那个武汉首屈一指的核心商圈时代了。但是,如果放下好高骛远的眼睛,以脚踏实地的实务心态,不争不抢,调低定位,宏观上将武胜路商圈定位于服务硚口片为主的区域型中型商圈;细节上不断改善武胜路周边的环境,加快周边旧城改造的进度,不断推动和加快武胜路周边各大项目的建设速度;一边解决顽疾,清理历史遗留问题;一边招商引资,引入能够自持中型商业体的实力开发商,相信未来的武胜路商圈既能涅槃重生,也能既有特点、也有看点、更有亮点。
(2019年4月开始,金马大厦已经开始进行外墙整修,或许能借此机会早日复工,改造成酒店式公寓楼)

(2017年夜色中的武胜路和泰合广场)
——END——

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发表于 2019-5-25 13:44:18 | 显示全部楼层
满满的回忆
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发表于 2019-5-25 13:48:01 | 显示全部楼层
lz写的蛮好的,就是大悦城的山行意趣是最新方案,那个黄色的是一个落选方案。
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