分化和互补——浅析二七滨江片解放大道两侧的发展和未来

anderain

谈到汉口的二七滨江片，人们首先都会想到隔壁永清片的新贵商圈“武汉天地”，优质写字楼“平安大厦”、“中信泰富大厦”，或者昂贵的“江景房”以及武汉优质的教育资源“长春街小学”、“解放中学”等等。目前这里还同时聚集了多个知名开放商的在售楼盘，其价格和品质同样也是武汉顶级的。
拿起地图一看，会发现这些热点和资源都集中在此片区解放大道东侧临江一线，而解放大道西侧片区一直平淡而落寞。为啥一条道路的两侧差别如此之大？另一侧会是投资洼地吗？带着疑问，我试着从历史、现状和未来的城建规划中，找寻答案。

永清、二七片的历史

• 1、永清片的历史
  

武汉地处长江和汉江的交汇之处，地理位置十分优越，有九省通衢之称。这里自古就是军事和商业重地。明末清初，汉口已成为全国四大名镇之一，到清朝时这里已有楚中第一繁盛处之称。20世纪初，汉口已经成了一个具有相当规模的国际大都市，被称为“东方芝加哥”。

（1876年时汉口、武昌、汉阳全景图）

清朝咸丰八年（公元1858年），清廷在第二次鸦片战争中被英法击败，在被迫签定的“天津条约”中，增辟了汉口等十个通商口岸，列强开始在汉口设立租界。在随后的数十年间，英国、俄国、法国、德国、日本、比利时先后在汉口强设租界。如今已是全国重点文物保护单位的汉口中山大道至沿江大道之间滨江一线的汉口租界区，矗立着的各国风格的历史建筑，见证了当年的那段历史。

（这是一张民国9年（即1920年）武汉书业公会所发行的汉口地图，长江以北的彩色部分为租界区）

（红色是英租界，绿色为俄租界，土黄色为法租界，褐色为德租界（一战后被收回），紫色为日租界）

（紫色部分为日租界）

（位于汉口山海关2号的日本总领事馆，建于1929-1932年）

清末至一九三七年前，永清地区为日本在汉租界的主要地区。汉口日租界在汉口五国租界中地理位置最为偏僻，日本商人财力又很有限，所以商务并不繁荣。

抗日战争爆发后，中国**宣布收回日租界，由汉口市**直接管理，著名的八路军驻汉办事处和新四军军部均设在此地区。永清街至今仍保留了以刘家琪、张自忠、郝梦龄等抗日将领名字命名的道路，以及以众从寓意牢记日寇侵略东三省的东北城市命名的道路：如沈阳路、长春街、大连路、抚顺路等。

1938年武汉沦陷，其后武汉一直是华中日军的重要军事基地、物质中转站和金属矿源。1944年12月，从中国西南机场起飞的美国陆军航空兵的B29轰炸机，使用大量燃烧弹对武汉进行了多次轰炸。由于汉口地区是日军的主要活动区域，受损最为惨重，日租界内的房屋建筑被严重破坏，几乎成一片废墟。

（从成都机场起飞的B29轰炸机是美军空袭中国日占区和日本本土的主力机型）

（1944年12月18日大空袭后，美军侦察机飞越汉口上空拍摄的空照图，可见码头北部已无一栋完好的建筑）

1945年日本战败，日租界内的日侨房产被国民**当做敌产没收，永清片区由此被作为政、军、商在汉口北端的重要居所区。

解放后，该区域传统空间特征保留完整，但同时存在一些老城区的“通病”：用地构成多样化，环境杂乱，公共设施不足，交通不畅，市政管网缺乏完整系统。

1956年，以英、法、俄、德、日、比六国洋商跑马场旧址兴建的“解放公园”落成，虽然里面鲜见游乐器具，        也因当时地处偏远而人迹罕见，但却是计划经济时代武汉城区难得的“绿肺”。

1992年以武汉市**实施的二桥建设工程为契机，拉开了永清地区旧城改造和城市发展序幕。武汉长江二桥的建成通车，永清街才算是枯木逢春，活力乍现；江滩公园的建成，使永清不再为江边菜地的秽气所困扰。随后的十多年间，永清片沿解放大道两侧先后建成了一片高层办公楼和现代居住小区。

2002年，经过多方论证和研究，武汉市**决定在永清片启动武汉建国以来最大的旧城更新改造工程，“永清片商务综合区”规划正式出炉。

2005年，香港瑞安集团拿下解放大道沿江一侧的永清拆迁片，计划总投资100亿元人民币，建设由学校、住宅、写字楼、商业体、公共设施等组成的新型城市建筑群“武汉新天地”，项目分A、B两个地块，黄埔大街以南的A地块规划为商务综合区，项目内的吴佩孚行居等9幢历史建筑将予以保留并改造成商业街区；黄埔大街以北的B地块将以居住用途为主。永清片由此迎来了重要的蜕变。

（ 2002年规划的永清商务综合区一期（A地块）范围）

（规划地块中红色为商服用地，黄色为住宅用地）

（改造前永清片内有很多历史建筑）

（当年的规划方案延续了汉口租界区的特色，采用小街坊尺度划分地块，合围式建筑布局）

现在的永清街位于武汉市江岸区中部，东南临长江，西南至山海关路与江岸区四唯街毗邻，西至解放大道与江岸区劳动街接壤、东北至黄浦大街与二七街相连。

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• 2、二七片的历史
  
  

二七街地处江岸区东面，东临长江，西抵赵家条与后湖街接壤，南沿黄浦大街武汉长江二桥头与永清街、劳动街相邻，二七街是江岸区人口较多的街道之一。

1906年修建京汉（芦汉）铁路时，为便于水运筑路器材，在江岸一带兴建码头，设立江岸火车站和江岸铁路机器厂，广招民工，自此居民渐多，在今解放大道以东地带形成多处密集的居民点。同年，河南周口地区连年旱灾，加上黄河泛滥成灾，大量回族灾民来到汉口刘家庙一带荒草地上搭棚居住，以拉人力车、扛码头为生，形成回民聚集的社区。

20世纪三十年代，福建、安徽、河南等地被招雇的大批工人携家带口在这里定居下来，相继形成了福建街、河南街、上正街、下正街、头道街、二道街、三道街、四道街，居民多铁路工人家庭。当年以西地区还是大片的菜地和水塘，仅新建街、黄家墩、韦家桑园和操场街有少量的农民居住。

码头和铁路的兴建使这里聚集了大量产业工人，他们为了争自由、争人权，与帝国主义和封建军阀进行了长期不屈不饶的斗争。辖区铁路工人参加了1923年2月在中国***组织领导下震撼世界的反对封建军阀统治的“二七”大罢工，二七街由此而得名。

辖区内有创建于清光绪三年（1877年）的古德寺，其建筑风格独具一格，是依照缅甸阿兰陀寺的艺术形式建造的。其艺术风格在内地汉传佛寺庙建筑中独一无二，在东南亚一带佛教信徒有较大影响。“**”前古德寺与归元寺、宝通寺、莲溪寺并称为武汉地区四大佛教丛林。

（古德寺与归元寺、宝通寺、莲溪寺并称为武汉地区四大佛教丛林）

武汉解放后，这里发生了巨大变化，长航、铁路、长办（长江水利委员会）在这里兴建了大批办公大楼和职工宿舍。辖区内铁路、港口运输和机械制造等产业大量聚集。武汉铁路分局（20世纪八十年代前驻街辖区）、江岸火车站、江岸工务段、江岸水电段（20世纪九十年代迁走）、江岸列车段、江岸电务段、江岸列检所、江岸材料厂都长期驻在街道辖。1991年10月金家墩新汉口火车站投入使用之前，江岸火车站的铁路达27股道，车站的货场为全国铁路十大货场之一。有12对列车通过，月客流量达2万多人，月货运量8.7万吨。20世纪五十年代以来一直承担着向香港运送鲜活食品专列发送任务至今。沿长江1.8公里的堤段上共有12个装卸码头，20世纪九十年代之前，共有近2000名码头工人，近百台大型机械设备，年综合通过能力达377万吨，与江岸车站组成水陆联运。

二七辖区内还有驻军二炮、雷达学院、空军医院、161医院、广空武汉房管局、三部六局、广空修配厂等单位。

（2009年，江岸西车站，一节货车车厢正在进行编组）

（曾经的江岸车辆厂厂区）

（曾经的江岸车辆厂厂区）

（2007年，当时已有106年历史的江岸车辆厂整体搬迁至江夏）

• 3、对比和分析
  

永清片地理位置优越，具有浓厚的人文历史情怀，在武汉的旧城改造和城市发展中一直处于领先地位；而二七片辖区较大，地处主城区边缘，有住宅、工厂、铁路、货场、码头、部队驻地等，也是武汉城中村最为集中的区域之一，用地结构更为复杂，从而导致辖区内旧城改造和城市发展速度缓慢。

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永清、二七片的现状

• 1、腾飞的永清和发展中的二七
  

如今的永清片因为瑞安“武汉天地”项目的成功和带动作用，加上片区内密集而优质的教育资源的加持，已成为武汉顶级的楼盘聚集地、武汉顶级的时尚商圈和高端商务区，同时也成为武汉市的对外名片之一。

（武汉天地夜景）

（永清商务区集群效果图）

永清片的快速发展带动了临近的二七片区特别是解放大道沿江一侧，2010年前后，武汉市提出了二七滨江商务区规划，位于长江二桥至二七长江大桥段解放大道东侧沿江区域，将打造集商贸商务、文化娱乐、现代生活于一体的高端商务区。相关的征地拆迁工作快速展开，铁路、货场、码头相继退出，同时**也加快了沿江一带城中村的拆迁征收，后续土地供给也在持续加速。

目前，二七滨江商务区内，已经聚集了瑞安、新世界、华发、万科、绿城、中信泰富、泰康人寿、国华人寿等多家重量级开发商，项目包含大型商业体、住宅以及地标性超级摩天办公楼等。

（二七解放大道东侧的滨江商务区规划）

（二七滨江商务区效果图）

（长江二桥视角的二七滨江商务区效果图）

（2019年4月开放的二七滨江商务区内的江滩公园三期）

（从江滩公园三期遥看二七滨江商务区内的在建项目）

对应解放大道东侧的喧嚣，二七片解放大道西侧多年来却格外的沉寂。究其原因，大致有如下几个方面：

1、城中村面积太大，改造困难重重，只能采取先易后难、逐步推进的改造模式。

2、土地用地结构更为复杂，限制了城建规划。解放大道西侧有大量的医院、铁路、工厂和部队驻军用地，这些特殊用地又将很多城中村分割得支离破碎，以致于即使完成城中村改造，西侧也很难提供类似解放大道东侧那样方正完整的土地以供商服开发。

3、缺乏优秀的教育资源。查询江岸区的小学、初中和高中排名，解放大道西侧的“新村小学”、“新建小学”、“铁建小学”等以及第八十一中学很难匹敌解放大道东侧的武汉一流名校。

4、缺乏商服和公共设施项目。当解放大道东侧的武汉天地、壹方等商业体相继开业，以及平安大厦、中信泰富大厦等高端写字楼相继落成，从而形成商业街区、购物中心、写字楼、高端住宅以及教育和公共设施组成的现代城市建筑群和高端商圈时，西侧却只有少量2010年前后建成的住宅小区，只有一个以家乐福为核心的过时的商业体。

（二七航天双城东部购物公园的家乐福超市入口）

• 2、对比和分析
  
  

即使放在整个武汉市来比对，江岸区永清片的GDP都是相当高的，其无疑是武汉市经济建设和城市建设的排头兵，同时永清片也带动了临近二七片解放大道东侧的二七滨江商务区的城建发展。

随着二七滨江商务区内多个在建商服和住宅项目的开工、建成和交付，以及北部城中村改造的深入和加速，未来此片区将会是武汉经济建设和城市建设的亮点之一，此片区需要加强的是片区内的路网建设以及教育配套的完善。

而受制于土地改造和土地供给的难度，二七片解放大道西侧地区与东侧滨江商务区的发展差距将会越来越大。

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二七片解放大道西侧未来的城建规划

在2015年完成了古德寺以南部分区域（古德寺片一期）的旧城改造工作后，2017年8月，江岸区正式启动古德寺二期旧城改造项目。在完成拆迁后，该片区计划以古德寺为核心，总投资为50亿元人民币，建设为文化旅游商业住宅综合区。

2018年6月，武汉启动了第一批中心城区9片区控规升级项目推介会，其中就有二七片区解放大道西侧的“江岸区铁路文化宫片”，此项目的定位为二七商务区配套服务区，从推介资料来看，此片区的项目规划大部分地块已经被武汉地铁集团拿下，地块分散且不方正；从武汉规划一张图来看，此项目区域范围内还是以住宅为主；从目前的地图来看，此项目区域内存在大量互不相连的待改造的城中村。查看武汉地铁远期规划图，被踢出武汉第四轮轨道交通规划的地铁10号线、地铁14号线都有规划在二七路设站，加上轻轨1号线的二七路站。在较远的未来，一个定位中低端，分期开发、类似地铁集团位于金银潭的地铁时代常青城的地铁上盖的泛TOD项目，或许将会是较为合适的项目定位。

（项目研究范围覆盖了二七整个解放大道西侧区域）

（项目用地分散且不方正）

（项目的定位）

2018年9月，此片区内的银博扩大片即二七路中国物资储运武汉江北公司（664仓库）厂区旧城改造项目正式启动。相对于铁路用地、军产房以及城中村，工厂用地的拆迁相对更容易些。

但同时也应看到，以上的规划项目并没有改善二七片解放大道西侧区域缺少优质商业体和优质教育资源不足的弱点。

而造成西侧区域发展落后的根本原因是土地使用结构的先天性缺陷以及无法提供优质可开发的土地资源。

站在轻轨一号线二七站分别往两边看，东侧滨江一线是热火朝天的工地和大量接近完成净地的形状方正的可开发土地；而西侧一线则是大量低矮的城中村，仅有少数现代住宅小区。

而从武汉规划一张图来看，西侧区域的土地用途依旧是以住宅为主，商服和公共设施用地较少。

（武汉规划一张图中本区域规划图，黄色为住宅用地，大红色为商服用地，解放大道东侧明显西侧商服用地更多更密）

（A、B地块为永清商务综合区，C地块为二七滨江商务区，D地块为二七片解放大道东侧地区，E地块为东侧地区的“江岸区铁路文化宫片”规划项目，F地块为规划的古德寺文化旅游商业住宅综合区。）

（解放大道东侧滨江热火朝天的建筑工地）

（解放大道西侧老旧低矮的楼房和城中村）

（或许数年后周大福大厦如期建成，登高西望，依旧会看到解放大道西侧大片的城中村）

结语

凡是也要看到好的一面，前不久，家住武昌的好友的儿子考上了二中，为了更好地照顾孩子，同时也为了让孩子更好地学习，她准备在二中附近长期租房，不过一看二中周边的房源和价格，要么环境太差，要么价格太贵，让她左右为难。于是我建议她关注离二中并不算远的解放大道另一边的二七路周边，不久她就在此找到了环境和价格都很合适的房源。

目前，由于永清片的二手房价格和租房价格都相当高，很多在武汉天地周边上班的白领也把二七路周边作为租房的首选。这里不仅有价格低廉的城中村，也有环境较好的小区可供选择；而且这里交通便利，配套齐全。西侧的二七路周边不仅生活成本更低，而且还有大量市井网红餐厅和丰富的夜生活，相对于解放大道东侧仙气缭绕的顶级社区，这里显得更有人间烟火气。

（二七路家乐福对面的二七横路周边，有大量闻名汉口的市井小吃）

解放大道东侧的武汉天地商务区和未来二七滨江商务区大量普通白领的居住生活需求，解放大道西侧二七路周边可提供的大量高性价比可租可售房源，两者之间仅相隔一条马路，如果把西侧作为东侧的配套服务区，这的确是一种合适的互补。

——END——

美熊

写的很好！！！！！！

lht95096

深度好文！

xieyudong

好文！从小在这长大铁路子弟

wachep1000

二七片的雷达学院和二炮占据了大片土地，又不能搬走，哎。我就住在雷达学院隔壁，现在从早到晚的军号吵死个人

yehuangye

一条马路之隔，总让人感觉相隔好远。

ceeezj

楼主考察分析得很有深度。。。解放大道以西的片区是要加速改造了

亢龙有悔

           房地产好文，二七当年在与王家墩竞争ZY商务区中败北，现在仍然很不错的。

katen530

解放大道东西两侧基本没有联结性。
目前主要是几个人行天桥连通，今后可以预见的连通道路主要是二七路和韦桑路。
“二七滨江商务区的配套服务区”定位有点牵强，想要挂靠的心情能理解。

bluenoah

katen530 发表于 2019-4-28 16:04
解放大道东西两侧基本没有联结性。
目前主要是几个人行天桥连通，今后可以预见的连通道路主要是二七路和韦 ...

江岸区在做汉口滨江国际商务区北进西扩概念规划

jueqi1008

写得详实又有深度，不错的帖子。

white125

总之喜欢这种有理有据，详尽分析片区各要素特色的帖子。