|
|
南京市精细化建设管理推进办近日宣布，新街口将开启新一轮提档升级环境综合整治。这则消息迅速泛起涟漪效应：6月，莱迪将歇业升级，打造一个荟萃潮牌、黑科技和国粹文化的体验消费街区；7月，搁置多年的三大地标项目将强力启动……新街口，这个享誉全国的“中华第一商圈”正迎来涅槃新生。
回望新街口，以《首都计划》开建作为起点，90年间，它阅尽民国芳华、历经改革大潮，冲浪市场经济，历久弥新，声名愈盛。而今，在南京城市多中心化和电商经济的双重夹击下，在南京建设创新名城、美丽古都的新蓝图中，新街口正“大象转身”，要闯出一条城市老商业中心转型的新路，朝着新“新街口”的目标，整装再出发。
0.5平方公里书写商业传奇
“前方到站，新街口站。”地铁缓缓进站，闸门打开，人流从车厢内涌向各个方向，24个出口，将人群引向德基广场、新百、ZY商场、东方福来德、大洋百货……以孙中山铜像为原点，近2000户商家，星罗棋布于0.5平方公里的弹丸之地，巨大的消费吸附能力，不仅让它成为南京的商业之核，更是辐射整个南京都市圈。“中华第一商圈”实至名归。
2018年营业额首次突破百亿，增幅达19%，全国购物中心排名第一，商业体总排名仅次于北京SKP。德基落户新街口13年，曾经的商圈东北象限的“魔咒”，如今已被改写为“德基神话”。
“德基”只有一个，但新街口真正的魅力，在于她的兼容并蓄、海纳百川，无论是LV、Gucci这样的一线奢侈品牌，还是以工薪阶层为目标客户的夫妻小店，各种定位的商业体，都能在这里寻找到生存发展空间。而这，恰恰与南京的城市精神高度契合。
放眼国内知名商圈，广州天河销售总额高于新街口，但天河商圈绵延2公里，单位面积产出远不如新街口。数据显示：2017年，新街口商圈年销售额超过300亿元——这意味着，新街口区域包括道路绿化公共设施在内，平均每平方米一年产出6万元的消费！
另一个“地下新街口”更令人惊叹。亚洲规模最大的地铁站新街口站，地下联通11个商业载体，19栋楼宇，24个出口犹如一座迷宫，节假日逾百万的高峰人流，蕴藏着海量消费潜力。仅2万多平方米的莱迪广场密布四五百家铺子，未来将打造一个荟萃潮牌、黑科技和国粹文化的体验消费街区。德基广场负一楼，聚集了众多国际大牌美妆店和自带流量的时尚网红店。今年，德基计划启动下沉式广场打造，以文化与商业跨界融合为定位，丰富广场业态。
消费就是城市竞争力，今年的南京市**上，“争取国际消费中心城市试点”首次被写进**工作报告。站在消费升级的风口，新街口商圈力扛城市中心商业区的转型大旗。
去年底，SKP业主方拿下鼓楼G58地块，同一天，香港置地开发的金陵中环项目在东铁管巷奠基。“大鳄进场，说明龙头企业看好南京的消费潜力。未来的竞争肯定会更激烈，但这对加速南京商业转型升级是件好事。”德基广场总经理吴铁民说。
一部中国现代商业“创新史”
ZY商场把北门最好位置给了喜茶，东门则开起了罗森、鹿角巷等“潮店”吸引众多年轻人排队打卡。这座“八旬”老店，不断改变自己，“新零售”有声有色。
ZY商场一直在“变”，整个新街口亦然。一部新街口商圈演变史，就是一部中国现代商业进化史——
在中国，新街口是第一条“有规划”的商业街。1929年，民国**依照《首都计划》开始建设首都南京，新街口首次规划为商业区。1935年，当时最高端的大华大戏院落成；1936年ZY商场开业；新中国成立后，1952年，中国百货公司南京市公司新街口门市部开业，是华东地区第一家大型国营零售商店；1983年开业的金陵饭店以37层、110米成为全国第一高楼；1992年，第一家外资的商业集团金鹰入资新街口；1993年，3岁的苏宁电器掀起了对战“八大商场”的价格战；2000年，南京新百的销售和利润指标名列中国十大百货商店独立门店之首；2006年开业的德基广场一出生便“风华正茂”，成为全国高档品牌消费旗舰；2008年启用的金陵饭店亚太商务楼在2017年晋身10亿元税收楼宇。
“近百年规划一脉相承，商业文化积淀传承，不同的时代，新街口都会产生在全国有影响的标志性的建筑，骨子里的不断求新、求变，铸就了现在新街口的辉煌。”秦淮区南京新街口金融商务区管委会主任徐曙光说。
进入21世纪，一轮轮残酷的价格战并未让新街口失色，但最近10年，新街口才遇上了真正的挑战。一方面，城市多中心化发展，各区各板块都在打造区域商业中心，新城市广场、仙林万达茂、河西金鹰世界、六合紫晶未来城商业综合体……如雨后春笋涌现。早在2016年，南京市统计局商业综合体统计课题组分析认为，全市商业综合体扎堆和同质化现象已比较严重。参考“人均1平方米商业面积”的国际标准，南京超标了。另一方面，电商蓬勃如火，越来越多消费者进商场“只试不买”。
双重夹击下，新街口商圈如何突围？答案仍是：创新、改变。
放下“第一商圈”的身段，新街口开始取经“他山之石”。去年，南京市商务局组织新街口商圈主要企业赴广州天河路商圈考察。“23家购物中心的差异化运营，商圈内的品牌重叠度降到了30%以下。”天河路商会会长谢萌介绍，在**、商会和企业的联动共治下，天河路实现了商圈融合、资源互补和产业升级。反观新街口，同一品牌在5家商场同时出现，相邻两家商场品牌重复率能到90%……同质竞争没有出路，价格战必几败俱伤，个性化、差异化定位已成新街口商圈单位共识。
这里的每一个商家都在谋变。南京新百兼并南京国贸中心后，将其裙楼命名为新百B座，新增1.2万平方米的商业空间采取时尚街区式布局，主打90后个性化消费体验。金鹰B座在“全生活业态”布局上落子“大健康产品”，辟出10层自营集妇儿专科、产后护理、国际医美为一体的高品质医疗服务平台。注入福来德英伦元素的东方商厦一度“水土不服”，而今也在不断调整。去年底，一座3000平方米的室内动物园——Zoonana（萌宠科普乐园）亮相，迅速惊艳全城……
“寸土尺金”的新街口，从来不缺掘金者。搁置多年的三大黄金地块已“醒来”——上乘庵和青石街地块将拔地而起德基三期，集顶级商业和酒店式公寓于一体，配置“空中博物馆”，续写“德基奇迹”；铁管巷地块由香港置地以47.7亿元摘牌，计划投资120亿元打造成“金陵中环”；东北地块苏宁置业拟投资50亿元，规划360米苏宁广场建成新街口商圈第一高楼。
价值重审跳出“商圈思维”
最近，远在安徽马鞍山的一个楼盘开盘，打出的口号是：距离南京新街口半小时车程。在南京，不管哪个区域新建大型商业综合体，文案噱头几乎都是“打造XX区的新街口”。
新街口之于南京，意义远非一个商业中心。作为城市地标，它正被价值重审。正因此，今年以来，南京市委、市**主要领导密集调研新街口，赋予新使命：打造一个品质体验感国际一流的城市中心。
微软、惠普、IBM、德勤、毕马威……新街口的高端写字楼内，聚集了一批世界500强企业。这块巨大的“吸铁石”，正在充分释放聚集效应，吸引各种高端发展要素。尽管多商圈化是城市发展趋势，但国际品牌、外资企业、总部企业，在南京的落脚点，首选依然是新街口。尽管规划布局下，河西和江北跃升金融中心“新贵”，但新街口的金融中心地位仍不可撼动。周边区域内集聚银行保险证券的机构600多家，区域性银行总部近20家，亿元税收楼宇30多栋。新街口商圈影响力印证着南京城的影响力。据统计，40%的商业销售来自于周边的城市，尤其是对苏北、安徽地区。
“在企业看来，新街口是南京唯一的中心。占据新街口，就是占领南京都市圈的市场。”戴德梁行策略发展顾问部高级助理董事王飞认为，新街口的“明天”取决于如何在有限空间做大优质载体。
新街口的进阶路径为之一新。在德基三期和南京中环项目入市之前，新街口能满足国内外龙头企业需求的写字楼已所剩无几，老旧楼宇提档升级迫在眉睫。于是，金鹰准备投入一亿元，侨鸿皇冠酒店将被改造为一流商务办公楼，玄武区也将结合“硅巷”建设，加速推动未来城A座、雄狮国际大厦的载体升级。
国际化，是新街口商圈再升级的必经之路。“配齐”高端品牌只是第一步。3月下旬，南京丽思卡尔顿酒店招聘会启动，这家落户于德基二期的顶级酒店临近开业。“海外公司的高管，不用再连夜赶回上海住了。”玄武区新街口街道党工委**张巍介绍，辖区内的长江会高端长租公寓也将于年内建成，并将以此打造一个国际化社区，吸引更多“洋凤凰”。
“晚上10点以后，新街口就只剩霓虹灯闪烁，这是一种典型的‘潮汐经济’。”徐曙光认为，新街口价值仍需进一步深挖。夜间经济是城市发展水平和品位的一个缩影，800多万人口的南京，数千万人口的南京都市圈，从来不缺夜间消费需求，缺的是消费载体。新街口除了“地上+地下”，更要有“白天+夜晚”，增加旅游休闲、美容理疗、运动保健、教育学习、影视娱乐等夜间消费业态，通过24小时活力组织，打造夜间经济的最主要承载地。
言下之意，摆在新街口面前的新命题，是如何用全球视野，做好商圈、商务圈、文化圈、生活圈和创新圈叠加的“大算术题”。德基已经提前布局，面积2200平方米的德基美术馆“大隐于市”，即将开建的德基三期也规划了展览空间，并通过一条空中走廊与二期串联，美术馆将升级为一个艺术博物馆。
城市再大终要有个“原点”
几乎是不约而同，边界不断扩张的国内各大城市，经历了突飞猛进的城市化进程后，都在重新审视自己的“原点”。
上海提出了重塑“中华商业第一街”，将围绕南京路、淮海路商圈的改造升级，投资100亿元打造“世界级商业街”；1月，北京市公布王府井步行街改造计划，年内步行街北延长344米至灯市口大街，要用三到五年的时间变身“全国最好的商业街”；今年起，杭州市全力推进延安路改造升级，对标以新加坡乌节路为代表的世界十大名街，力争在2022年亚运会前打造成“全球领先、中国典范、杭州韵味”的国际商业大街……
南京，也在重新打量这座城市建设发展的最初起点——“新街口”。
春节后，****、南京市委**张敬华实地察看新街口东北象限城市设计、地下空间环境品质提升。南京市**蓝绍敏专题调研新街口提档升级规划工作，要求通过重大项目推进建设，打造以商业为主、商务为辅的繁华城市中心，都市型旅游的重要目的地，夜间经济的最主要承载地、现代和历史风貌交相辉映的最具特色中心、品质体验感国际一流的城市中心，让“中华第一商圈”更加名副其实。
南京已划定时间表：新街口核心区及周边地区环境整治力争两年内全面完成。
此前，南京市领导率团赴港招商，特意在香港中环停留考察，其“空中连廊”的四通八达让人印象深刻。“最大限度实现新街口地面、空中、地下的有机联系”——调研中传出的这则消息，让新街口商家充满期待。秦淮区南京新街口金融商务区管委会工委**黄山说：“作为一个开放街区，互联互通尤为关键。”“金陵中环”项目将借鉴香港经验，努力与东方、金鹰等通过地下、地面和空中的形式实现三位一体的联通，实现客流资源的共享。围绕着苏宁广场建设，正在谋划正洪街的空中连廊，将实现新街口东南象限楼宇物业互联互通。更大的梦想则是，在新街口四个象限能够跨过主干道实现“空中握手”。
这个90年前就坚持“规划先行”的商圈，还亟待在顶层设计上有所突破。小小新街口，分属秦淮、鼓楼和玄武三个区，长期缺少一个高位协调机构，迄今没有一张整体商业规划。面对新一轮发展，南京将成立新街口地区提档升级专项工作指挥部，由**亲任指挥长，分管副**任常务副指挥长。规划“一张图”，发展“一盘棋”。
前几天，下班途中，徐曙光拍了一张照片分享在朋友圈：新百门口的台阶上，一对对小情侣席地而坐，用手机自拍留下和孙中山像的合影。“回归新街口？其实，年轻人从来没有离开过新街口。”他说。
本报记者 盛文虎 仇惠栋
|
|
[复制链接]
IP卡
狗仔卡
发表于 2019-4-22 10:51:43
提升卡
喧嚣卡
显身卡