未来方舟商业发展上存在的问题及建议

挽墨亦倾书

记不住账号 发表于 2018-12-25 14:39
不说了

之前你说的我看过，挺专业的，不过好像工程量有点大，估计开发商不会愿意投钱

挽墨亦倾书

yikusa 发表于 2018-12-25 00:05
辛苦楼主了，我觉得其实有个最快捷的方法，之前也提过，我的愚见是，方舟能把售楼部搬到环球谷位置，把人气 ...

先讨论一下环球谷的公共交通情况
环球谷目前的公交资源：
1.323/324对线（尚礼南路）
2.83路（尚礼南路，与方舟内部进行连接；水东路，与老城区进行连接）
3.B3/B4对线（尚礼南路（先在方舟绕行））
4.85路（尚礼南路）
5.76路（水东路）

可以做的改进：
1.王家桥的公交线路延伸进方舟。可基本利用现有的公交资源提升交通覆盖面，不必新开辟公交线路，但对未来方舟的公交首末站场提出要求，也需要和公交公司进行对接。
2.使环球谷有效的连接渔安BRT站、红岩BRT站。可使得环球谷在中环路上拥有B1/B2/B3/B4对线、B258路、B247路公交，避免了B3/B4对线在方舟内部绕行的耗时

重点讨论一下第二条
环球谷连接BRT站的最佳路径我认为应该是如图这样，环球谷的平台延展连接到中环线上的人行道，中间不能是隔断的，可以从红岩BRT站下车之后，一路看着环球谷和方舟的景致走过来，商场入口也很好找


但是根据效果图可以看出，环球谷和中环路有一大段绿化护坡的阻隔，并不直接联通，导致BRT站到环球谷的连接只能通过以下三种路径。


1.路径如图，渔安BRT站下车，沿路走到环球谷


这条路径的缺点：
①下车无法直接看到环球谷商场
②和H2组团因为高差阻隔，还有跨中环匝道的视线遮蔽，沿途路径比较压抑、比较荒凉偏僻。
③需要跨过尚礼南路马路，而这条马路车流量大，车速快，没有人行天桥的话十分危险


2.路径如图，从红岩站下车，绕过渔安公交枢纽到环球谷


这条路径的缺点：
①太过绕路，多走大约300米路程，和BRT站大约1公里，还是很长了
②在渔安公交枢纽背后由于匝道和渔安公交枢纽的外围围墙，也会感到压抑和偏僻。

3. 路径如图，从红岩站下车，从下面的桥走过去，这条路径乍一看挺不错，但我觉得也有一些问题或者说不确定性。




这条路径的问题：
①有水东路到中环路的高度差，爬坡量很大
②在底下水东路实际上感觉比较压抑，因为被中环线、花园洋房那的匝道压住，面前尚礼南路到水东路的护坡也有点像悬崖一样，给人的体验可能并不好
③根据效果图，上桥之前似乎还要跨过一条滨河路的马路（目前还没修）
④事实上环球谷对着的不是中天的地块，而是武汉纵合的，交通通过这样的借道反而是给其他开发商刷流量。

总结：不论售楼部是否要搬环球谷，环球谷都应通过平台直接连接到中环路人行道，否则发展将很受影响。

goocky

总觉得未来方舟以前为什么不做一个奥特莱斯，这种滨河商业和奥特莱斯很搭啊。

fghhhyyg

也许来个商业爆点，一切都得解决。

lm198202

支持楼主……

15503

觉得未来方舟最差的就是没有地铁，硬伤啊

nkytxk

看到大家分析的都这么认真，我也多复制几个字，觉得未来方舟最差的就是没有地铁，硬伤啊！

当天的你

坡度太大球

pengzuo123

我觉得未来方舟最大的问题是这里的区位和地形就不适合搞高强度开发。

挽墨亦倾书

15503 发表于 2018-12-26 22:21
觉得未来方舟最差的就是没有地铁，硬伤啊

是啊。。。而且未来方舟得好几个地铁站才能解决问题

yikusa

挽墨亦倾书 发表于 2018-12-25 19:19
先讨论一下环球谷的公共交通情况
环球谷目前的公交资源：
1.323/324对线（尚礼南路）

楼主分析得很到位。但我个人认为，第一：公交线路目前不一定主要依靠中环，其实有很多公交已经能够进入到换环球谷旁边，尚礼南路和水东路都有站点，并且都是连接老城区的公交线路，BRT更多是衔接中环附近的花果园、北站（金阳）、小河等方向的人流。第二，其实现在大多数看房的人都会选择打车或者开车前往，环球谷周边停车目前是没有问题的，至少蘑菇城就可以大量容纳，这样还可以顺便带动蘑菇城的商业和人流，现在很多楼盘都比较偏远，想去那里看房的人都是开车前往，如果都是坐公交车，恐怕很多楼盘都不好卖。个人看法，欢迎指点

三桥吴彦祖

上坡下坎的，起伏太过巨大，地不平 ，峡谷地带的感觉，给人体验不好。不通地铁s1多半凉凉，

风萧萧888

pengzuo123 发表于 2018-12-27 17:20
我觉得未来方舟最大的问题是这里的区位和地形就不适合搞高强度开发。

同感。这样太分散的楼盘，只要能打造一两个社区商圈，就不错了。现在看入住率还不足以支撑一个商圈。现在的商业真的不好做，被网购冲击恼火了。

楼主还是很厉害的！能花心思拿出这么多方案来。大赞！

挽墨亦倾书

yikusa 发表于 2018-12-28 09:45
楼主分析得很到位。但我个人认为，第一：公交线路目前不一定主要依靠中环，其实有很多公交已经 ...

环球谷接通中环公交线路的必要性分析

环球谷现有公交与老城区的连接出入口有三个：
1.观水路口（云岩区宝山南路）
行经车次为323/324对线、76路
2.阳明祠（云岩区宝山北路）
行经车次为83路、85路
3.万江机电（乌当区新添寨附近）
行经车次为76路
注：贵州日报社对于环球谷，是可达的，但非公交出入节点，线路的出入节点在观水路口



因此环球谷与老城区的公交连接情况如下：
1. 环球谷到上述3个节点大约需要20分钟公交车程（才算是到达老城区）
2.根据公交路线实际走向，公交直达覆盖面不够大，主要在宝山路拥有较好的覆盖率
3.通过1次换乘可达范围较大，但至少先到达上述3个连接出入口才有市区大站选择很多线路换乘，而不易通过实际需要就近换乘，灵活性较差
3.除85路公交线，其他公交线没有深入老城区中心区域
4.除76路公交线为未来方舟过路线，其他线路基本以未来方舟为终起点站

中环公交线路特点：
1.环市域覆盖范围较大，直达范围比较大，但直达范围距离目的地往往还有一段距离
2.途径中转换乘节点多，通过1次换乘可达范围极大，可选择合适站点就近换乘
3.无红绿灯，有专用车道，拥堵情况较少
4.属于过路线，外部乘客较多

总结:
1.对于一个值得去逛的商业综合体，应放眼全市，因此对过路车的依赖较大，因为往往过路车能出其不意的带来外部客流。吸引经常路过的人来逛比吸引平时不需要经过的人来逛要容易得多。拥有较多过路车，也是区位较好交通方便的一种表现。
2.对于看房这个行为来说，的确往往不会通过公交车。对于买房这个决策来说，却是一个重要的考量因素，直接影响到对这个区域便利程度的感知。
例如：未来方舟旁边的双龙，公交线路的便利程度直接影响我们对它远近程度的感知。
3.不论如何，中环公交线作为已有重要的交通资源，应好好加以利用。

挽墨亦倾书

未来方舟与渔安新城等周边的连片情况
未来方舟与渔安新城等周边现有的连接路径：


路径1：车行+人行道，路径长763米。这条路径道路宽、坡度小、路线直，通行体验较好，目前道路位置在渔安新城最北面，不在渔安新城主路上，但在周边进行后续开发后定是一条重要的联络路径。
路径2：纯车行道，路径长1082米。这条路直联渔安新城主干道，是重要的车行路径，车流量较大，可惜无法人行，否则可对环球谷有较大带动作用。
路径3：车行+人行道，路径长1243米。沿河，是目前重要的步行路径，目前与渔安新城主干道尚雅路的连接由于高度差原因不太顺畅，对于多数渔安新城住户从路径上来说比较绕路。

未来方舟与渔安新城等周边的连接现况：
①车行路径较为畅通
②道路之间的连接点较少
③人行路径存在较大绕行，不够方便
④区域间实现了路通，但还未实现连片

个人建议：


（1）以图中路径1，增加步行通道。一方面方便渔安新城住户乘坐BRT公交，同时便于渔安新城再通过路径2与未来方舟加强连片。
（2）以图中路径2，增加连廊通道。可使得H2组团及周边住户乘坐BRT公交时大大得到方便。
（3）以图中路径3，增加步梯通道。以便渔安新城与环球谷连片，同时加强水东路与尚雅路的连接。

以上建议基于的理由为：
1.未来方舟从区位上来看，太过于孤立，几面环山不易开发。亟需和周围建成区（尤其是主城区方向）进行连片发展，形成更大的城市规模，成为东线片区有代表性有影响力的城市综合体，以争取到更多的公共资源。
2.配套格局对连片发展提出了要求。未来方舟从配套上看并不是远离城区的纯居住区，在以世贸中心为首的四大门户、滨河商业街、云岩区政务服务大厅、歌剧院等配建很明显不应仅仅是服务一个小区，如此配套的规格要求了未来方舟需要与周边进行连片发展，并且应是区域的中心。
3.未来方舟从地形上看，坡度大，行走更耗费体力，对加密路网便于通行的需要尤为迫切。