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发表于 2018-12-20 08:30:17
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提高城市经济密度 提高投入产出效率
江汉担当集约节约用地“先发区”
“上天、入地”集约节约用地
如何实现存量空间合理高效利用,提高城市经济密度?这是全球城市中心区共同面对的“国际难题”。
12月5日,江汉区**携手戴德梁行举办THINK-IN武汉“新经济新动能”交流活动,嘉宾们就如何“创新思维助力城市产业升级,探寻存量资产运营新思路”深入探讨,并将江汉区作为“样本”,对其存量空间产业转型和再生的“路线图”进行了解读。
江汉区国土面积28.29平方公里,是武汉市面积最小、人口密度最大的中心城区。对江汉而言,必须 “变被动为主动”,践行“五大发展理念”,只有集约节约用地,方能寸土寸金。
在服务业“全国试点”到“全国示范”的进程中,江汉区抓住机遇、率先探索建立土地集约节约利用机制,向存量要增量和高质量,效果明显。
2018年,江汉区预计每平方公里GDP “亩产”44亿元,主要由金融、商贸流通、通信信息、商务服务、科技服务、文化创意构成的现代产业体系“产出”。江汉区以土地集约节约利用,带动产业高端高效,是名副其实的集约节约用地“先发区”。
空间布局:盘活土地 聚焦重点 凸显主线
寻求存量发展空间,早在2012年,江汉区就在全国率先将土地集约利用评价与发展规划相结合,委托武汉市土地利用和城市空间规划研究中心,将辖区28.29平方公里全域范围土地资源“彻底盘点”,细化为2005块宗地,分为居住类、公共管理和设施类、商业服务类、工业类、道路交通类等9大类,精确计算每类用地占比、土地权属、容积率、投入产出等状况。
结论显示,当年居住用地比例过高,商业服务用地不到10%,与江汉区服务业大区的定位不相匹配,产业发展缺乏拓展空间。
通过技术评价找出了约1088公顷潜力空间,6年来,江汉区策划开发建设方案,建成决策信息系统,压缩居住用地占比,提高商业服务用地占比,一直是城区开发建设主要方向。
盘活存量土地,江汉区聚焦重点、凸显主线,多次开展闲置、低效土地清理专项行动,推进辖区工业用地“二次开发”;同时,建立全区城市土地集约利用信息系统,通过信息化、网络化手段,提高集约节约利用监管。
这一前瞻举措,为招商引资、重大项目选址、土地资产经营等提供重要依据。这一“江汉模式”成为武汉市乃至全国的典范,江汉区也被授予“国土资源集约节约模范县(市)”荣誉称号。
前瞻规划:优势做优 特色做特 强项做强
规划的节约是最大的节约。
江汉区利用调查结果,主动研究,编制一系列土地开发利用规划,用前瞻规划“影响”上级规划决策,让服务业特色更鲜明,优势更突出。
江汉区在全国首创将产业规划与城市设计相耦合,先后编制了《江汉区“十三五”空间规划》《江汉区土地集约利用评价与发展规划》《长江大道江汉段沿线产业规划和城市设计》《中山大道街区复兴规划》《武汉ZY大道总体概念规划》,以及社区用房、养老服务、中小学布局、菜市场设施、环卫设施等多项空间布局规划。
其中,《江汉区土地集约利用评价与发展规划》被国土资源部评为全国优秀规划;《中山大道街区复兴规划》获得世界规划领域最高奖“规划卓越奖”,为大城市旧城改造提供了样板;《长江大道沿线产业规划和城市设计》,通过对区内最重要的现代服务业集聚道路——长江大道沿线区域实施产业提升和功能置换,促进规划引导土地利用从物质空间形态到内涵活力的提升。
这些规划成果,不少直接或间接运用到全市城市发展规划之中,有效克服了区级**无规划权限的制约。该区也最终优化了“一核两纵三区四带”空间布局。
存量改造:破旧立新 转换动能 质效双升
江汉区抢抓武汉市列入“国家城镇低效用地开发试点城市”机遇,在“三旧”改造中摒弃分散、零星的改造方式,集中成片开发,提升片区价值。
精武路的改造过程中,江汉区将该片区作为衔接北部省级金融集聚发展示范园区、中部武广商圈、南部江汉路商圈和沿江历史文化街区“双十字架”的核心纽带,集中成片进行更新,建设成集街区商业、奢华酒店、高端写字楼以及住宅为一体的“品质型”城市综合体,与武广、江汉路商圈和循礼门三大商圈形成呼应。
通过改造调整用地结构,江汉区“置换”出城区产业空间,新建了一批商务楼宇,优化了区域布局的商居比;一批在建项目调整部分规划,改变单个项目的商居比。全区项目地块的商居比,逐渐由试点初期的3:7,过渡到目前的6:4。
存量用地“质效双升”。一方面,传统楼宇内空间存量提档提质,引导优质顶级楼宇开放共享,引进新业态、新经济,激发全新动能,传统写字楼变得更加开放多元;另一方面,在符合城市土地利用总体规划的前提下,原工业厂房用地被整体改造,先后建成花园道、红T时尚创意街区、圈外数字创意园等一批新产业园“破茧成蝶”。
结构优化:精耕细作 提高密度 要素集成
推动高质量发展,不是单一面向的事,更考验各种要素的集成、互动和协同。
2017年,江汉区委托武汉市规划研究院,开展了《江汉区现代服务业空间提升规划》研究工作。对应城市用地分类标准,将全区现有产业按行业一一标注在全区地理版图上。
根据技术支撑和社会生活需求,该规划将全区现代服务业合理“归并”,分为金融业、信息服务业、现代物流与客运业、现代商贸流通业、商务服务业、科学研究和技术服务业、现代社会服务业等行业。
通过对比研究,各行业用地占比分别为:金融业0.4%、信息服务业0.7%、现代物流与客运业1.8%、现代商贸流通业4.7%、商务服务业2.1%、科学研究和技术服务业0.2%、现代社会服务业4.5%,合计14.4%。
对比城市用地规划,江汉区对行业间“用地不足”和“占地过多”的矛盾清清楚楚,各行业实际用地占比和对全区经济贡献率更是一目了然,产业结构的优化调整有据可循——
金融业占地小经济贡献大,应适当增加用地;
信息服务业占地小产业集聚度高,应小幅度精简整合产业用地;
现代物流与客运业占地大经济贡献率偏小,应减少产业用地;
现代商贸流通占地大产值高且传统零售为主,应整合升级,由分散转为集聚,低端升级为高端;
商务服务业占地小发展快,应适当增加用地,保持楼宇发展模式;
科学研究和技术服务业占地小发展潜力大,应增加产业用地;
现代社会服务业分布较散,产业传统,应在空间上小幅度精简整合产业用地;
……
面对一项项清晰明了的数据,存量空间如何升级?产业结构如何调整?江汉区心中有数、信心十足。
明确了思路,江汉区目前正抓紧编制“产业地图”,优化调整产业间用地占比,为高端产业落地保障空间。 |
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