建筑退界的一些问题，有懂的大神讲解一下

Wang小爷

建筑退界虽说是规定，但是我觉得有一些不合理的问题，求解。
1.建筑的退界原因是什么?噪音，人流量还是什么？住宅建筑往往要比公共建筑退界要少，这是为什么？难道不考虑噪音对住宅里人的影响吗？
2.为什么在同一条道路的有些建筑退界很多，有些建筑退界却很少?这是政府的规定，还是开发商的自己规划方案?在快速路旁一些建筑因为噪音退界，但是在普通的道路旁，有建筑还是退界很多，是为什么?退界的多少是官方规定的还是开发商决定的?
举几个例子。
中关村的彩和坊路的几栋建筑，明明在一条路上，几栋建筑的容积率却相差很大


金融街的阜成门内大街


科大天工大厦，又丑又蠢，占地面积又大，容积率又不高，停车场的地方都能再建个楼了。




再看一个退界较少的建筑，国润大厦，和人行道有机的融为一体。




我有个想法，建筑的容积率是由开发商的需求规划确定的，他们决定建筑退界的多少，他们想见多大面积的建筑就建多大面积的建筑，有些要比政府规定退界距离要大，他们不会管是否浪费土地，不会考虑街道感受是否宜人，不知道是不是真的这样。
退界距离杂乱无序，退界距离过大，不仅造成了土地的浪费，城市街道也先的过于空旷，更使街道环境单调和乏味。

totolau

土呗，商业建筑却那自己当政府机关，要所谓的气派不要方便，殊不知土的要死，不仅没有气派，也没有了方便

totolau

另外一个实际原因就是中国人口素质极低，有些高端物业为了“安全”和客户体验，以及“容易维护”故意设置了屏蔽类的退线和绿化。最典型的如银泰中心和国贸中心邻长安街公交站的处理方式。比较谁也不想在park hyatt和连卡佛门口出现烤白薯，买发票和黑摩的。。。这也是为什么，高端住宅都采取监狱围墙似的封闭性，很多单幢市中心的公寓卖不上价格，这与欧美一线城市大都市形成鲜明对比。

最后的结果就是商业楼宇很多也让行人绕老绕去不方便，街道没有都市感和繁华感，经常是维护不力的绿化隔离带和栅栏，而街道上又是乌烟瘴气的人流

migsky

退界都是只有最低要求，比如建筑距离道路红线不能低于多少，如果大于这个数值，就是符合规划条件。

migsky

退界是官方确定的，不是开发商，但官方确定的就是下限，通俗说就是不能贴着地的边界建，有一个距离。大于这个距离，政府就没有理由不同意。

footbool

migsky 发表于 2018-2-12 15:20
退界是官方确定的，不是开发商，但官方确定的就是下限，通俗说就是不能贴着地的边界建，有一个距离。大于这 ...

没错。         

orchid

那这么看来问题还是在于政府相关部门的把握上

footbool

migsky 发表于 2018-2-12 15:16
退界都是只有最低要求，比如建筑距离道路红线不能低于多少，如果大于这个数值，就是符合规划条件。

是这样的。   

北京中轴线

高层建筑退线，其实是又一个过时的“国外先进经验”。
19世纪后期开始，在一部分街巷格局紧凑的西方城市，为了确保街道日照，将红线外额外的退线设置为突破限高的条件。比如在限高38米的一条街上要盖更高的楼，这楼就得额外退线一些。
后来我国也采用了这种做法，其初衷是开敞空间和绿化。只不过临街建筑突破限高是没戏的，高层建筑的地上部分一般被强制要求至少退线到某个程度。这样就形成了三条线：道路红线，任何建筑结构都不得侵入；地下结构轮廓线，地下室、车库等结构的界限；最后是建筑地上部分的轮廓线，也就是实质退线。需要注意的是地下结构一般都可以再往前一些（或是很多），最典型的例子比如停工中的电网中心，其地下结构轮廓线其实相当接近四惠桥辅路了，而其地上部分轮廓线则很靠里。
总之在这样三条线的格局下，本市肉眼可见的那种建筑退线可以有不同情况：
1，受制于（或利用）一条尚未实施或废弃的道路红线。金亚光大厦就是很好的例子，它是遵循了曾在某一时期划定的阜内大街红线。这条道路红线未来已不可能实施了，但这个项目恰好在那个时间段，而它门前的那段道路也的确是阜内唯一被稍稍拓宽的一段。老城里还有一堆更极端的这种例子，比如太平桥大街路口东南角那个老楼、金宝街丽晶、励骏等等。
2，一些路段规划要求巨大的退线。比如长安街和环路边。退线的部分名义上是绿化空间，但一般被设置为只能看不能进的绿地和各种风水局，近年也有改作开放式绿道的。
3，项目自行加大退线。一般来说，某些性质的项目乐于尽可能主动退线以获得视觉效果，比如机关单位和某些写字楼。本市规划用地中存在一种广场用地，但是实际上特别少，于是业主的广场需求一般都得利用绿化用地实现。

退线会带来很多附加问题。在最新的城市设计原则中，过大的退线已不再被鼓励。

Wang小爷

totolau 发表于 2018-2-12 15:16
另外一个实际原因就是中国人口素质极低，有些高端物业为了“安全”和客户体验，以及“容易维护”故意设置了 ...

住宅建围墙我觉得是为了安全考虑的，谁也不想一出家门就看见汽车飞驰。不过北京新建了一个开放式的小区，这也算对过去围墙方案的一个改善了吧。

Wang小爷

migsky 发表于 2018-2-12 15:20
退界是官方确定的，不是开发商，但官方确定的就是下限，通俗说就是不能贴着地的边界建，有一个距离。大于这 ...

只要大于官方的退界最小距离，开发商想退多少就退多少吧？

wushang5511

看看四环周边建筑的退线吧，大到令人发指，这么大的建筑给人的第一感觉就是北京很空很荒，很不繁华，这样的设计尤其对行人过街非常不友好

Wang小爷

北京中轴线 发表于 2018-2-12 19:21
高层建筑退线，其实是又一个过时的“国外先进经验”。
19世纪后期开始，在一部分街巷格局紧凑的西方城市， ...

长安街和一些环路边上的退线幅度较大或者有很大的绿地隔离的，我觉得可能是考虑到道路宽车流量大，为了避免噪音而退线的，不知道对不对。
还有个问题，为什么只有住宅类，如沿环路的住宅或者沿其他道路的住宅退线比公共建筑要少？

Wang小爷

wushang5511 发表于 2018-2-12 20:39
看看四环周边建筑的退线吧，大到令人发指，这么大的建筑给人的第一感觉就是北京很空很荒，很不繁华，这样的 ...

是啊，所以我想知道其中的原因

Wang小爷

北京中轴线 发表于 2018-2-12 19:21
高层建筑退线，其实是又一个过时的“国外先进经验”。
19世纪后期开始，在一部分街巷格局紧凑的西方城市， ...

金亚光大厦因为门口前面的道路拓宽了一些，所以它要比旁边的东方资产大厦要稍微后退一些吧。
建筑的退线和道路的宽度也有关系吧？
看了金宝街丽晶和励骏酒店的卫星地图，感觉退线完全没有什么统一的规定，希望以后政府能规定一下最大的退线距离。