小寨迎来大变？华侨城11亿天价拿地，西安中轴改变在即！

rui525212010

   
　昨天，一则消息不经意之间流传开来——华侨城11亿巨资小寨拿地。这是《尘埃落定！段先念“重归西安”，华侨城近年最大手笔的投资》后华侨城最新的消息。
　　这块“天价贵地”，位于长安路中轴，距小寨十字和大雁塔仅500米和1300米。但由于土地性质、运作难度和开发资本等问题，东八里村的改造沉寂五年之久。华侨城进驻意味着，该地块将进入实质性的开发。小寨商圈，预计将因此再度改变！
　　西安中心区新的“隐形地王”
　　城市中心区价格
　　据西安国土资源交易网显示，2017年8月22日雁塔区成交一宗三十亩的商服用地。工商查询，陕西华侨城商业投资有限公司的法人股东为莱安集团和华侨城地产。
　　由于城改性质的特殊性，再加之地段的唯一性，其开发遇见了比常规城改更棘手的挑战。根据西安城记了解，从2012年正式改造至今的五年时间，该地块经历了项目转让、拆迁风波、村民安置、土地证件、交房纠纷和股权转让等一系列事情。
　　如今，“央企”华侨城巨资拿地，让人们对这块的未来有了新的看法、或者新的期待。

　　土地基本情况
　　净用地面积20611.56平米（折合30.917亩，不含代征路27.107亩、代征绿地11.426亩），用地性质为商服用地。容积率不大于13.5，建筑密度不大于72.1%，绿地率不低于10%，土地出让使用年期40年。
　　公告显示：陕西华侨城商业投资有限公司需向西安市雁塔区城中村改造办公室支付拆迁补偿费43858.5万元，以及支付失地养老保险金2025万元。综合以上，该宗地需支付金额为63262万元。
　　同时，需在改造项目中建设村民安置建筑13.188万平米，还需建设用于社区办公及活动用房600平米、党员活动室300平米、文化活动站450平米。共计需建设13.323万平米（按一般估值3000元/平计算），成本费用为39969万元。
　　该地块最终综合全部（不含资金成本），实际成交价为10.3亿元，折合单价3338万元/亩，楼面价3710元/平米。这个地价，也许是目前西安的“地王”！
　　从指标上分析，它将成为超高层地标性建筑群。如此重要的位置，无论在京沪穗、还是蓉渝汉，都是持有型的开发模式为主。这就需要强大的资本、资源和运作企业主导开发。
　　以西安市场现状，商业类型物业，三年内根本无法进行有效销售。经过测算，该地块未来静态总投资额至少在二十多亿——看到这里，你就会明白城东长安集和秦汉新城立体城市的开发商，想以三亿撬动百亿项目的问题所在。
　　否则，只能是急功近利的开发和销售。放眼看去，西安有多少个核心地段，是被这种开发方式破坏了城市天际线和价值。
　　一波三折的城市“中心区”开发
　　难度巨大先后易主
　　城南片区，是西安经济、文化的核心。但西安的“中心区塌陷”问题，大量存在的城中村问题是重要原因。
　　在现代城市发展中，很多城市只能向城中村“要地”——这是不争的事实。但是，如何把握速度与时间的平衡关系，将极大的考验政府智慧和远见。城市或以板块、或以环形向外越发展的同时，城市中心的资源就越集中，土地资源就越稀缺。
　　作为世界级古都，长安路这条延续千百年的中轴，每一次动作都是焦点所在。理论上来说，这条中轴应是现代西安一张最壮丽和最精致的名片。
　　但是，西安呈现“中心区塌陷”的问题，很大因素是因为近几十年来由于欠缺长远眼光的规划、局促的交通条件和缺失的功能布局。不过，随着城市版图的扩张，资源将会日益聚集，从华润会展改造、天坛公园再到华侨城的进驻，西安中轴命运，是否会得到改变？

fanft011

最终结果，需拭目以待

jaky808

西安的中轴线非常的不现代，应该多多开发建天际线

皓瀚霏凡

海鸥飞处彩云飞 发表于 2017-10-12 21:31
容积率13、看来是500米高楼

华侨城西安国际文化中心项目，318m+210m组合