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发表于 2018-10-23 19:20:02
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先普及一部分基础知识吧：
1.容积率是由**制定的，体现了**对于这一块地的使用规划，房开商买地后必须根据容积率的要求来设计项目，容积率超出上限、下限，都无法开工建设。
2.容积率：别墅为0.2~0.8，洋房（6层）为0.8~1.2,小高层（60米、11-18层）住宅为1.5~2.5、高层（100米、30层）为2.4~4.5,超高层（100米以上）为6-11（如花果园）。
所以你说的几点，我回答一下：
1.融创这块地，**出让前规定的容积率不得高于3.0，所以不管哪个房开，规划设计都不会超过3.0，融创对这块地的规划是：搭配建设洋房（容积率1.2）与高层（容积率4.6），综合容积率达到3.0。
2.万科的翡翠滨江这块地，是南明区的旧城改造项目，属于棚户区改造。融创的地是新城区的净地建设，不涉及单位搬迁、棚户区拆迁等等，两者性质不一样，**的要求与条件也不一样，不能类比。如果你要比万科的项目，类比阅山湖的万科理想城项目（容积率2.79，净地建设）比较合适。
那么关于这块地：
1.万科当时几乎已经确定拿这块地（包含目前美的广场地块），红华新天地已经贴出万科的施工通知，后来因为xxxx的原因，融创进入。
2.万科当时的规划包含了红华新天地的商业接管和更新，以万科的商业实力和红华新天地不错的条件，是可以联动开发，无缝接入新开发的住宅地块的。目前融创已放弃红华新天地的开发。融创与红华属同一地块，却割裂了，而且红华无药可救的低水平商业也降低了周围的城市档次。而融创在贵阳的商业实力不强，也导致了让美的来做美的广场商业项目，一块地割裂为红华、融创、美的三个部分，实力参差不齐。
3.安置房的问题可以看一期高层住宅的规划图。我认为对买了一期高层的部分业主是不太好的，多的不说，有心人自己去现场看。
4.个人认为，这块地比起做（伪）高端，其实拿大房开来做个中端示范项目，对观山湖区的作用更大，用来做中端更加务实均衡。
不然挂个高端的牌子，却配套水平不高的商业、学区，安置房、密度、容积率都有硬伤，除了这块地本身的区位优势，并没有体现房开自身的产品开发和定位优势。
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