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2016-10-19 孙不熟 城市战争
文｜孙不熟
因为房价相对平稳，有媒体将重庆、长沙、广州称为这一轮房价上涨潮中的“三股清流”，而重庆则是清流中的清流。我认为这个比喻是中肯的。
为什么这三个城市的房价涨不动？倒不是它们的经济发展出了什么问题，相反，我认为它们的经济发展状态非常好。城市战争之前的一篇文章《过去十年，谁打赢了中国城市的GDP竞赛？》显示，长沙是过去十年GDP名次上升最快的城市，从2005年的第24名上升到2015年的第14名，未来还会再进一步，挤进前十也不是没可能。
经常看城市战争的读者，对广州的情况也应该很熟悉，它已经在GDP老三的位置上连续坐了27年，暂时来看，除了深圳，还看不到其他特别有竞争力的对手。不要忘了，这座城市只是一个省会城市，能在老三这个位置上坐稳27年，你能说它的经济发展有问题？
重庆就更不用说了，气势如虹好多年，其GDP增速已经在冠军宝座上坐得腿都麻了。今天公布的最新经济数据显示，重庆前三季度GDP为12505.5亿元，按可比价格计算，同比增长10.7%，按名义增长率计算，同比增长11.1%。无论是哪个数据，都高出全国4个多百分点。
当然，你可能会说GDP是“鸡滴屁”，不代表真实的经济发展水平，尤其是重庆的GDP还是靠“固投”砸出来的，含金量不高。
对此种论点，我向来是表示困惑的。GDP是一个通行全球的统计学概念，它是反映一个国家或者地区经济增长最直观、最基础的指标。无法想像，如果没有GDP核算制度，人类靠什么掌握经济运行的实时状态？靠什么实现对宏观调控的数目字管理？
GDP当然不是一个完美的统计指标，它的确存在很多问题，但是很遗憾，以人类目前的局限，的确还找不到一个更好的反映宏观经济运行状态的办法。所以，用GDP来衡量一个地区的经济发展状态，基本是靠谱的。
认真聊聊一些人表示不屑的重庆。重庆的固定投资量的确非常大，大到除天津之外的所有城市都望尘莫及。固投量如此之大，的确不是一个发达的城市经济体应该有的现象，但如果据此拿沿海城市来做比较，我认为是不妥的，毕竟发展阶段不同，沿海城市在二十年前经济起步的时候，不照样是尘土飞扬的”起吊机经济“？
更何况，重庆的固投也不完全是靠国资与房地产拉动的，其背后是有真实的产业在支撑。重庆产业经济的最大支柱不是房地产，不是能源，不是虚头巴脑的虚拟经济，而是实打实的工业，其中最大的两大支点是汽车与电子。
不知不觉，重庆的汽车产量已经完成对上海与长春两个老牌汽车城的超越，成为中国最大的汽车生产中心。2015年，重庆汽车产量达到304.51万量，领先第二名上海的50多万辆。另外，在其他城市增长乏力甚至负增长的大背景下，重庆还逆势实现了15.5%的超高增幅。
不仅如此，重庆汽车产业在自主品牌上的成绩同样骄人，无论是自主品牌汽车企业的数量还是总体产量，在国内都是当之无愧的NO.1。自主品牌一直是中国汽车产业蓬勃发展之下的一个痛点，重庆能有这个成绩，是不简单的。当然，自主品牌做得好的，除了重庆，还有保定柳州台州与深圳等城市。
再说电子，最耀眼的是当属笔记本电脑，最近两年，重庆已经成为全球最大笔记本电脑生产中心，全球每卖三台笔记本，就有一台是重庆造。凭借庞大的电子产品出货量，重庆还撑起了最早的一条中欧铁路，至今仍然是中欧铁路运量的最大货源。
特别值得一说的是，重庆的电子产业还不是一般人想像中傻大粗的加工贸易，而是在零部件、原材料、整机上中下游产业链精心布局了一个闭环的集群效应，这是一个生态系统的概念，不大可能出现产业外流的威胁。网上关于这方面的介绍文章很多，读者有兴趣可以自行查阅。
汽车与电子，被誉为现代工业体系中的两颗明珠，重庆均能拿到，你还能简单粗暴地说它只是一个靠固投拉起来的城市？
第一财经日报的分析称，较低的房价也让重庆的市民更敢于消费。数据显示， 1-9月全市实现社会消费品零售总额5274.62亿元，同比名义增长13.1%，比全国高出2.4个百分点。
再回到问题的原点，为什么重庆长沙广州的经济发展那么好而房价却涨不起来？首先，我想纠正很多人的第一个认知偏差是，这三座城市的楼市其实非常健康，没有出现任何危机，只是价格平稳没有暴涨而已。我经常强调的一个观点是，判断一个城市的楼市是否健康，不能看价格，要看成交量，无论价格怎样，只要成交量充足，就说明市场是健康的。
论成交量，这三个城市都是满满的，且远超深圳合肥等暴涨城市。今年前9个月，广州新房的月成交量已经多次位居北上广深的第一名，新政推出之后的10月份，成交量仍然可观，目前成交量已经超过一万套。长沙的成交量，上周（2016.10.09—2016.10.15）长沙市内六区新建商品房网签9417套，环比增长60.64%。重庆的成交量也没有问题，前三季度的商品房销售面积为4122.19万平方米，同比增长18.2%，其中住宅销售面积增长16.2%。商品房销售额2204.38亿元，增长15.4%，其中住宅销售额增长15.5%。
成交量充足、价格平稳，这难道不是一个成熟市场、理性市场的表现？
我想纠正的另一个认知偏差是，很多人认为经济发展水平高就会房价高，其实也不尽然，很多时候，房价水平其实跟产业结构的关系更大。放眼全球，房价最高的无非是两类城市，一类是金融中心，比如纽约香港上海，一类是科创中心，比如硅谷北京深圳。
为什么是这两类城市房价最高？我想根本原因还是金融与科创产业在空间上的聚集度最高、高得可怕，比如一个曼哈顿几乎聚集了全美最有钱的银行家、一个硅谷几乎聚集全球最有钱的科技大佬、一个中关村也聚集了全中国最有钱的互联网新贵。除了金融与高科技，还有什么产业能够在一个狭小的空间内聚集如此之多的钱、钱、钱？巨量的财富追逐狭小的空间，房价不高才怪。
然而，人类的经济活动不是只有金融与高科技，世界上有很多工业经济发达的大城市，其房价也没有说高得吓人，比如休斯顿、芝加哥、洛杉矶，比如伯明翰、汉堡，比如重庆、长沙、广州。
所以，我们大概可以给出一个结论：一个城市的房价高不高，除了跟整体经济发展水平有关，还跟产业结构有关，跟供应量有关——这一点也无需赘述，去查查广州、重庆、长沙的土地成交量和房屋库存量就知道，这些城市的供应充足，没有人为地去制造土地紧缺的市场氛围。
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发表于 2016-10-19 23:05:04
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