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发表于 2016-5-6 01:40:53
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http://gz.house.ifeng.com/detail/2015_07_17/50475797_0.shtml
并不是有了地铁，物业就一定能升值。在本月，位于禅城区城南-亚艺板块的石梁站开工，尽管各个楼盘都在打“地铁”盘的营销概念，但整个片区不管是销量还是价格都没有迎来上涨的消息。佛山地铁二号线禅城段建设已于2015年6月20日开始，自西向东将建有南庄站、湖涌站、绿岛湖站、莲塘站、张槎站、石湾站、番村站、魁奇路站、石梁站、湾华站共10个车站。本月17日开始第二阶段的石梁站施工，施工截止日期预计是2017年12月31日。
祖庙地铁盘单价远不及没地铁的广佛盘
城南-亚艺板块的提出始于惠景城、丽日豪庭等楼盘兴起，十多年前发展的新区到现在已经属于城区的一部分。在2010年，广佛地铁首通段(魁奇路-西朗段)开通时，地铁魁奇路站已经辐射到了城南-亚艺板块，魁奇路站的其中一个出口就在丽日豪庭小区门口。但广佛地铁开通后没多久，佛山迎来了限购，在政策的限制之下，佛山特别是远离广州的区域没能也无法吸纳广州外溢客，从2011年限购到如今解限，佛山整体物业价值有降无升。当今年5月佛山全面解限，除广佛盘火爆外，禅城的朝安、普君，甚至祖庙的楼盘单价远不及没有地铁或和地铁口距离相对较远的黄岐、里水等广佛盘。
城南片区多个地铁盘未能避开降价
以“地铁”营销概念打造的城南片区楼盘同样处于尴尬的局面，限购期间开盘的世博嘉园二期尽管在魁奇路地铁A出口，但价格就像过山车一样呈曲线走向，2012年的单价9000多元到2013年最低7000多元，如今价格还未能超越开盘价。来自佛山中原地产的消息，解限以来，城南-亚艺板块的广州客真不多。
距离地铁口稍远的几个魁奇路楼盘虽然价格没有那么大波动，但也未能幸免降价潮。在限购期间，虽然没有地铁2号线的利好，却也迎来了魁奇路东延线的施工，魁奇路东延线二期起于魁奇路与南海大道交叉口西侧，途经鄱阳村、奇槎村，跨越东平水道，与佛山一环东线相交后落地，终点在西龙村附近。建后，不仅顺德往佛山一环方向、三山往广州方向车辆可直接通过顺利立交桥转换，方便禅南顺番四地往来。道路一旦开通，城南片区的市民从魁奇路出来，奔向广州南站的距离立即缩短。尴尬的是，魁奇路东延线施工、解限以及目前地铁2号线的利好都没能拉高城南片区的价格，在7月15日禅城区房屋登记中心发布的数据显示，凯德城脉销售的一套140 .47平方米的住宅，单价为8200元；在同一天，普君北路地铁站旁边的尚苑销售均价为11945.86元。
城南板块已逐渐淡出豪宅概念
曾是禅城人专属的城南-亚艺板块已经逐渐从豪宅的概念上淡去。业内人士认为，十年前，城南-亚艺板块刚兴起时的禅城城区可选择的产品并不多，作为一个新兴的板块在2004到2006年间集中拍出了几个地王，特别是在2007年天湖郦都项目推出单价1.7万的王座时，这个板块成为了当时的住宅标杆，但现在城南-亚艺板块中已经没有沿亚艺湖的新地块了，各开发商的定位也发生了改变。
业内认为，城南-亚艺板块已经从十年前的新板块转变成城区板块，交通、学校医疗等配套等资源已经完善，地铁2号线的开工只能说给这个板块带来了潜力，但真正能够形成地铁上盖，地铁附近物业升值的需要看佛山的地铁网络是否完善，究竟能够给市民提供多大的便利？但由于佛山整个城市的地铁网络化没有形成，市民对地铁出行的依赖性不强，短期内对城区的板块没有太大的利好消息，但长期来看是利好的。
圆桌
领先丰地产顾问执行董事李华宇：
“只有连成地铁网，才能迅速提升物业价值”
“广佛地铁从2010年年底通车至今有5年时间，但在这5年时间里，佛山地铁对市民的生活改变并不明显，这是因为佛山城市的地铁过于单一，不像广州地铁那么立体；另一个是佛山的外来人口并不多，而居住在佛山这座城市的居民的交通工具比如汽车等又太多了。”李华宇表示。
“广州地铁也是历经了很长的时间，在多条地铁线形成网络之后，地铁物业的价值才体现出来的。”李华宇认为，城南-亚艺板块在2003年作为一个新的板块兴起，在十来年的发展历程中已经融入了城区，目前地铁线的增加只能说优化生活配套，这和南庄板块需要依靠地铁线来拉近城区距离完全不同。
李华宇回忆说，城南-亚艺板块在2003到2007年集中爆发，当时整个禅城的房价还处于三五千时，亚艺湖附近已经拍出了楼面价三五千，当时不管是开发商还是市民对这个板块的关注度都非常高，所以在2007年天湖郦都的王座开盘价为1.7万每平方米，这个价格就算放到现在的禅城，也是其他楼盘没法做到的。
但是，当年定位在豪宅项目的城南-亚艺板块现在已发生了改变。李华宇认为，由于现在板块资源不一样了，市民从原来单一板块的选择变成了多元化选择，另外亚艺湖边已经没有新地块，新的项目已经望不到湖，这也决定了城南-亚艺板块定位朝着相对平凡的市场改变。
李华宇表示，地段的成熟会带来刚需盘的增加，现在的城南-亚艺板块就是如此，不过这个板块的二手楼，特别是当年的楼王———天湖郦都二手楼单价依旧很高，“天湖郦都项目的业主放盘的量很少，如果有很快就被买掉，而且当年单价1 .7万的王座已经卖到了均价2万元。”
世联行佛山总经理葛朴：
“无所谓豪不豪，好卖的盘就是豪”
葛朴表示，城南-亚艺板块新增了一条地铁2号线，肯定是利好的，虽然目前并看不到这条新增的地铁线带来利好消息，这是因为这个板块属于城区配套齐全的板块，和郊区对地铁拉近城区的需求不同，“佛山地铁毕竟没有形成网络，对市民也就没有真正意义的便利，只有当地铁真正形成网络时，地铁物业才真正值钱”。
葛朴认为，城南-亚艺板块从十年前的豪宅定位到目前的刚需定位是和城市格局的变化有关，但对于开发商来说，定位是豪宅还是刚需并不重要，只要好卖，能够卖出去就是好盘。
葛朴表示，如果把时间放到五年或十年前，那时不管是买住宅、公寓、写字楼还是商铺，在现在看来都是升值的。如果把视野放在城南-亚艺板块，也可以发现这个板块什么产品都有，但目前佛山房地产的投资客是越来越少，城南-亚艺板块的投资客比例估计在5%。 |
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发表于 2016-5-10 12:59:23