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发表于 2016-3-19 16:15:53
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五里墩的诱惑 万科之后华润入主武汉中恒的轻资产路径
2016-03-18 18:01:00 来源: 观点地产网(广州)
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（原标题：五里墩的诱惑 万科之后华润入主武汉中恒的轻资产路径）
中恒集团(600252,股吧)拿地四年项目开发进度缓慢，导致钟家村片区商业长时间处于中低端水平，而周边又是以汉阳本地的客群为主，需要品牌房企对其进行一番改造和升华。
观点地产网 万达、万科、华润、保利、绿城等品牌开发商的青睐使得武汉汉阳区五里墩地块进入大众的视线，为大家所熟知。
继去年8月万科宣布与武汉中恒新科技产业集团有限公司合作开发五里墩B地块后，如今华润置地也进入该片区。这块被中恒集团荒废了将近5年的地块终于有焕发生机的迹象。
3月18日，华润置地与中恒集团举行签约仪式，宣布正式进入武汉中央国际区A地块。
华润置地表示，将通过输出管理和商业品牌的方式与中恒集团合作，在汉阳打造华润万象汇项目，但主要还是以服务为主，并不占股份。如果未来还将有优质项目和机会，仍会考虑这种轻资产的开发方式。
品牌房企相继入驻
据观点地产新媒体了解，华润置地进驻地块原是中恒集团打造的武汉国际商业文化中心A地块，总建筑面积42.85万平方米，计容建面约50万平方米，其中商服约20万平方米。
华润置地方面称，A地块计划建成包括华润万象汇在内的大型城市综合体，计划于四年左右完成。
湖北中原策划运营中心总监郑源滔表示，凭着华润置地在商业方面的品牌和开发经验，是可以把综合体做起来的。
事实上，中恒五里墩地块也是品牌房企眼中的“肥肉”，去年8月份万科就高调宣布与中恒集团合作开发五里墩B地块。其中万科占股85%，中恒集团占股15%。
资料显示，该地块编号为P(2012)057号，位于汉阳区江城大道与汉阳大道交叉口东北侧，占地171.9亩，总建筑面积59.2万平方米，拟建商业4.9万平方米，办公写字楼10万平方米，住宅44.3万平方米；将建成汉阳区集高端商业、5A甲级写字楼、高品质住宅于一体的城市综合体。
此外，传言绿城、保利等开发商也在跟中恒集团洽谈其持有的武汉国际文化商业中心（即武汉UCC项目）剩余地块的合作开发事宜。
一时间默默无闻的五里墩地块成了开发商争先进驻的宝地，郑源滔对观点地产新媒体表示，剩余地块的商业比重更大，尤其是在同一片区域且进驻时间差不多的情况下，未来开发商会面临不小的挑战与竞争。
但湖北合富辉煌市场总监殷一戌却认为，五里墩地块所在的钟家村片区并不是传统的商业中心，可能需要几家品牌房企一起带动周边的商业氛围，因而他们之间也或许并不仅仅只是竞争关系。
传说中的五里墩地块
品牌房企眼中这块的“风水宝地”其实也没有想象中的那么“神秘”。它就是中恒集团于2010年拿下的武汉国际文化商业中心项目，原先就计划打造成高端城市综合体。
中融-武汉国际文化商业中心项目集合资金信托计划显示，该项目位于武汉市汉阳区江城大道两侧、京广线至墨水湖之间，规划用地面积约1096亩，净用地面积673亩，总建筑面积约297万平方米，由A、B、C、D、E、F六大地块组成，涵盖商业、居住、办公、酒店等多种功能于一体，总投资估算将达到约135亿元。
郑源滔对观点地产新媒体指出，五里墩位于汉阳核心区域，地理位置优越，其所处片区的北边靠近大剧院等公共设施，而汉阳区政府也想在其周边打造中央文化区；加上轨道交通的开通，汉阳区的居住、商业等方面都会有新的机会出现。
但这其中也存在着区域面临升级的问题，该人士表示，中恒集团拿地四年项目开发进度缓慢，导致钟家村片区商业长时间处于中低端水平，而周边又是以汉阳本地的客群为主，需要品牌房企对其进行一番改造和升华。
观点地产项新媒体了解到，整体而言，武汉对于优质商业的市场需求依然强烈，也并未趋于饱和状态。
上述业内人士分析到，就拿免税店来说，2014年只有关谷一家，去年增加到8家，今年预计增至15家，这或许就是一个信号，武汉消费者对消费升级的欲望比较强烈。消费力是客观存在的，但是缺少匹配的体验型消费。因而可以从这方面去加以引导。
中恒集团旧改难题
观点地产新媒体梳理发现，这块“香饽饽”有着无法言说的“伤痛”。2010年，中恒集团与汉阳区五里墩街五里墩村签订五里墩村城中村改造项目合作协议，以底价11.86亿元拿下P(2010)154地块，楼面地价1734元/平方米。
根据出让资料P(2010)154号地块由K1、K2、K3、K4四个地块组成，四个地块紧邻武汉市动物园、墨水湖和马沧湖，总用地面积总计为16.76万平方米，总建筑面积约68.38万平方米，为商住混合用地。
随后2012、2013两年中恒集团又通过招标方式以9亿元、10亿元、6亿元分别获得编号为P(2012)056和P(2012)057两宗地块以及汉阳区江城大道综合体A地块，三宗地块总建面160.85万平方米，均为商住混合用地。
中恒集团三年底价拿下位置优越的四块地，总建面超过200万平方米，成为彼时汉阳区旧改项目最大的赢家。然而拿地之后这些地块都进入了闲置状态，几年之后都未见动工迹象。
彼时有分析认为，其实就是因为做家电行业出身的中恒集团并不具备开发经验，加上自身资金不足，该旧改项目体量过大，因而一再拖延开工时间。
在郑源滔看来，武汉很多本地房企想同时兼备一二级开发的这种现象普遍存在，以底价拿下优质地块后，即使其本身的资金和操盘能力不足，无法自己开发，也可以引入像万达、大悦城、华润等有经验的品牌房企来做代建，对项目进行产品定位、建设管理运营等运作。
其续称，中恒开发停滞了四年除却本身的问题，还涉及到拆迁改造类项目耗费周期比较长等问题，不像深圳这种旧改比较成熟的城市，武汉的旧改机制并不完善，谈判过程也比较漫长，要形成这种双方都能接受的标准并不容易。
地是好地，虽然开发过程历经波折，但也并不能抹灭其潜在的价值空间。中恒集团解不开的难题，或许这些“接盘侠”以及合作者能解其中之困。
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