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本帖最后由 zpc4034 于 2011-8-7 03:17 编辑
我是这么分析的，长沙市政府的东牌楼棚改项目，想在拆迁后原址修建一座450米高的纯商业综合体，我个人认为，在整个长沙还没有300米以上，甚至超过两百米的建筑也不多的情况下，是一个十分不切实际而冒进的计划。为什么政府要求那么高呢，事实上，全国各地都在修高楼，甚至一些地级市也在修建高层建筑，无疑是一种盲目的摩天崇拜，以为修高楼意味着政绩，而完全没有考虑到这个地区的需求量是否能支撑起那么高的建筑（尤其是纯商用建筑）。当然，不管是内地开发商，还是港资，外资也好，收益是他们第一关心的，而政绩则不是。这就有一个矛盾，开发商想拿好的地块开发，政府想修超高，但开发商出于经济效益的考虑，并不准备修400米+。一些没有实力的开发商可能想先拿地，然后按照他们自己的意愿开发（我猜测，九龙仓集团其实就只是想在东牌楼那里修一个平和堂或者王府井级别的商业建筑，外加一些不超过100米的公寓）。也许开发商会和政府协商，增加建筑高度，但也有个底限，一旦他们觉得划不来，就会以工程烂尾为要挟（事实上很多开发商这么做了）。政府虽然把持着国土所有权，但面对这么大的开发商，一旦收回土地，无疑是一种损害自己公信力和地方投资环境的做法，尤其是对港资或外资企业，不到万不得已，他们不会收回土地。那协商的结果是什么，就是建筑高度一降再降，工程一拖再拖，甚至不排除烂尾的可能（最坏情况）。
再就九龙仓项目的具体情况分析，我没有做调查，不敢轻易下结论，那个地块，虽然属于黄金码头，但并不意味着，对于开发商来说，修建一栋450米的商业综合体是一个保险而有利可图的选择，如果哦是开发商，我不会这么干。这并不是对长沙的经济发展水平产生质疑，毕竟长沙连副省级城市都不是，即便裙楼的大型商场能够收回投资，但关键在于400多米高的写字楼。长沙究竟有没有那么大的写字楼需求，即使这里面可以有一半可以作为酒店使用，那么我们同样可以问，长沙需不需要一个拥有5、600间客房的酒店？如果以上答案都是否定的，作为开发商来说，他们就不可能盲目开工，毕竟九龙仓是股份制上市公司（不同于绿地是国有企业，领导排板说了算，盖多高都没事。），他们就必须对投资者负责。那么，450米，无疑是个虚无缥缈的数字（对于长沙来说）。这就是为什么七月已经过完，该项目迟迟未开工的原因，因为开发商害怕因该项目亏损！（考古说到底其实是个晃子，安抚民心之用，这是重点）
那么开发商就放弃开发吗？走到这一步，九龙仓冒似无路可走了？实则不然。注意，我们一直没有看到，把350米的该项目改至450米的动议有该公司参与，从新闻报道里看倒很像是市政府擅自作主。于是矛盾就来了，可能九龙仓很反感这么做，于是他们停工了，他们只有一条路可走，那就是要求政府放弃这个“拔高”计划，将规划改回去。350米对于九龙仓来说冒似好接受一些，但并不是没有回旋余地，如果九龙仓依旧觉得350米过高，会影响投资收益，那么他还有和政府协商改变规划的余地，甚至完全改变整个规划，把那修成清一色的100米以下的商住楼也不是没有这个可能，毕竟对于长沙来说，修一幢450米的建筑，成本可能远远高过修20幢100米公寓式住宅或商住楼。
再回到主题，我说该项目烂尾了，其实并不是真正的烂尾，只是暂时无法开工而已，其实九龙仓绝对在资金上是有实力修450甚至更高的，但商人谁不讲唯利是图？亏本买卖他们是不会做的。至于这里面的搏亦，到底谁能占据上风，我们无法得知。但可以肯定的是，没有如期开工，绝不简单是因为考古，这里面的原因，只能由各位高楼迷们自己去揣度了。 |
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发表于 2011-8-7 02:22:54
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发表于 2011-8-7 12:27:25
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