前海——｛前海跨境电商成跨境电商出口重要通道｝（更新至14.4.22）

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前海管理局领导班子考察南山区


前海与南山是“合伙人”
　　“前海是南山的"合伙人"，南山也是前海的"合伙人"。搞好了前海，南山也有光；搞好了前海，我们也能够为南山作出更大贡献！”8月7日下午，以前海深港现代服务业合作区管理局局长张备为首的前海管理局领导班子成员莅临南山考察，张备如是说。南山区委书记李小甘、区长余新国热情接待了张备一行。在半天的考察中，双方就进一步加强互动与合作进行了交流。南山区领导胡锦、尤江伟、罗育德、王东、纪震，前海管理局领导周子友、周兰川、何子军、李强等参加了考察活动。

　　在余新国等区领导的陪同下，张备一行首先参观了蛇口街道深圳湾社区综合服务中心，了解了该中心“一平台两中心”的主要内容、组织架构、运行机制和评价体系等。据了解，深圳湾社区实行“一平台两中心”的社区新型治理模式是为南山未来在前海设立“一平台两中心”探索经验。考察中，张备对此新型社区治理模式给予了认同。随后，张备一行来到南山区委B座大堂沙盘前，直观了解南山布局情况，李小甘现场讲解了南山区“一带五圈两基地”的产业布局规划。

　　在接下来举行的座谈会上，余新国介绍了南山区经济社会发展情况，前海管理局副局长周子友介绍了需要南山区协调支持的事项；李小甘、张备做了总结讲话。

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前海10事项需南山支持

　　座谈会上，周子友一共提出了5大类10个需要南山区支持的事项，这些事项包括优化桂庙路快速化南山段工程方案；加快推进月亮湾大道快速化改造建设，实现前海合作区路网与南山区无缝对接；加快开展关口渠、郑宝坑渠、3号渠、桂庙渠上游等水环境整治工作；加快正本清源工程建设；尽快在前海合作区内设立综合执法机构；强化对前海违法占地和违章建筑现象的执法力度；尽快明确前海合作区内负责安全生产工作的机构；调整嘉进隆、新壕汽车展场搬迁时序和规划方案；加快大兴渔政码头搬迁；加大妈湾片区市容环境整治工作力度。周子友还通报了2012年3月30日，南山区与前海管理局召开第二次联席会议确定的有关事项的落实情况。

　　座谈会上，余新国从发展定位、产业发展、人才储备、产业规划、经济运行、社会管理与服务、市容环境提升等方面介绍了南山，并对前海管理局需要南山区支持的事项进行了回应，表示将做好对前海合作区的服务与支持。

　　前海尽量多为南山作贡献

　　张备对南山区委区政府三年来对前海合作区的支持表示感谢，他说，前海是从南山辖区内划出的一个新区，事实上，前海仍然还是南山的前海；南山区在这件事上胸怀广阔，从南山辖区划出如此精贵的15平方公里土地，对南山人民来说，对南山区委区政府来说，从感情上是难分难舍的。

　　张备表示，前海计划今年完成固定资产投资100亿元，协议利用外资30亿美元，前海管理局将力争超额完成这两项指标；今年前海还将实现GDP100亿元，从目前情况来看，实现目标问题不大。根据规定，前海合作区税收和GDP归南山，前海要尽量多地为南山区作贡献，前海管理局将做好工作为南山经济社会发展提供新引擎。

　　张备希望，南山区与前海管理局联席会议制度进一步完善，定期举行会议，协调解决问题；他同时希望，南山区与前海管理局精诚团结，积极争取各方资源、项目，共同把辖区打造好。他说，南山“一带五圈两基地”的战略布局中，第一个圈就是前海，前海管理局一定不负南山期望把前海这个圈打造好，力争成为南山的新亮点。

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南山倾全区之力服务前海

　　李小甘首先感谢张备一行来南山传经送宝，感谢前海对南山经济社会建设的牵引、推动作用；他表示，虽然前海地理位置在南山，但代表的是深圳形象；南山每天都能感受到前海变化和新理念、效益、速度，南山由于有前海底气很足。

　　李小甘表示，前海是国家的发展战略，代表体制创新的前沿，是多领域的综合试验田，也是新时期深圳改革开放窗口，南山一定要做好对前海的服务与支持；要加强与前海的合作，南山定位就是辖区政府，要为前海做好社会管理，把前海大街扫好、垃圾清理好、治安做好，南山与前海的关系实际上就是南山与招商局、华侨城的关系。他强调，全区各街道、各部门都应为前海服务，将来对前海的事要开绿色通道，要优先处理好前海的事，倾全区之力为前海服务。

　　李小甘要求，要跟上前海大开发的节奏，增强对前海服务的紧迫感、责任感，加大为前海服务的力度；做好南山与前海在产业、基础设施、综合配套等方面的对接，未雨绸缪，做好前海周边的规划建设。

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高力国际：深圳前海 珠三角的“曼哈顿”

据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，前海深港现代服务业合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”，规划中的前海合作区将侧重区域合作，重点发展高端服务业、发展总部经济，打造区域中心，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。

截至2013年7月26日，前海吸引了1,271家企业进驻，平均每天10家，拟注册资本总额1,458亿元，而截至7月21日已有104家港资企业入驻前海，注册资本160亿元。其中，金融类企业837家，占比73.16%；注册资本在10亿元以上的企业32家，世界五百强企业共17家，包括汇丰银行、瑞士银行、三井住友银行等；要素平台类企业6家，前海股权交易中心、石化交易所、文化产权交易所、金融资产交易所4家已经正式运转。

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前海、深圳主要关内地区、香港写字楼市场价格比对分析

高力国际报告显示2013年第一季度，深圳关内福田、南山区写字楼售价分别达到200元/平方米/月和180元/平方米/月以上的水平；而香港中环写字楼租金达到1,090元/平方米/月。预计前海未来写字楼租金水平将高于福田中心区，预计未来3-5年租金增长依旧平稳，未来相对于香港写字楼价格水平仍远是价格低洼地，未来除了主动引进香港及外资大型企业的进驻，前海租金市场利好也将吸引相关香港中小型企业进驻前海。

投资趋势预测

截至2013年7月26日，前海吸引了1,271家企业进驻，平均每天10家，拟注册资本总额1,458亿元，而截至7月21日已有104家港资企业入驻前海，注册资本160亿元。其中，金融类企业837家，占比73.16%；注册资本在10亿元以上的企业32家，世界五百强企业共17家，包括汇丰银行、瑞士银行、三井住友银行等；要素平台类企业6家，前海股权交易中心、石化交易所、文化产权交易所、金融资产交易所4家已经正式运转。


住宅投资趋势：今年以来前海住宅价格普遍上涨了500-1,000元/平方米，目前均价为2.9万元/平方米，有预测未来均价可达6－10万元/平方米。目前投资客户购买意愿高涨，而业主则出现惜售情况。

写字楼投资趋势：依托前海的战略前景和高端企业定位，可预见良好的企业承租力与进驻趋势，前海写字楼租金水平有望实现高起点，市场投资前景看好。

未来客户预测

前海深港现代服务业合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”。高力国际预测，未来前海的主要终端客户其中一类来自于香港、外资机构，以及部分来自深圳及全国性区域的企业总部，以刚性需求的大型机构自用为入住目的；另一类将是个人/企业/境外机构投资客户。

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加强前海金融创新与合作

为贯彻落实中国证监会与中国人民银行《关于加强证券期货监管合作共同维护金融稳定的备忘录》要求，进一步完善深圳金融市场 监管体系，共同维护金融稳定，防范金融风险，促进金融市场健康发展，深圳证监局与人行深圳市中心支行近日签署了合作备忘录。

　　根据备忘录，深圳证监局与人行深圳市中心支行立足于发挥监管合力、提升监管效能、维护金融稳定、防范金融风险，将在以下六个方面进一步加强合作。

　　第一，创造良好金融生态环境，提高金融业服务国民经济能力。一是加强前海金融创新与对外开放合作。按照国家统一部署，充分抓住前海政策优势，在人民币跨境业务、金融业对外开放与创新方面积极合作，共同推动行业发展壮大。积极探索前海服务机制和监管体制创新，探索功能监管模式、跨境监管合作机制和市场化监管与服务体制。二是积极支持跨行业金融创新与合作。积极支持银行业金融机构与证券期货经营机构合作开展金融创新，共同研究协调创新中形成的交叉业务监管问题，避免监管真空和重复监管。三是探索重点产业和新兴产业的服务协作机制。鼓励金融机构创新服务模式和业务品种，努力改进和加强对重点产业、新兴产业的金融服务，加强对战略性新兴产业、文化创意产业和高科技产业等的服务协作，积极推动银行资金与资本市场对接，探索更有效的金融服务路径。加大对有利于经济转型和结构调整的上市公司境内外并购重组、国际市场开拓的金融支持。四是共同努力解决中小企业融资难问题。双方共同支持中小企业通过债券市场融资，利用银行间债券市场和交易所，发展中小企业集合债券、中小企业私募债、集合票据等新兴债务融资工具；共同探索金融机构、金融市场服务中小企业的新方式和新路径，服务实体经济发展。

　　第二，合作开展投资者和金融消费者教育工作，保护其合法权益。第三，加强信息交流和资源共享，提高金融风险监测预警能力。第四，加强监管协作，提高监管效能。第五，联合打击违法违规活动，构筑金融安全区。加强执法协作，强化反洗钱监管协作，加强金融监管人员及从业人员内幕交易防控体系建设，共同建立金融监管及从业人员内幕交易防控体系，共同做好内幕交易防控的教育、培训等工作。第六，加强应急处置和维稳工作，维护金融稳定。双方进一步加强在上市公司退市、清理整顿各类交易场所、信息系统安全等金融突发事件的预判及应急处置中的协作，发挥各自监管优势，监测舆情动态，相互通报可能出现的群体性风险、系统性风险情况，协作开展风险防控和处置，维护市场稳定。双方将及时通报辖区上市公司违法和退市风险情况，共同配合地方政府防范和化解上市公司退市所可能引发的相关风险。

　　此外，为提高合作效率和效果，双方在备忘录中还明确将建立完善一系列监管协作机制。

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前海拟设立综合执法机构 今年完成资产投资100亿


近日，前海深港现代服务业合作区和南山区负责人进行了面对面交流。在现场，前海合作区提出了5大类10个需要南山区支持的事项，其中重要一项就是尽快在前海合作区内设立综合执法机构。



这10个事项包括，优化桂庙路快速化南山段工程方案；加快推进月亮湾大道快速化改造建设，实现前海合作区路网与南山区无缝对接；加快开展关口渠、郑宝坑渠、3号渠、桂庙渠上游等水环境整治工作；加快正本清源工程建设；尽快在前海合作区设立综合执法机构；强化对前海违法占地和违章建筑的执法力度；尽快明确前海合作区内负责安全生产工作的机构；调整嘉进隆、新壕汽车展场搬迁时序和规划方案；加快大兴渔政码头搬迁；加大妈湾片区市容环境整治工作力度。

在现场，前海深港现代服务业合作区管理局局长张备说，前海是从南山辖区内划出的一个新区，事实上，前海仍然还是南山的前海。

前海计划今年完成固定资产投资100亿元，协议利用外资30亿美元，前海管理局将力争超额完成这两项指标；今年前海还将实现GDP100亿元，从目前情况来看，实现目标问题不大。

根据规定，前海合作区税收和GDP归南山，前海要尽量多地为南山区作贡献，前海管理局将做好工作为南山经济社会发展提供新引擎。

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前海将建深圳对内对外轨道交通大枢纽


随着前海的大规模开发，位于前海东北角的轨道交通枢纽正在大规模建设，前海枢纽不同于市内的地铁换乘站，它将担负起深圳对珠三角、以及未来对香港机场的轨道交通功能，建筑总面积将超过百万平方米，为深圳最大、国内少有的交通枢纽。
前海轨道交通枢纽是根据未来前海的居住人口、就业人员比例来规划的交通基础设施，根据前海的定位，交通设施以公共交通为主。目前在深港之间的轨道交通，东部有广深港高铁、中部有四号线福田口岸，西部就是目前正在洽谈合作中的“深港西部快速轨道”，它设想从香港机场过海到深圳机场，前海是必经之路。
目前，整个前海枢纽正在进行大规模的软基处理，地铁11号线已经开建。按照规划，整个枢纽分为地下四层，最下方是城际铁路和快速轨道，其次是地铁的三条线路，最上方是交通转换层，还有六栋上盖物业，目前暂定的设计规模，总建筑面积为120万平方米。

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深圳国资整合步伐将大提速 百亿规模并购基金落地前海

与上海等城市相比，深圳国企的证券化率并不高，推进步伐也较慢，这与深圳的经济体量并不匹配。该现状一直为业界所关注，各方期待深圳方面能够加快国资整合步伐。事实上，早在今年5月份的深圳市属国有企业2013年度资本运作工作会议上就传出消息：深圳将专门设立并购基金推进并购重组，解决深圳国资系公司融资和资产整合难题。

　　消息传出后市场各方瞩目，但并无更多后续信息。近日一纸招聘让上述深圳国资系并购基金浮出水面，这家名为“远致富海”的公司在广揽并购人才。资料显示，深圳市远致富海投资管理有限公司今年2月份在前海成立，正在发起设立总规模100亿元、首期10亿元的并购基金，重点关注战略性新兴产业领域的并购整合。该公司由深圳市国资委下属的远致投资，东方富海以及国开金融合资设立，出资情况以及相关股权比例不详。

　　该公司股东方之一远致投资的特殊身份让业内猜测，“远致富海”应该就是前述深圳市属国有企业资本运作工作会议上议论的“专门推动国资重组的并购基金”。在深圳国资体系内，远致投资一直承担着深圳市国资委开展资本运作的重要职能，作为深圳市国资委的资本运作平台，推动深圳市属国资系统整体的资产重组和资本运作。其核心任务为深圳市属国企及相关企业的整合重组和价值提升，针对重组、收购兼并、融资、上市等，提出相关建议、咨询，以及方案的设计、实施策划等服务，促进国有资产配置的合理化，提升优势产业集团的竞争力，实现国有资产价值的整体提升。证券时报记者从了解情况的人士处也得到证实：“上述并购基金设立目标确实为专门推进深圳国资重组而设立。”

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不过，该并购基金具体如何参与深圳国资重组并无明确定论，业内猜测不排除上市公司向并购基金增发股票的方式，国资系基金由此介入重组的可能。除此之外，证券时报记者还了解到，上述基金投资培育中小企业，再由上市公司并购的方式也在投资策略安排当中。

　　“远致富海”公司官网的资料介绍证实了深圳国资利用该基金带动并购基金在深圳发展的未来蓝图—公司将发挥“国资引领、市场跟进”的作用，在并购时代开启大幕之时，带动并购基金在深圳的发展，推动深圳率先成为全国并购基金的中心，成为推动深圳持续高质量发展的中坚力量。据了解，深圳市远致投资有限公司总经理陈志升兼任深圳市远致富海投资管理有限公司董事长。

　　另一家市场化的投资方为深圳东方富海投资管理有限公司，该机构董事长陈玮（财苑）早年从深圳国资委下属的深圳创新投集团“出走”，如今以合作者的身份回归深圳国资并购整合平台。陈玮在“远致富海”中担任何种角色尚不明确，但深圳国资选中东方富海合作，并将公司取名“远致富海”，业内揣测可见深圳国资在未来国资并购重组过程的市场化运作决心，“国资引领、市场跟进”的作用可能会比较明显。

　　尽管“远致富海”尚未大范围公开活动，但东方富海董事长陈玮显然已经进入角色—在日前深圳的某个监管部门内部会议上，陈玮已经开始为深圳国资系并购基金站台吆喝，向上市企业大抛“橄榄枝”寻求合作机会，并透露并购基金“准备做几个项目，正在做前期的工作”。业内评价预测，市场对深圳国资并购整合期待已久，随着专门并购基金的设立，相关步伐应该会加快。

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深圳前海：四类境外人才可享15％个税税率优惠

１３日，前海管理局公布了《前海深港现代服务业合作区境外高端人才和紧缺人才认定暂行办法实施细则（试行）》，明确在前海注册的世界五百强企业及其分支机构的管理或技术类人才等四类人才个人所得税已纳税额超过工资薪资应纳税所得额的１５％部分，由深圳市政府给予财政补贴。

“对在前海工作、符合前海规划产业发展需要的境外高端人才和紧缺人才，取得的暂由深圳市人民政府按内地与境外个人所得税负差额给予的补贴，免征个人所得税”，是前海２２条先行先试政策之一。

２０１３年１月１日实施的《深圳前海深港现代服务业合作区境外高端人才和紧缺人才个人所得税财政补贴暂行办法》规定，“在前海工作、符合前海优惠类产业方向的境外高端人才和紧缺人才，其在前海缴纳的工资薪金所得个人所得税已纳税额超过工资薪资应纳税所得额的１５％部分，由深圳市人民政府给予财政补贴。申请人取得上述财政补贴免征个人所得税。”

同时实施的《前海深港现代服务业合作区境外高端人才和紧缺人才认定暂行办法》规定，申请认定的境外高端人才和紧缺人才须具备四项基本资格条件：具有外国国籍人士，或香港、澳门、台湾地区居民，或取得国外长期居留权的海外华侨和归国留学人才；创办或服务的企业和相关机构属于前海重点发展的金融、现代物流、信息服务、科技服务和其他专业服务产业领域；在前海创业或在前海登记注册的企业和相关机构工作；在前海依法缴纳个人所得税。

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前海管理局１３日发布的《前海深港现代服务业合作区境外高端人才和紧缺人才认定暂行办法实施细则（试行）》进一步明细了境外高端人才和紧缺人才认定标准，除符合上述认定暂行办法规定的基本条件，在所在单位连续工作满１年、申请年度在前海实际工作时间不少于６个月外，还需具备以下四项条件之一：

经国家、省级政府、深圳市认定的海外高层次人才；在前海注册并按照《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》认定的总部企业、世界五百强企业及其分支机构的管理或技术类人才；在前海注册的其他企业的中层及以上管理或同等层次技术类人才；拥有国际认可执业资格或国内急需的发明专利的人才。

不具备这四项条件，但确属前海发展紧缺的境外人才，需由前海管理局会同深圳市有关行业主管部门和行业协会共同认定。

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前海8月16日再拍地，港企成热门

继上月末卓越以124亿总价“地王”拿下前海两宗地后，本月16号，前海又有一新地块将竞标拍卖。有业内人士表示，因前两宗地已是深圳本土企业拿下，不出意外的话第三宗地应被香港企业收入囊中。

对竞买人条件更严苛

位于桂湾片区的T 201-0078宗地是前海首推三宗地中面积最大的一块，占地面积61831平方米，建筑面积50万平方米。其中自用面积169725平方米，该部分物业10年内不得转让。

本次竞拍同样采取一次竞价方式，但对申请人主体资格要求更为严格。规定竞买人须为香港联合交易所上市企业，市值不低于400亿港元；2012年营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币；在竞买前，与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向。以这三项条件计算，符合条件的房企已不多。

同时，出让条件还规定，竞买人竞得一年内，须在前海深港合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部，到2015年实现年度营业收入不低于100亿元人民币；项目建成后两年内，年度纳税额不低于10亿元人民币；在签订《出让合同》前，须与前海管理局签订本宗地《产业发展协议书》。这意味着如果说前两宗商业用地仍具有商用性，这一地块则明显设定为总部开发区模式。

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不出意外将为港企竞得

对于前海这块“香馍馍”，很多开发商都想分一杯羹。万科总裁郁亮在刚结束的中期业绩推介会上表示，万科在前海没地会很没面子，会前赴后继，每一块土地都不会放过。重要地块会与其他企业合作，即使单独拿地，也会选择联合开发。

而在深圳土地储备明显不足的中海地产在前两宗地的拍卖中选择观战，或意在后图。香港新世界近期在各大地铁站展开了大规模品牌形象展示，动作高调一改传统。有业内人士分析，联想上次联手万科参加前海土地出让，似乎更要表达加重深圳投资力度之意图。

有知情人士向南都记者透露，深圳市政府的意思是要求前海有三分之一的企业为港资，前两宗地已被卓越拿下，如果第三宗地还是内地房企就有点说不过去了。克而瑞深圳区研究总监余海洋也认为，即使该地块被内地企业竞得，也会选择引入港企合作开发。

同致行产业地产研究中心总经理张广军分析，一些习惯以拍卖方式拿地的港企都有可能会去，比如嘉里建设、新鸿基、新世界、香港建设。一位知情人士透露：“目前得知，佳兆业、花样年、中航、卓越对第三宗地是没有意向。华润和莱蒙可能会参与。如果便宜，不排除和黄。嘉里建设的可能性最大，或在前海设置不动产投融资总部，方便境外地产资金进入内地。”。南都记者查阅嘉里建设2012年年报显示，公司营业收入345.13亿港元。截至8月12日下午，以香港交易所显示每股33.4港元计算，公司总市值483亿港元。但截至发稿，记者未获得嘉里建设方面的回应。

而据长江实业(集团)有限公司企业事务总监班唐慧慈向南都记者回复，长江实业暂时无计划在深圳前海设立总部大厦或亚太区总部大厦。以第三宗地必须设立总部的要求，可推测此次竞拍，长江实业缺席可能性很大。

而此前竞猜的热门房企万达，上周五也向南都记者独家回复，万达目前没时间、没精力参与前海拍地。“之前深圳市委市政府跟万达集团签了一个合同意向，但目前还没有找到合适的地方。”东莞万达广场总经理沈卓然说道。

每平米投资成本已近3万元


不少业内人士预测，因这一地块价格定位清晰，自用面积太大，对房企的吸引力远不如前两宗地。恒裕滨城项目负责人吴刚告诉记者，前海第三块地T 201-0078宗地因对竞拍房企要求更严苛，预计溢价率会比前两个地块更低。这一说法也得到了张广军的认同。他认为，这一地块明显定位为总部开发区，预计溢价率不超过30%。

目前，前海管理局公告信息显示，该地块起始楼面价为13360元/平方米，但加上不低于1.5万元/平方米的投资强度，按建筑面积折算，已确定的每平方米投资成本已高达28360元。