前海——｛前海跨境电商成跨境电商出口重要通道｝（更新至14.4.22）

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打造工作生活体验区

前海管理局有关人士介绍，前海管理局现在的办公区也是临时性质，利用集装箱花3个多月时间搭建，但环境太一般，难以满足入区企业要求，需更高规格办公场所。近期，前海管理局局长张备多次强调企业公馆计划，并指会配备交易大厅、会议中心以及生态公园，打造前海未来工作和生活方式的体验区。

目前，前海首批土地刚出让，建设周期则需三五年，预计2015年前海合作区的桂湾片区、荔湾片区会实现较为整体的改观。而企业公馆BO T期限暂定为8年(含建设期)，成为入区企业在前海合作区内办公的先期主要场所之一。由于批准入区企业众多，届时将不能满足要求，也可能有入区企业不想在合作区内办公。

为了尽快“见形象、聚人气、出效益”，此次对投资申请人的要求较高，前海方面要求投资申请人为境内外上市企业中资金实力雄厚者，财务状况良好，且资产总额不少于人民币100亿元(或等值外币)，投资申请人或其下属控股子公司具有10年以上的房地产行业从业经历，丰富的房地产开发建设、运营管理经验，具备快速响应企业需求的能力。

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卓越：前海符合集团发展定位 两年前就做了充分准备

今日（26日）15时，备受关注的深圳前海首批两块土地归属终于揭晓。卓越豪掷123.7亿元拿下前海桂湾片区两块商业性办公用地，总价分别为51.89亿元和71.8亿元，土地溢价率则达到48.25%和52.76%。

    其中总价71.8亿元的T201-0075地块，成交总价已经超过了蛇口64亿元的总成交记录，夺得了深圳有史以来总价地王。

同日晚间21时，卓越集团向新浪乐居发来公告，公告中卓越表示，前海地区的高起点规划符合卓越集团未来战略发展定位，早在两年前卓越就已经开始对进入前海做了各项充分准备。卓越集团将在政府对于前海开发导控文件的要求下，为前海贡献值得期待的卓越商务作品。


以下为卓越集团通告全文。

    卓越集团于2013年7月26日，成功拍得深圳前海深港现代服务业合作区首次出让的T201-0077及T201-0075两幅商务用地。

  作为一家成长于深圳，布局全国的综合性房地产开发企业，卓越集团是深圳目前最大的商用物业供应商。多年来，卓越一直致力于深圳各个阶段城市核心区域的开发建设。本世纪初卓越率先参与了深圳福田CBD的建设与开发，由此拉开了卓越进军商务地产的序幕，随后又成为首批进入深圳后海商务综合区的开发企业。

  按照政府的整体规划，前海地区将成为亚太地区重要的生产性服务业中心，在全球现代服务业领域发挥重要作用，成为世界服务贸易重要基地。前海地区的高起点规划符合卓越集团未来战略发展定位，早在两年前卓越就已经开始对进入前海做了各项充分准备。此次成功拍得两幅地块，进一步奠定了卓越集团“商住并举”开发策略的战略基础。

  凭着对深圳未来经济发展的坚定信心及对前海地区的前瞻性认知，卓越集团应该会在政府对于前海开发导控文件的要求下，发挥卓越多年来积累的商务地产开发优势和独到经验，为前海贡献值得期待的卓越商务作品。

                                   卓越置业集团有限公司

                                   二〇一三年七月二十六日

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前海首批地块预计楼价每平米将超5万

前海首批出让的两宗地块由卓越集团拿下，由于有部分办公楼需要无偿移交给前海管理局，再加上被要求建设成本不低于1.5万元/平方米，核算下来两宗地的楼面地价分别为22188元/平方米、24270元/平方米。实际成本将不低于37188元/平方米、39270元/平方米。
再加上约20%的税费，开发商的成本实际已经到了44625 .6元/平方米、47124元/平方米，这一数值还不包括开发商要有一定的利润空间。
业界人士表示，规划带来的眼球效应对卖家、买家心理的影响最终会体现到二手市场上，因此未来的大前海片区包括宝中、西乡、福永等地，二手房价格会更加坚挺，甚至出现上扬。
前海方面表示，会加快水电、道路等施工必需的基础设施建设，保障用地按期动工建设，尽早交付使用，接下来将加快土地供应进度，计划年内再推出8至10块产业项目用地，力争年内实现500万平方米建筑面积动工建设，并探索创新多样化的土地供应方式。

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qingyanju

卓越：前海符合集团发展定位 两年前就做了充分准备

今日（26日）15时，备受关注的深圳前海首批两块土地 ...
1788111 发表于 2013-7-29 00:01

    卓越霸气

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宝安党政代表团赴前海管理局考察学习

宝安与前海一衣带水，山水相连。7月26日下午，区委书记鲁毅、区长王宏彬率宝安党政代表团赴前海管理局考察学习。宝安区与前海管理局就生态环保、水环境、交通、城市规划等进行交流，双方将继续紧密合作，实现双赢。

　　市政府党组成员、前海管理局局长张备介绍了前海的发展前景。目前，前海在政策落地、改革创新、深港合作、加快基础设施的建设、土地开发、产业的发展等六方面积极努力。下一步，前海将全力推进开发建设，探索体制机制创新，推进深港合作机制的常态化，同时，还将梳理新的先行先试政策，抓好招商选资工作，力争在年底引进30家以上世界500强企业。

　　张备在座谈会上表示，希望加强和宝安区紧密的联系，建立一个月一次的定期会晤机制，主要解决生态环保、交通等方面的问题，如双界河的治理就是当前首要解决的问题。同时，张备希望能够加快前海和宝安的一体化进程，今年要在双界河上搭桥，直通宝安。此外，张备还对滨海休闲带的规划提出了具体想法，希望前海合作区与宝安区形成一体化概念。

　　宝安党政代表团实地考察了前海合作区外海堤，参观了前海管理局综合办公楼以及前海合作区展示厅。鲁毅指出，此次考察学习的目的，就是要学习前海国际化视野，高标准规划，高端产业引领，探讨宝安与前海合同共赢，推进宝安实现“由厂区向城区转变，由边缘城区向中心城区转变，由国内一般城区向国际化城区转变，由粗放式向精细化转变”。

　　鲁毅表示，前海合作区实施效能倍增计划，发扬想干、敢干、快干、会干的精神，各项工作又取得了新进步，值得宝安学习。特别是在宝安中心区规划提升方面，宝安还需要进行深刻思考，进一步提升，加快宝安中心区与前海的衔接，形成一体化，携手共赢。

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卓越集团将启动前海地块开发融资

 这家去年销售额刚突破百亿的房企，日前斥资123.69亿拿下深圳前海两块商业用地。

  筹集开发资金，是卓越集团亟须要做的事。公司表示，乐见其他公司进行融资洽谈，也会考虑合作开发地块。

  一家年销售额刚突破百亿的房企，以123.69亿元的价格饮下深圳前海土地出让头啖汤，深圳卓越置业集团由此启动了筹集土地出让金和开发资金的计划。

  昨日，卓越集团方面向记者透露，5个工作日之内就需要支付一半地价款，所以卓越集团在资金方面没有任何问题。该公司同时也表示，乐见其他公司与卓越进行融资洽谈，也会考虑与其他机构合作开发地块。

  在上周进行的首批前海土地出让中，卓越集团力压万科、世茂房地产、华润等大型房企，以约123.69亿元将两块商业用地收入囊中。“土地出让采取一次竞价，所以两次出价都未高出其他房企太多，有一定的运气成分。”卓越一位内部人士向记者坦言。

  鲸吞前海首批出让地块后，卓越面临支付不菲的土地出让金。更为关键的是，未来项目开发资金也不会低。据了解，卓越集团2012年实现销售金额102亿元，实现销售面积86.3万平方米。在2012年的销售中，来自住宅业务的贡献占到60%，商业写字楼的销售占比为40%。这两幅土地耗资超123亿元，也意味着卓越未来一年可能都要为两块地“打工”付账。

  “既然卓越能够出价下手，就已经有备而来，公司两年前就开始着手准备在前海拿地。”卓越一位高层人士告诉记者。他认为，此次拿地价格还是较为合适，土地溢价也在承受范围之内。“如果有机构愿意参与开发项目，卓越方面当然欢迎合作，如果卓越方面独自开发，那么融资上显然需要考虑。”该人士坦言。

  据上述人士透露，今年上半年，卓越已经实现销售额58亿元，下半年公司推售的货量比上半年多。他也同时透露，对于前海后续推出的多宗地块，公司也不排除将积极参与。

  按照规定，卓越方面将在签订《土地出让合同》之后的5个工作日内，支付一半的地价款，余款1年内付清。若约定动工开发日期满1年未开发的，前海管理局将按成交价收回土地。也就是说，卓越方面就前海项目的融资，时间较为宽裕。

  不过对于卓越此次拿地，不少业内人士感到意外。一位深圳地产圈人士对记者表示，卓越以如此高的价位拿地，确实是有点出乎意料，因为对卓越来说，一方面没有上市，一方面公司本身的销售额也不算大。“尤其与其他竞拍的开发商比，卓越的规模基本上是最小的。”该人士称。

  该业内人士同时表示，卓越在商业地产运营方面的能力非常强，该公司在深圳打造的多个商业项目都较为成功，而前海的土地更多是商业方面的建设，因此可以理解公司此次拿地行为。

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深圳前海或携手香港申请自由贸易区政策

据报道，前海湾保税港区管理处副处长刘晓透露，将前海湾保税港区转型升级为自由贸易港区，是《推动率先基本实现粤港澳服务贸易自由化行动计划》和《深圳前海湾保税港区管理暂行办法》的明确要求，但目前这一工作“仍在探索阶段”。

  深圳市前海管理局副局长何子军表示，前海希望与香港一起，申请更宽松的自贸区政策。他指出，与前海合作并不会削弱香港的竞争力，两者合作对香港而言必定是增量。


  何子军指，前海合作区的特点就是“前”，领先上海自贸区三年获批，政策优势走在前面。不过，后有追兵的前海还需要加紧脚步。


  他指，对于香港来说，上海自贸区所描绘的前景，对其冲击可能更大，“举个简单的例子，内地居民以后可以在上海自贸区买国外奶粉，而不必专程去香港。”，何氏称，上海自贸区获批后，对服务业占比超过90%的香港来说，压力进一步加大。


  何子军表示，如果香港通过前海这个平台，将服务对象扩大到整个内地市场，那么“世界第二大经济体的腹地，可以支撑它成为世界级的金融中心”。

令狐套

回复 1404# 1788111


    {:5_122:}

黑色地平线

1788111 发表于 2013-7-29 00:03

呵呵。47000多的成本。50000叫最低售价？？给银行利息都不够了。

。售价少于7万。开发商实际就是亏本的。。

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“卓越在建可售物业超200亿”“前海地王最低要卖5万元/m2”


 “前海这次投标是中国历史上惩罚最严厉的，对工期的要求在历史上也是没有过的(严格)。我只要投标，就要对它负责。”

  ——— 李晓平

  7月26日前海开闸卖地，卓越抢饮了头啖汤，一口气拿下前海首批两幅地块，地价总计123 .7亿元。按照土地出让要求，今天两块地50%的地价款必须交付，约为62亿元。昨日，卓越集团总裁李晓平在他的办公室里接受了南都记者专访，表达拿地欣喜之余，指出地价支付不成问题，自曝目前在建可售价值达200亿元，以回应外界对卓越后期资金链的质疑。

  昨日下午已提前支付50%地价款

  卓越一口气拿下两地块，总地价123.7亿元，须一年内付清，而去年卓越全年的销售额才102亿元，业界因此质疑其资金链能否承受得住。

  “卓越早在两年前就已经启动了前海拿地的筹备工作。”李晓平表示此次拿地未雨绸缪、胸有成竹。事实上，昨日下午3点前，卓越内部人士透露已经提前将50%地价转账支付。

  但是高达123.7亿元的总地价会否推高公司的负债率？李晓平没有明确回答，只是表示在前海预备拿地的准备时间已比较长，能够保证资产负债率在一个正常的范围内。“这个项目只是我们重点项目中的一个，拿下它后，现在有很多银行要借款给卓越。”

  同时，李晓平透露，目前卓越集团在建可售的面积值200亿元，截至明年预计可达到250亿-300亿元，“这是在完全没有融资的情况下，将这些在建可售的面积卖完来抵地价还是绰绰有余的”。

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 最快明年底入市，最低不少于5万元/平方米

  从福田CBD到后海中心区，再到此次首批进入前海，李晓平形容卓越一直是“跟着规划走”。“卓越亲身经历了多个中心区的成长，这个感觉和别的企业不一样，我们能清楚看到它未来两三年是什么样子，因此格外看好前海的未来，这是完全可以预期的。”

  在李晓平看来，对前海市场的看好更来自于市场的确定性。“在前海开发商业办公室物业，和别的市场还不一样，有着较为确定的市场。因为前海已经有那么多的企业已经注册了，必须找地方办公，这对于我们来说是很大的财富，因为我们是最先进来也一定是最快的。”

  卓越建设速度一向领先，李晓平表示卓越的“平均速度比别的企业快一年”，因此上周五拿下的前海地块预计3个月内动工，最快明年年底就能入市。对于销售预期更是乐观，“前期入驻的企业就是我们的客户，因为他们没有别的选择；现在能卖5万元/平方米，一两年后不可能还是这个价格”。

  李晓平同时透露，目前卓越正打算进行招标，打造成区域标杆项目，而且已有客户要求卓越来定制物业。

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焦点问题

  Q 1为什么卓越此次可以击败实力、名气大得多的企业？

  李晓平：卓越跟绿地的报价比较接近，都较高，说实话我们也比较意外，这是运气。绿地是全国办公物业做得很好的公司，它对市场是有了解的，这就是为什么我们两家的报价比较接近。而其他企业在办公物业方面涉足较少，它们对市场的预期跟我们不一样。

  杨海波：绿地是我们很尊重的一个企业，而我们最后能拿到，是我们比较了解深圳的施工情况、地基结构情况等。我们在后海有过开发，后海是填海区，前海一样也是填海区，这样的区域开发房地产，尤其是写字楼，地基结构的复杂程度直接影响其成本。

  李晓平：前海地块靠近地铁，卓越在建的四五个项目都是跟地铁打交道，所以很清楚这样的地块建设有什么要求，这些都直接影响到成本的预算，都是卓越的优势。绿地是个外地企业，它可能不太了解这些基础结构，因此报价相对比我们保守一点。

  Q 2卓越是怎么评估出这个价格的？

  李晓平：大部分公司的测算都差不多，如果有差异的话，主要还是对市场的预期不同。因为成本已有限定，最终主要看对市场和售价的预判。卓越在深圳市场做商务地产这么久了，是很有发言权的。实际上，我们看到宝安中心区的公寓跟写字楼的售价都已接近5万元/平方米，甚至一些住宅单价都到6万至8万。

  杨海波：我们之前算的是，楼面地价如果到了每平方米两万多元，利润率就会牺牲一些，现在的报价大概属于中上水平。

  我们拿这块地，一方面是希望利用这块地巩固卓越在深圳商务办公领域的标杆地位，另一方面，也想通过这块地来积累更多的经验，以保证将来在内地可以有更多的复制。
 Q 3卓越以并不算高的价格拿下地块，外界有些不同声音，觉得事前有过沟通？

  李晓平：当天是险胜，比较意外。外界觉得价格低，那是因为和之前的预期相比较，当时没有人预期楼面地价会低于1.5万元/平方米，都猜测说要到3万元/平方米。其实卓越的报价是比较理性的价格，了解了土地的竞价规则就知道了。

  关键这次是一次竞标，而且是暗标，胜败在此一举，不是举牌拍卖。标书都是各个企业封好盖好公章当场投进去的，我们的报价是在底线范围内的，不能说是为了拿这块地而拿这块地。

  杨海波(卓越集团营销管理部总经理)：外界有不同的声音是由于我们的出价不比第二名绿地高多少，又因为我们是本地企业。如果这块地是被绿地以比我们高几千万的价格拿下，或者我们只拿下一块地，估计外界也不会有这些声音了。或者，如果我们的报价高绿地几个亿，那外界得说我们傻了。

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王荣许勤前海调研 高起点规划 高标准建设打造前海精品

在前海开发建设的关键阶段，市委书记王荣、市长许勤今天(31号)专门到前海深港合作区现场调研，并召开前海开发建设工作领导小组会议。王荣许勤表示，前海发展要以更加坚定的信心、更加务实的举措、更加过硬的作风，全力落实好前海第二个“三年计划”，特别是要打好“金融创新”和“深港合作”两张牌，推动前海各项工作在新的起点上实现更大突破。
王荣许勤一行先后到前海水廊道、共同沟和前海E站通服务大厅现场调研。前海道路建设的过程中，将水电气管道和通讯管道统一建设在道路下面的一条共同沟内，方便了后期的管理养护等工作。而水廊道的建设也将把前海打造成滨水的个性之城。这些建设项目体现了前海高起点规划、高标准建设的精品意识。