前海——｛前海跨境电商成跨境电商出口重要通道｝（更新至14.4.22）

popstephen

哈哈，赞啊。 今天听领导说：前海是准备给香港和国际大老板的。。。。

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前海土地“第一拍”今日开槌

备受关注的前海“第一拍”今日下午3点将在深圳土地交易中心开拍！记者昨日从前海管理局举行的“前海综合规划说明会”上获悉，截至昨日，报名参加竞拍的企业已超过20家，均为内地和香港的高端品牌企业。由于采用“一次竞价、封闭报价、现场开标、价高者得”的方式，“处女地”得主将在开标后10分钟内产生。

　　“一次竞价意在试探前海土地价值”

　　上月25日，前海公开挂牌出让3宗土地，位于桂湾片区的两宗土地今日出让。两地块面积为49152平方米和57481平方米，建筑面积为32万平方米和45万平方米，挂牌起始价为35亿元和47亿元。

　　基于区域产业的高端定位和基础建设的高品质要求，前海规定这两块地的竞买者必须是中国境内外的房地产开发企业，需具有城市综合体开发经验，且2012年会计年度的资产总额和主营业务收入均不低于100亿元人民币或等值外币。初步估算符合竞买资格条件的企业有100家。

　　对于首批土地采用“一次竞价”而非公开叫价拍卖的形式，前海管理局规划建设处处长胡灿表示，除了减少不必要竞争以及引入城市综合体开发等考虑，还意在用这一方式“试探出前海土地的市场价值”。

　　胡灿还透露，除了首批3宗地块，今年内前海还将推出8—10块地进行招拍挂。“前海从三方面考虑土地开发的时序，一是地块本身的基础设施配套，二是产业发展的空间需求，三是部分城市区域的功能和需要。”胡灿说，所出让土地的位置将总体相对集中，不会分布得太零散。

　　坊间猜测或现深圳“新地王”

　　按照前海首批土地挂牌起始价格和总建筑面积折算，该批地块的平均楼面地价为11700元/平方米，并不算高，甚至远低于周边写字楼市场地价，被认为是前海对外所称“不走房地产开发”理念的政府政策性价格。但业内普遍预测，前海地块极有可能刷新去年底中海地产尖岗山地块（即后来的中海九号公馆）的综合成本实际楼面地价27268元/平方米的纪录，成为深圳建市以来的单价最高地王，成为新一任深圳“地王”。

　　以今日开拍的两宗地为例，由于前海要求开发商的投资强度不能低于1.5万元/平方米，意味着两块地要再分别投入约48亿元、68亿元。即便以底价拿地，按建筑面积折算，两块地每平方米投资成本已高达25924元、25440元。再加上这两块地还需分别向政府无偿移交5.16万平方米和8.86万平方米的办公面积，成本分摊至开发商所持有的面积后，每平方米的起始投资成本将增至3万元以上，已经超过去年“地王”尖岗山地块。

　　另一方面，在深圳土地已十分稀缺的情况下，前海“处女地”引起深港两地及境内外地产“大佬”的关注。万科总裁郁亮此前已明确表态，万科不会错过参与前海土地开发的机会，每一块地都不放弃；并且不同于以往的合作开发方式，万科在前海将完全自己开发。

　　万达集团也提前透风，且由于其早在去年就与前海管理局签署战略合作协议，成为首批37家签约企业之一，又在文化创意产业上有所布局，也被认为是夺地大热。此外，香港恒大、新鸿基集团也有拿地意向。

　　“社会反应确实比较踊跃。”胡灿说。前海有关人士则透露，截至昨日，报名参加竞拍的已经超过20家，均为内地和香港的高端品牌企业，但最后参与竞标的企业到今日12点才会最终敲定。

　　“一次竞拍的时间是下午3点到3点10分，开箱后，哪家价格出得高哪家就得地。”胡灿说，首批买地的收入，扣除刚性支出，以及将15%—20%的土地收入作为产业发展基金，用于奖励节约、集约用地外，其余将由前海管理局用于基础设施建设。

　　前海全面建成期推迟至2017年

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根据《前海深港现代服务业合作区综合规划》，总建设投资约3898亿元的前海将于2015年全面建成。不过，前海管理局规划建设处处长胡灿昨日透露，由于水廊道等建设的工程复杂性，总建设完工周期将延后，预计基础设施在2017年才能全面建成。

　　胡灿说，前海的基础设施建设非常复杂，工程关联度高。目前，管理局已委托中国国际工程咨询协会—英国奥雅纳（ARUP）工程顾问公司对基础设施的建设进行科学排序。预计到2015年主要是完成合作区内主要主干路及市政管线的建设，包括水廊道、滨海岸线、污水处理厂的改造和供（变）电站等。“今年出让多块土地后，前海明年将进入22个开发单元的大规模建设阶段。”

　　该局称，前海合作区的总和规划总建设规模约2600万至3000万平方米。由于离机场只有13公里，合作区内的一般主体建筑高度是250米左右，最高的标志性建筑目前暂定在350米左右，“正在争取更高的高度”。

　　由于《深圳市城市总体规划（2010-2020）》将前海确定为城市双中心之一，坊间一直有前海将替代福田这一中心区域的猜测。市规土委昨日表示，深圳是带状型城市，深圳城市中心最早在罗湖，后来在福田，中心的确有向西移动的趋势。但前海的区位靠近宝安中心区、大铲湾港区，这三者将共同构筑前海湾片区。

　　“此时，这一大片地区将地处珠三角的地理核心，是深圳沿珠江东岸发展带的重要战略节点。其特点是发挥前海的引领带动作用，差异化发展现代服务业、战略性新兴产业和总部经济，通过产业体系和城市功能的相互融合和促进提升，共同打造现代化国际化先进城市的标杆地区，引领珠三角的产业升级转型。”

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20余家地产商 今角逐“前海第一拍”

备受市场关注的“前海第一拍”将于今日下午3点在深圳土地交易中心举行，首批两宗土地的出让价格将正式揭晓。

　　深圳市规划与国土委与前海管理局昨日联合举行“前海合作区综合规划说明会”，前海管理局规划建设处处长胡灿在会上透露，此次竞拍采用一次竞拍、封闭报价、现场开标的方式，没有拍卖环节，企业能否中标仅以投标价格为准，投标时间为今日下午3点至3点10分，现场开标，价高者得。

　　据记者了解，符合以上两宗地竞买资格条件的企业有100家，截止到25日，报名参加此次竞拍的已经超过20家，均为内地和香港的高端品牌企业，包括新鸿基地产、长江实业等，但最后参与竞标的企业数量要等到今天中午12点才能确定。另据透露，前海管理局对首批出让土地价格预期上限为底价基础上，上浮50%。

　　根据出让公告，将于今日开标的位于桂湾片区的T201-0077、T201-0075两宗土地挂牌起始价分别为35亿元、47亿元，单位土地起始价分别为每平方米7.14万元、8.18万元，单位楼面起始价分别为每平方米1.09万元、1.04万元。若上浮50%，单位土地价格将达10.71万元、12.27万元。

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前海明年将进入大规模开发建设阶段

规划建设将体现滨水个性之城、产城融合之城、紧凑活力之城、高效便捷之城、生态智慧之城
    本报讯 （记者阮元元）前海“三区两带”划定的22个开发单元，明年将进入大规模开发建设阶段，到2015年将完成主、支干道等基础设施建设。而今年，前海或将采用其他竞价方式再推出8到10块地，而主体建筑高度“峰值”将控制在250米左右，个别标志性最高楼控制在350米左右。
    昨日，记者从市规土委与前海管理局联合召开的《前海深港现代服务业合作区综合规划》（以下简称《综合规划》）说明会上获悉，未来前海的规划建设，将体现滨水个性之城、产城融合之城、紧凑活力之城、高效便捷之城、生态智慧之城等五大特点。
    记者在本次说明会上看到，《综合规划》主要内容涵盖目标定位、产业导向、规划结构、活力水城、单元开发、公共设施、综合交通、市政工程、开放空间、地下空间、低碳技术、环境保护、协调发展、土地整备建设时序、实施建议等方方面面，构建了一幅宏大而生动的前海发展蓝图。

    根据《前海深港现代服务业合作区综合规划》的规划目标，该合作区将建设成为与纽约曼哈顿、伦敦金融中心和香港中环等同样具有国际竞争力的现代服务业区域中心和现代化国际化滨海城市中心。

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紧凑集约：开发规模上限3000万平方米
    记者在会上获悉，前海规划2030年总体适宜开发规划控制为2600万至3000万平方米，其中2600万平方米为基准规模，3000万平方米为上限规模，就业人口基准规模65万、上限规模75万，居住人口基准规模15万、上限22万。
    基准规模中，办公建筑面积约1600万平方米，增量约250万平方米；商业建筑面积约230万平方米，增量约30万平方米；居住及商务公寓建筑面积约380万平方米，增量不得突破60万平方米；公共服务及市政建筑面积约130万平方米，增量不得少于20万平方米；弹性控制指标约260万平方米，增量约40万平方米。
    而在前海的三个中心片区，桂湾片区建筑总量约900万平方米，荔湾片区建筑总量约580万平方米，妈湾片区建筑总量约1060万平方米，滨海休闲带和水廊道建筑总量约10万平方米。
    作为都市综合体，为了满足多元化城市公共服务需求，以国际通行标准吸引高端人才，前海合作区将完备公共配套设施。
    记者在《综合规划》中看到，未来前海计划建设幼儿园15所、九年一贯制学校5所、国际综合医院（800床）1所、社区健康服务中心15所、居住区级文化中心5所、社区体育活动场地15处、社区管理用房11处和消防站3座。

密集路轨建设：向地下要空间
    此外，除了地上公共空间、水廊道等空间规划外，前海还将大力利用地下空间，形成一个有机的整体布局，规划地下空间基准规模800万平方米，上限规模920万平方米，整体满足人均公共空间面积4～5平方米。
    《综合规划》将鼓励进行合理、有效的地下空间综合利用，通过深港西部快速通道、机动车地下通道、深圳地铁三条线路以及地下采光井等建设，形成“三区、五点、网络化”的地下空间布局结构。
    此外，《综合规划》还布局了高效的轨道交通，届时，白领们从每个地下出口都可直达建筑内部，无缝的轨道对接让工作生活更加便捷。据透露，前海规划穗莞深城际线、深珠城际线、1号线和5号线等各类轨道线路12条，总长度约53公里。

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寸土尺金 前海料成香港中环翻版


　随着前海规划的正式公布，珠三角“曼哈顿”这一远景吸引了各路资金的驻足，市场预计前海日后可能成为香港中环的翻版，可谓寸土尺金。本月26日，深圳前海首批土地的出让结果将在当天下午揭晓。可以预期的是，前海“地王”的出现或已经无可避免，市场预期首批楼面地价或在每平方米3-5万元，创深圳楼面地价新高，这将显著推升附近领域的土地价值；再加上前海管理局表示下半年将强力推进开发建设，力争年底实现500万平方米建筑面积的工程建设，这将意味着前海下半年的建设规模至少会达到百亿级别。分析人士表示，在前海规划出台前后，A股市场就反复掀起过炒作潮，预计前海地王的出现将再度吸引资金关注前海概念，如深天健（000090）、沙河股份（000014）、华联控股（000036）及中粮地产（000031）等。

　　前海地王即将登场

　　据媒体报道，深圳前海深港现代服务业合作区本周五将首次公布首批土地的出让结果，涉及的土地为首批出让的三宗地块中的两宗，楼面底价均超过1万元。业内人士表示，在鲜有土地推出的深圳，这两宗土地极有可能会成为“地王”。

　　美联物业全国研究中心表示，首批两宗土地的最终成交溢价率将在10%-20%之间，另外，备受市场关注的是为香港上市公司量身打造的第三宗地块，届时将于8月16日公布出让结果。

　　在这场前海抢地的较量中，知名房企普遍显示出了浓厚的兴趣。万科总裁郁亮就曾公开明确表示不会错过参与前海土地开发的机会。除此之外，在商业、文化领域频频发力的万达集团也有意出手。在今年3月发布的前海产业准入目录中，创意文化产业赫然在列。鉴于万达具备该项布局，因而被业内看好或将占得先机。

　　据公开资料显示，前海此次出让的两宗土地编号分别为T201-0077和T201-0075。前者位于桂湾片区二单元03街坊，土地面积约5万平方米，建筑面积为32.04万平方米，挂牌起始价为35亿元，履约保证金为7亿元。后者位于桂湾片区二单元04街坊，土地面积为5.7万平方米，建筑面积为45.02万平方米，挂牌起始价为47亿元，履约保证金为9.4亿元。据悉，这两宗地块竞标方要求必须是中国境内外的房地产开发企业，且去年会计年度的资产总额和主营业务收入均不低于100亿元或等值外币。

　　此外，面积最大的第三块土地编号为T201-0078，要求入标者必须是在香港联合交易所的上市企业，市值不低于400亿元港元，且同世界500强有合作，最终结果将在8月公布。根据第三宗地块的竞标条件，目前有60多家港股上市企业有资格投标。

　　半年百亿建筑规模“砸”向前海

在前海新地王即将出炉之际，业内人士普遍预期下半年前海将迅速掀起开发建设的高潮。近日，前海管理局局长张备表示，前海下半年将强力推进开发建设，所有工程只提前，不推后，力争到年底实现500万平方米建筑面积的工程建设，到年底前引进30家以上世界500强企业，确保在短时间内“聚人气、见形象、出效益”。

　　据张备介绍，目前前海“22条政策”已落实了16条，包括跨境人民币贷款、合伙型会计师事务所、香港注册税务师服务前海、前海产业准入目录等。前海的先行先试政策是在全国各类平台中创新性最强、含金量最高、落地速度最快的。

　　今年上半年前海的创新不断，比如说出台了前海土地管理改革创新要点，打破了以法定最高年限一次性出让土地使用权的传统做法，并实行弹性年期；还在全国率先试行建设项目用地公告出让，将土地使用权出让收入的15%-20%划入产业发展基金，对经济贡献、绿色低碳、节约用地等方面表现突出的企业给予奖励等等，这些在全国均属于首创。

　　“目前来前海注册发展的企业越来越多，平均每天达10家左右。”张备介绍道。截至7月19日，入区企业1144家，注册资本总额1400亿元，金融类企业837家，引入世界500强企业17家。

　　谈及下半年工作，张备表示，首先是强力推进开发建设，所有工程只提前，不推后；督促用地主体尽快启动实质性开发，力争到年底实现500万平方米建筑面积的工程建设。其次全力探索体制创新，借鉴国际经验，吸收社会资本成立基金；邀请行业顶级专家，筹划建立前海创新研究院；持续在金融改革、土地管理改革、法定机构运行机制、法治建设等方面先行先试。

erson1314

期待前海首批土地出让，看看花落谁家

长江之子

看看2小时后首宗土地花落谁家。

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期待前海首批土地出让，看看花落谁家
erson1314 发表于 2013-7-26 13:57

    还有20分钟{:5_118:}

popstephen

未来前海计划建设幼儿园15所、九年一贯制学校5所、国际综合医院（800床）1所、社区健康服务中心15所、居住区级文化中心5所、社区体育活动场地15处、社区管理用房11处和消防站3座。

这个不错！！

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卓越豪掷123亿前海抢地 深圳新“地王”诞生


今日下午三时，备受关注的深圳前海首批两块土地归属终于揭晓。卓越豪掷123.7亿元拿下前海桂湾片区两块商业性办公用地。根据起始价格计算，所拿地块其土地溢价率分别为48.25%和52.76%。据了解，此次前海两块土地成交总价已经超过了蛇口64亿元的总成交记录，其中T201-0075地块以71.8亿元夺得了深圳有史以来总价地王。



  新浪乐居记者第一时间采访了“新晋前海地主”卓越，卓越方面称，作为深圳福田CBD最大商用物业的供应商，卓越希望能在前海中心区继续保持自己的品牌，目前卓越已经开始着手规划两块土地的开发，称希望能够与香港公司共同合作开发。

  71.8亿元！深圳新“地王”诞生

  据新浪乐居记者现场了解，共有万科、佳兆业、卓越、绿地、世茂、新世界、金融街等共家房企参与此次前海“抢地”。

  三时过后，前海首批土地的“地主”终于揭晓。卓越打败了万科、世茂、新世界等房企，分别以51亿8899.9999万元和71.8亿元拿下两块土地的使用权限。根据挂牌起始价35亿元和47亿元计算，溢价率分别为：48.25%和52.76%。

  根据前海方面要求开发商不包括地价的投资强度不能低于1 .5万元/平方米(以计容积率建筑面积计算)，开发商需另外投入48亿元和68亿元，以此计算，开发商的土地成本将推高至100亿元和140亿元。这意味着卓越取得两块土地后，总的开发成本将超过240亿元。以建筑面积计算，每平米的成本分别为31211亿和31097元。


  另外，根据土地公示，T201-0077宗地建成后，其中51600平方米办公楼物业应当无偿移交给市前海管理局；T201-0075宗地建成后，其中88600平方米办公楼物业、11000平方米区域供冷设备用房应当无偿移交给市前海管理局。

  前海年底再推8到10块地

  根据此前前海管理局公布消息，未来前海基础设施需要800亿~1000亿元的总投资，资金来源需靠土地出让以及物业租赁等收益来实现，预计年底前还将再推8-10块土地。

  前海管理局副局长何子军说，在前海开发过渡期结束后，将不再靠财政补给，要靠15平方公里的土地开发运营来养活自己。据其称，未来，前海基础建设至少需要800亿~1000亿元的总投资，资金来源需靠土地出让以及物业租赁等收益来实现。2013年，前海基础建设投资将达到80亿元。

  对于资金来源，前海管理局新闻发言人王锦侠在接受媒体采访时表示，土地融资是其中一个重要方式，但融资模式可以多样，卖地仅是土地融资方式之一，其他还包括抵押贷款；通过土地注资到前海控股，到香港发债；与保险基金合作等。

  而这三块地出让仅仅还是前海土地出让的序幕，前海管理局局长张备近日表示：“年底前还将再推8到10块土地。目前土地整备工作正在推进中。”

阳光白云

卓越有实力和速度，缺高度，需要加强

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卓越置业123亿拍得前海首次出让的两地块

深圳前海首批挂牌出让的3宗地中的2宗商业性办公用地，26日下午成功出让。经过10分钟简单又紧张的竞标过程，卓越置地集团有限公司(下称卓越)分别以人民币71.89亿元51.9亿元竞得T201-0075地块和T201-0077地块。2宗地块均位于以创新金融业为导向的前海桂湾片区。

本次出让的2宗地块采取一次竞价的方式，封闭报价，现场开标，价高者得，没有拍卖环节，吸引7企业家竞标。其中，绿地控股集团有限公司在T201-0075地块的竞价中，比卓越少出4100多万元，与该地失之交臂。

深圳卓越集团总裁李小平说：“对前海的商业发展十分有信心，之后将按照政府的规定对土地进行规划开发。”针对前海房价是否会太贵的问题，李小平表示，相对于宝安中心区的房价，前海的发展肯定更好。

据了解，前海土地开发分为妈湾、荔湾、桂湾3个片区22个单元，T201-0075地块位于桂湾片区二单元04街坊，土地面积57481.45平方米，建筑面积450200平方米，宗地建成后，其中88600平方米办公楼物业、11000平方米区域供冷设备用房无偿移交给前海深港现代服务业合作区管理局(下称前海管理局)。T201-0077地块位于桂湾片区二单元03街坊，土地面积49152.18平方米，建筑面积320400平方米，宗地建成后，其中51600平方米办公楼物业无偿移交给前海管理局。

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