前海——｛前海跨境电商成跨境电商出口重要通道｝（更新至14.4.22）

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前海湾保税港区开关四周年 进出口总值233.5亿美元

自2009年8月正式运作以来，前海湾保税港区已经走过了4个年头。四年间，前海湾保税港区已打造成全国首个“无纸化”保税港区，累计进出口233.5亿美元，港区内企业签约率100%。
据了解，前海湾保税港区占地面积1.17平方公里，目前已相继建成40万平米仓储区和3个十万吨级码头泊位，四年来，港区累计进出口总值233.5亿美元，集装箱吞吐量623.6万标箱，海关监管货运量4081.3万吨，上缴税款63.7亿元人民币。
前海湾保税港区是全国首个“无纸化”保税港区，全部通关手续只需点击鼠标，3分钟内就能完成，在大幅提高通关效率的同时，大大节省了企业往返海关现场递交纸质单证的人力、交通等各项成本。

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前海第一家外资银行支行开业


昨日从东亚银行（中国）有限公司（以下简称东亚中国）获悉，该行深圳前海支行获深圳银监局批准，今天开业并正式投入服务。作为首批进驻前海深港现代化服务业合作区的外资银行，东亚中国深圳前海支行是内地外资银行中第一家筹建开设的前海支行。

　　东亚中国表示，该行深圳前海支行将专注为前海注册的企业提供综合金融服务，全力支持前海及前海合作区企业的发展。同时，东亚中国将以深圳前海支行为依托，积极探索金融创新与服务。前海支行作为该行中港合作服务及金融创新的前沿阵地，其业务重心是携手香港母行东亚银行，充分发挥跨境人民币服务优势，促进深港两地联动，通过香港与内地团队的紧密合作，打开本币外币、境内境外、在岸离岸市场通道，有效地争取更多跨境双向贷款及跨境双向结算业务。

　　今年1月，东亚银行作为首批提供前海跨境贷款业务的银行，成功发放了第一笔前海跨境人民币贷款。此后，东亚中国又陆续与前海股权交易中心、前海金融资产交易所签署战略协议。6月26日，东亚中国获首批外资银行基金代销资格，为其与前海注册的基金公司创造了业务合作机会。

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前海开闸卖地楼面价或低于3万/㎡ 开发商将抢破头

一场没有硝烟的战争或将打响，战场则是目前连道路都还不方便到达的前海首批出让的三地块，其中有两块将于下周五以一次竞价、公开挂牌出让的方式出让，第三块时间则再往后至8月16日。在未来这三宗地上，将矗立起至少3幢建筑高度在300米以上的超高层建筑，两幢高星级酒店，而上述标杆性的地块地价预计创深圳新高，业内人士粗略估计楼面地价预计要破3万元/平方米，冲击深圳历史上最高的楼面地价。

01 一平方米初始投资成本已超3万
　　7月2日补充公布的土地出让价格公告信息显示，前海首批土地按照挂牌起始价格、总建筑面积折算下来，起始楼面价分别为10924、10440、13360元/平方米。挂牌起始价甫一公布，业内人士认为起始价格并不算高，凸显了前海政府希望引入好项目的诚意。
　　然而事实上，这三块地所需付出的成本要比上述表面的楼面地价高得多，前海方面已做出要求，开发商不包括地价的投资强度不能低于1 .5万元/平方米（以计容积率建筑面积计算），这一成本高过甲级写字楼的。也就是说，即使开发商以起始价拿地，这三块地还确定至少要再分别投入约48亿、68、75亿元。
　　也就是说，开发商底价拿地，整个项目的起始投资总额也已经分别高达83.06亿元、114.53亿元、142.65亿元。按照建筑面积折算下来，已确定的每平方米投资成本就高达25924、25440、28360元。
　　同时，其中两宗地块还需向政府无偿移交办公面积（T201-0077地块移交5.16万平方米，T 201- 0075地块移交8.86万平方米）。这一成本分摊至开发商所持有的面积，则开发商底价拿下整个项目的话，每平方米的起始投资成本再增至30900元、31673元、28360元。
　　此外，这三宗地均要求各自投资建设数条地下通道、连廊以及区域内的市政道路，上述成本增加花费几何还难以确定。

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　02 楼面地价能报到4万？
　　上述以起始价计算，一平方米成本已超3万元，最终成交价格必然有所抬升，开发商为饮得“头啖汤”愿意付出的成本可能高到多少？世邦魏理仕深圳研究部经理郭丽萍介绍一般土地成交价格可参考在售物业的方式来进行常规估算，同片区内房产在售价的30%-40%属于地价，暂时以相邻片区南山中心区同类型物业推算，比如天利、海岸城目前商办单位在4.1万- 4 .3万元/平方米，那么楼面地价达1.72万元/平方米。而她也反复强调这一数值无法真正反映前海的真实价格，“前海土地太特殊，你无法预计到大开发商可能以超出多少心理预期的价格去拿地。”
　　同致诚评估公司董事总经理陈平也做了同样预计，称楼面地价肯定超过2万元/平方米，他同时指出这个价格预测只是针对常规预计，而“前海土地构成很复杂，很多出让条件都会影响到开发商成本，但是粗略估算超过2万元/平方米，实际成交价格肯定会超过这一价格。”
　　而同致行产业地产研究中心总经理张广军则更大胆，他预计楼面地价将达3 .5万- 4万元/平方米。他告诉南都记者，前海片区内可参考此前一块新诺地块的工业改造升级，当时该地块的楼面地价约近2万元/平方米，而工业改造还需要补地价，大约可以往上升30%，区域价值还可以往上浮30%，“相加至少是60%，这样算来前海首批地块会超过3万元/平方米，如果没有这个价格，那是没有反映出真实的市场价格。”

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03 办公楼成本价已超5万
　　张广军表示：“前海可能是深圳最后一块高价值的区域了，热度高，又具有稀缺性。”在他看来，如果楼面地价低于3万元/平方米开发商会抢破头，所以他预计最终成交价格不低于3.5万元/平方米，4万元/平方米则较为合理，低于5万元/平方米估计都会有开发商接盘。
　　而这一地价已超周边住房售价，根据中联地产对前海片区住房的统计，普通物业均价约为3.2万-3.3万元/平方米，而这还是该片区物业在前海利好带动下上半年已经大涨15%-20%的结果。
　　不过即使开发商高价拿地，在郭丽萍看来也许并不失为一桩好买卖，“政府会有比较多的优惠给到开发商去做。”而张广军则指出前海是一个战略性区域，房产开发领域的大企业估计都会争相进驻，“前海成为了标杆性企业必须要选择的，因此无法准确预计到开发商对土地的心理预期和可承受的价格。”
　　张广军给记者粗略算了一笔账，3万-3.5万元/平方米是作为地价，加上政府要求的1 .5万元/平方米的投资力度，这样算下来成本已经达到了4.5万元/平方米，再加上约20%的税费，开发的成本价格已经到了5 .4万元/平方米，这一数值还不包括开发商要获得一定的开发利润。
　　而面对“前海效应”，中联地产对片区房价做出的判断也是“继续看涨”，“从前海规划出台以来，周边房价就领涨全市”，中联地产分析人士指出，尽管片区内房价已经偏高，但目前来看购房者仍然追捧，投资者看好片区的炒作买进，而改善性需求者则是来自科技园片区的换房族。

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争议
　　前海土地竞买门槛高，被疑“定向出让”前海管理局称合条件的有几十上百家
　　前海首批土地出让公告6月25日才刚刚挂出，由于其对竞买企业门槛不低，而导致公众质疑其定向出让，前海管理局在26日迅速回应称，3宗地均未设置排斥竞争的限制性准入条件，设定了一定的门槛是为了实现高端定位和高品质建设的目标，并没有定向选择，并透露说他们初步了解，符合T 201-0077和T 201-0075宗地竞买资格条件的企业有100多家，符合T 201-0078宗地竞买资格条件的企业有几十家。
　　不过在张广军看来，这三宗土地对出让设置了很多要求，包括还要无偿移交相当量给到政府，而且项目涉及资金数额较大，虽然前海管理局否认定向一说，但至少属于“半定向”，他指出“政府的协调可能大于实际成交的意义，也许最后竞争不会那么激烈”。而他的说法也得到了一位知情人士的认可，并指出企业要参与此次竞标需要前海管理局先进行一轮筛选和沟通，所选的企业必须符合前海发展需要的企业。一位在招商地产供职多年的内部人士也向南都记者透露，“这次出让的是政府手中的地，应该前期都和一些企业谈得差不多了。”

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预测
　　哪些企业要抢前海地块？万科“不会错过前海每一块地！”
　　中海“再不拿地就在深圳没戏了！”万达、世茂、中粮、恒大也虎视眈眈
　　按照前海管理局列出的土地出让对竞买申请人的要求，符合条件的知名房企不少，而目前也有多家企业显示出对前海土地的兴趣。万科集团总裁郁亮此前在西安公开表态：“万科不会错过参与深圳前海土地开发的机会，每一块地都不会放弃。”擅长城市综合体开发的万达入驻前海也并无太大悬念，其早于去年就与前海管理局签署战略合作协议，成为前海首批37家签约企业之一，不过其广州团队有知情人士则告诉南都记者，目前还未听闻有成立深圳公司的消息。
　　另一家在香港上市的开发商世茂集团则被市场猜测有望入围，其高管回应媒体称正在关注。同样称关注的是发源于深圳、近年来却土地储备非常少的房企中海地产，去年还不惜拿下尖岗山地王地块，此后又无后续土地储备，该公司内部人士告诉南都记者正在关注前海土地出让“中海（深圳）再不拿地就要面临无地开发了，在深圳就没事干了。”
　　佳兆业今年4月15日公告称旗下公司的间接全资附属公司捷丰投资与富昌海外已就成立合营公司订立框架协议，以参与前海深港现代服务业合作区的土地拍卖或招标，发展物业项目。不过有业内人士指出，像佳兆业、华润置地这些企业在深圳已经储备了大量土地，可能对前海高成本拿地兴趣不大。
　　同致行产业地产研究中心总经理张广军表示以商办为主业的嘉里、荣超、卓越、东海估计会去争抢用地，同时也会吸引一批不是传统的深圳主流的房企，而是全国活跃的房企，比如来自北京、香港、上海的房企，比如中粮、世茂、恒大等，“目前土地的门槛和投资力度的要求就显示了前海是在界定档次———就是要规格高，提高整体商住物业的档次，不是深圳级的，而是世界级的。”




　围观
　　前海“大地主”招商局：“在前海已有3 .92平方公里，这次没戏”“价格不会便宜，对招商地产并无吸引力”
　　前海目前总规划占地面积为18平方公里，其中3.92平方公里归属招商局集团名下，并已获得土地证。其中，约2平方公里划归招商局国际旗下，主营港口及保税物流业务。
　　此前招商地产董秘刘宁在谈及前海土地出让时称，“招商局集团拥有的地块如果能纳入住宅用地计划，招商地产才会获得机会。这次招商局（的土地）没有纳入，所以我们也没有（关注）。”招商地产董事长林少斌更是表示：“因眼下官方规划尚不明朗，招商局倾向等到首批前海土地出让后，观其细节，再作部署。”
　　但林少斌同时直言，招商地产未来应该会“包办”集团在前海的住宅开发任务，只是具体建筑面积尚未确定；至于商业物业，则会根据自身财务、能力，决定由招商地产全盘负责还是与人分工。
　　只是就当前首批出让的前海地块，招商地产从上到下都已知“没戏”。“这次出让的是政府手中的地，应该前期都和一些企业谈得差不多了，不会再考虑已在前海有这么多地的我们。”一位在招商地产供职多年的内部人士说，而且他认为这样的地走招拍挂程序，价格不会便宜，对招商地产也并无吸引力。

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前海开发将在深圳楼市 投下一颗“原子弹”

近期，前海动作比较频繁，以前海股权交易所为代表的大项目据说已经有70多项，其中80%以上是金融类型项目。与前海一起崛起的是楼市的“前海概念”。从南头、宝中、新安、西乡一直到沙井等片区都不约而同地高举“前海”旗帜，“1500亿元”成为公共资源，被疯狂使用。前海对深圳楼市影响几何？是否如各沾光的楼盘所言绝对利好？
　　我们看好前海自身的发展。考虑到我们缺乏想象能力，不如拿福田中心区和前海做一个对比。根据有关的规划，前海占地15平方公里，将来要建成2600万平方米建筑物，其中办公楼1200万、商业360万、居住650万及其他建筑390万平方米，吸引80万人就业。福田中心区占地4平方公里，规划总建筑面积800万，其中办公楼300万、商业200万、居住180万及其他建筑120万平方米，容纳26万人就业。从以上规划指标来看，前海的体量是福田中心区的3- 4倍。即使假定前海开发的水平大约和福田中心区差不多（如果真这样，那算前海开发失败），前海也相当于3- 4个福田中心区。有地产媒体人打了个比喻，如果说福田中心区是手榴弹，那前海就是原子弹。因此，我们首先要相信前海的威力。
　　问题的关键是其将深圳楼市各类产品和各个区域将产生怎样的影响。对于办公楼，前海的1200万平方米将超过目前深圳已经投入使用的写字楼总和。更要命的是，在前海登记注册的公司还将享受企业所得税和个人所得税的双重优惠。因此，前海成为一个强大的磁场，吸引大量企业（尤其是金融企业）迁入，这将对整个写字楼尤其是高端写字楼市场产生重大的影响。毫无疑问，其将成为整个深圳商务中心，将对其区域尤其是福田中心区带来很大的压力。
　　从商业来看，前海商业总量360万平方米，是福田中心区的1.8倍，算是巨无霸。其联手后海商业中心，将形成深圳最大的商业中心。如果说前海不能取代福田商业中心地位，也至少要平分秋色。在整个深圳总人口无法再度大幅增长的情况下，还有电商的夹击下，其他中心级别的商业不得不面临一定压力。
　　最后，从住宅产品来看，由于前海总体开发的住宅量不大，而且650万平方米的住宅中包含大量的公租房等产品，实际上真正能推出的住宅可能在300万平方米左右，假定十年开发完毕，则每年推出30万平方米左右，占整个楼市的5%-8%左右，可以说影响不大。但对周边的住宅来说，前海的规划算绝对的利好。首先，前海将大大改善区域的交通和商业等配套设施。根据规划，将有十二条轨道交通将通过前海，前海和福田中心区一道享受轨道交通枢纽地位，这将大大改善周边区域基础设施条件，尤其对于宝中、碧海等区域。其360万平方米商业成为周边区域的配套，大大提高生活及休闲配套水准。其次，前海将大大改变区域就业人口数量和档次，带来巨大的住宅需求。按照规划，前海将带来80万人就业，而前海内部仅仅能解决30万人居住，这意味着还有50万人需要解决居住问题。这50万人其中相对一部分迁移到前海周边区域居住，将导致周边区域物业价值攀升。
　　总而言之，前海开发将在深圳楼市投下一颗原子弹，大大改变楼市目前的格局。

自由高飞

前海是在界定档次———不是深圳级的，而是世界级的。

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万科能否借前海挽回颓势？

一周后，随着前海首批土地的成功出让，珠三角“曼哈顿”即将涌起首波高潮。而在前海土地出让的“乐透名单”中，赫然出现了万科的身影。外界对此反应：既在情理之中也在意料之外。

　　万科集团总裁郁亮的说法，更像是情理之中的表述。上月底，郁亮在西安向媒体表示，万科从深圳发家，万科不会错过参与深圳前海土地开发的机会，前海是深圳目前来看最好的区域，万科会尽力争取，每块土地都不会放过，且不是以一贯的合作方式开发，而是会自己开发。而外界所谓的意料之外，指的是综合体运营与紧随城市热点开发两方面，似乎都不是深圳万科的强项。

　　此次前海出让的三宗土地分别是T201-0078地块以及T201-0077、T201-0075地块。根据公告要求，T201-0078地块的主体资格列出三项要求：须为在港交所上市企业，2013年6月24日市值不低于400亿港元；企业2012年营收不低于200亿元人民币；须在竞买前与不少于3家境外的世界500强金融机构签署入驻该项目的合作意向。另外T201-0077、T201-0075地块，则要求竞买人为2012年资产与营收超过100亿元、具有城市综合体开发经验的境内外房企。因为港交所上市企业的硬性条件未达到，万科有可能参与的只能是T201-0077、T201-0075地块的竞拍，营业收入固然是万科的强项，而在城市综合体城市商业地产最复合与高级形态的开发经验上，相比“乐透名单”上的其他竞争对手，万科即使坐拥“主场”，也无太多优势。

　　万科与深圳商业地产的故事百说不厌。1998年，万科被迫将已经开工的高层写字楼项目海神广场，改成了住宅项目万科俊园。这是万科发展历程中的一次标志性事件，王石(微博)在自传《道路与梦想》中详细地记载了这件事，并用心有余悸的口吻对全球商业地产的高风险进行了分析。由此也开始了万科对商业地产近乎抵触的谨慎。如果说15年前万科选择放弃多元化，坚守专业化是顺势而为，那么当包括深圳在内的中国顶尖城市进入全新的发展阶段，当深圳住宅供应几乎为零，城市更新成为最重要的房企获地渠道时，一味坚守住宅专业化，也就意味着与深圳城市发展的脱节。即使是万科近年迅速调整战略，按下了商业地产开发的按钮，也仍然要为当年的脱节而“埋单”。

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有消息指，今天万象城所在的综合体地块，原本首选交给深圳万科来开发，结果却是成就了华润中心，也开启了深圳城市综合体的成功模式。2008年，万科放弃了深圳湾大运会的春茧项目招标，原本它最有机会中标，抓住机会的还是华润置地，也凭借这一项目，公司将取代万科成为深圳地产市场上的龙头。 直至2010年，万科才落子在深圳真正意义上中心级别的城市综合体，位于盐田中心区的壹海城。从当初的城市核心级别的万象城地块、春茧项目到城市区域核心级别的壹海城，项目之间的价值差异，可谓是大相径庭。

　　对于万科在深圳商业地产而言，一边需要补交学费，一边还有“短板”限制。“短板”来自万科自身高周转、快进快出的策略，将会完全移植到商业地产项目。持有商业物业，注定不会是万科商业地产发展的主流。因为商业物业在资产中的占比提升，将对回报率和市值产生重大压力。按照万科内部的测算，商业投资占比每增10%，投入资本收益率（ROIC）会降低1%～1.5%，从而影响市值7%～10%。ROIC每掉1%，对股价影响约5%～8%。因此，万科此前已经提出，持有五个20亿元规模的商业项目就会对万科ROIC和市值产生重大压力。因此，短期内公司持有的商业资产比例将不会超过15%～20%。换言之，与住宅产品一样，能卖就卖将是万科的商业地产项目未来很长一段时间的主要策略。例如万科在2010年获得壹海城地块后，2012年就火速推售首期商铺，今年又加推第二期。对此，有成功运营广州太古汇的商业地产泰斗级专家点评：“完全不像在做商业地产，对后期运营有重大利空。”

　　事实上，万科与深圳城市发展脱节的表现，还在于无法与城市发展方向同步，甚至是背道而驰。2007年，万科以10.05亿元的价格竞得深圳富春东方（集团）有限公司股权包，自此万科在东部就形成了“东方尊峪东海岸万科中心天琴湾17英里浪骑俱乐部惠州大甲岛”这样的东部布局。“深圳，向东看”成为万科当年最激动人心的战略预判。

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与此同时，深圳却开始向西行。

　　6年来的事实证明，深圳的城市重心不断西移，从福田CBD到南山科技园、后海、宝安中心区，城市西移的节奏在今天的前海中心到达高潮。而如果仅仅从房产价格的角度来看，上述区域的价值也要远远高于万科深耕已久的大梅沙。同样是滨海物业，大梅沙仍然可以找到不少2万元/平方米左右的物业，而在临近深圳湾区域，5万元/平方米以下的单位几乎绝迹。直至2010年，万科才姗姗来迟，参与南山地产的开发，拿下南园新村和蛇口渔一村旧改项目。对于一家从深圳发家的龙头房企而言，很难相信深圳万科对于城市发展重心变化的跟进，竟能如此迟钝。试想，如果当初万科不是向东看，而是向西，形成链条型的深圳湾产品布局，无论是万科在深圳的销售额或是城市贡献力，又要提升多少？

　　与城市发展脱节的后果，就是相比竞争对手，万科在深圳的“颓势”。众所周知，对于住宅供应几乎为零的深圳，城市更新项目获取的数量和质量，对房企未来在深圳市场的表现有决定性的影响。而运营城市综合体的能力，又决定获得城市更新项目门槛的高低。

　　公开数据显示，目前华润置地在大深圳区域的6个项目，均为旧改或综合体项目，投资达千亿，总占地面积超过300万平方米，总建筑面积接近1000万平方米，并自西向东占据着深圳南山、罗湖、惠东滨海的核心地段。能获得这些优质项目，与华润置地在全国成功运营多个综合体息息相关。万科在深圳的另一对手，佳兆业集团的旧改项目目前占地面积就已接近1000万平方米，其中50%在深圳。同样深圳本土发家的京基集团，未来5年在深圳地区旧改的建设总规模将达到814万平方米，其中包括规划建筑面积270万平方米的京基晶都旧改项目。这两家企业同样不乏打造优秀综合体案例。而反观万科的旧改数据，截至2012年底，万科参与的深圳城市更新改造项目共8个，对应规划面积约为400万平方米，除了少量项目在原关内，大多分布在沙井、布吉、龙岗等非传统城市核心区域，无论数量或质量，与竞争对手的差异正在拉大。据媒体报道，在万科商业地产运作第一线，区域中心型综合商业项目还没有成功案例。这等于又加大了万科在深圳斩获优质城市更新地块的难度。

　　回到万科在前海土地首次出让前的身影，作为见证万科从小到巨的本土媒体，我们当然希望万科能够在前海开发过程中扮演重要角色。前海首批3宗土地出让后，年底前还将再推8到10块土地，换言之，深圳万科进入前海的机会很多。但是，前海800亿~1000亿元的基础建设总投资，资金来源需靠土地出让以及物业租赁等收益来实现，在这样的“大框架”下，万科在进入前海之后，如何紧跟城市最热点，如何真正实现土地开发的持续收益，如何突破公司高周转、快进快出策略对商业地产运营的“瓶颈”，还需要拭目以待。或许这才是万科与前海的“距离”所在。

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前海是在界定档次———不是深圳级的，而是世界级的。
自由高飞 发表于 2013-7-20 01:04

    看来深圳级还不是世界级   

    百尺竿头更进一步  继续加油！！！


    国家对深圳的期望：国际化现代化先进城市

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Antioch 发表于 2013-7-20 01:38

    下周五，拭目以待！！！