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发表于 2020-7-18 08:29:56
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一句话简而言之就是，2016年，恒大认为洛阳是大城市。而赣州不是。
一个城市的房地产开发有一个过程：
开始是 房地产赚钱，大的开发商没有进入，本地涌现出大量小开发商；
然后是 大鱼吃小鱼，房地产竞争激烈，明星大房企逐个蚕食市场份额，虽然没有超高等高附加值的礼物，但有各种××广场、××商圈。也给城市带来商业繁荣；
再然后是 三线城市的崛起，房地产竞争趋于稳定，地方势力壮大，在地方可以和全国性明星开发商一较高下，但由于三线毕竟是三线，地方要的太多，明星房企觉得“不值”，就会选择放弃。但对二线及以上城市来说，这类开发商蜂拥而至，自己已从买方市场变身卖方市场。开始提品质，提高度，提商业品味。而开发商也发现，随着城市实力的增强，即便在二线城市花点血本，赚得也比在三线以下城市盖好几个住宅要多得多。尤其是随着城市的扩张，原先是大城市边郊的区域变成新的城市中心，那更是大赚特赚，于是各个房企开始挖独具慧眼的城市建设专家，把脉投资，审查拿地，跟个星探似的。
最新的态势是：二线以上城市进入讨价还价阶段，尤其一线，谈判谈不好，只能靠建成后的商业溢价赚钱。而三线城市开始出现分化：少数新兴三线大城开始向二线迈进，城建亟待升级，另一方面，对用地审批把关又很严，这样的城市刚刚进入这一领域，因城建用地审批限制，讨价还价的手段和方式，很多明星房企不适应，要么退出，要么选择和地方开发商合作拿地开发，地方开发商负责谈判拿地建设，自己只管出钱，监工，招商。这类三线向二线转型的城市，房地产市场正在向上一个阶段中的二线市场的形态转变；而更多的三线城市开始停留在上一个阶段的过程中，犹如皇帝的嫔妃，接受明星开发商的“蜻蜓点水”。明星开发商的“商探”们嗅到哪块商机，可能就有一个众人皆满意的项目，否则，很难出现超高，有的只能是看中了人群的商业项目。
在这样的过程中，有的三线开始探索让地方势力较强的房地产开发商接手城市超高项目，在没有认清投资风险和市场需求，以及城市本身对其在开发商眼里的发展情景产生误判的情况下，结局往往悲惨。而有的三线城市，尤其是强三线城市，受多方利好政策，自身区位优势，人口优势影响，崛起势头明显，往往被房地产“商探”捕捉到商机，各路开发商带着升级项目纷至沓来，呈现向二线城市房地产市场演变的发展征兆，说到底，还是看中了城市的发展前景，说得在直白点，就是认为这是一个未来的二线，拿远比正牌二线城市优惠的代价，进入，正当其时。说不定，机会稍纵即逝，再过几年，将再无此类好事。
可以这么说，只要赣州呈现高速发展态势。从今年开始，凡在赣州拿地盖住宅的，赣州都有底气让他盖超高，不盖就不给你合作,，并且，条件将会越来越苛刻。十年后，再想G15这般买一送四的情况，可能想都不要想了。
恒大深耕赣州多年，特么有一栋超高吗。光吃不吐泡泡。 |
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