建设纪实—世纪大道SN-1地块 浦东金融广场|194米+100米*2 |出地面

caton

租金方面，今天早上还和一个陆家嘴本地的商业地产中介老板聊天，谈到了一个非常有意思的现象。就是其实小陆的租金并不高，反之浦项这一带的租金已经不输小陆家嘴了。

小陆家嘴中现在也就几栋新盖的顶级楼还能撑撑高价，SWFC真实价格才8块；IFC二期稍高，一期谈的好的话，也才9块左右；而像浦项这附近的中建都要7块了。小陆家嘴的老楼更惨，招商局位置算可以的了，5块不到都能成交，而96广场附近的老楼基本都要这价了，有些甚至更高！

caton

其实，看看香港，像中环附近的花旗银行大厦折算人民币日租金也才24元，而一般的楼也就8块钱。这么一算，小陆的写字楼还有多少空间？

donghaidaomin

回复 107# caton
你搞错了。国金二期和小环价格在12到15元。竹园因为去年供应量大比较低7元左右，但潜力很大。香港的普遍是旧楼，租金世界排名第一，ifc二期是54元。陆家嘴的旧楼价格都很低。

caton

环球的租金计算和上海通常的写字楼是有区别的，环球和老的汇丰大厦计算租金的时候算的都是使用面积，所以实际算成建筑面积要打折的，按照环球65%左右的得房率，你说的12-15，就是我说的8-10块了！

caton

另外，陆家嘴的旧楼最低也要4块，了不起也就翻倍了！

donghaidaomin

12-15元这个价格就是小环的建筑面积价格，刚开业的时候它是按照使用面积算的，现在都是按照建筑面积算了。另外那些老楼品质和租金价格无法跟新楼比的，所以普遍会很低。
上海中心大厦最新招租价格也是12-15元，但是仅限于22楼以下，也就意味着均价可能会达到18元-20元。

caton

SWFC的成交价格应该不会错，因为我是直接听过近半年真实的成交案例的！甚至于他们里面的大租客某会计师事务所的超低价格都没考虑进去，另外我知道他们今年将有某家日资银行到期（3、4个楼面），当年进来的时候高租金，这次续租还准备跌价了，范围肯定落在我说的区间内！

上海中心的预租价格没有参考性，因为这个报价只是参考价，实际成交价还有的商量（SWFC当年也是一路往下走的），就算有预定客户，起码3+3的免租期，分摊进去，也要打8折！

donghaidaomin

我觉得可能性不大，除非他租的是低区，因为只有低区价格会奇低。
你想据几大权威物业机构的统计，今年上海的甲级写字楼均价是9元左右，超甲级写字楼是12元，小环会比均价低吗？

caton

我觉得可能性不大，除非他租的是低区，因为只有低区价格会奇低。
你想据几大权威物业机构的统计，今年上海 ...
donghaidaomin 发表于 2012-5-31 10:52

    SWFC最好玩的是高区的房子都已经卖10个楼面了！而小业主们，除宝钢买了3个楼面自用外，保利协鑫自用1个楼面，其他6层基本都是出租，而价格区间应该都落在我说的范围内！

caton

另外，我刚刚看过最新的JLL、DTZ、FPD的新一期上海写字楼报告，其中某家报告直接写了SWFC的成交价，应该也落在我说的区间！

donghaidaomin

所以我觉得你所说的价格是低区的价格，你可以亲自打电话去租赁中心问就知道了，中介为了招徕业务存心把价格报的很低是不可信的。旁边的21世纪中心大厦均价都是9元-10元，但是低区只有7元，国金中心和小环都是12-15元。你说的其他6层出租的价格也落在这个区间是因为前两年租金受金融危机影响很低，如果他们现在续租就不会是这个价格了。

caton

所以我觉得你所说的价格是低区的价格，你可以亲自打电话去租赁中心问就知道了，中介为了招徕业务存心把价格 ...
donghaidaomin 发表于 2012-5-31 11:29

    高区是去年初才卖的，全部搞定，大致小业主开始招租是去年秋天以后的事。

caton

另外，你说的国金二期价格算比较高，一期卖给汇丰，业主汇丰出来的最低价格9块是不稀奇的！

caton

至于上海中心，我知道的情况是股权结构上是城建50%，陆家嘴45%，建工5%，而运营能力出色的陆家嘴把话语权交给了城建，可惜城建没有运营能力，未来代理业务很可能直接给DTZ做，这么一来水分就更大了，通常代理行的做法都是虚高的价格，超长的免租期！

donghaidaomin

我觉得竹园的租金价格将来会有很大的提升空间，陆家嘴软件园生意特别好，听说11号楼已经满租了，估计租给宝时捷价格会很低，对外招租价格是6-8元。可惜陆家嘴基金大厦顶层的还是没有租出去。