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发表于 2016-6-13 18:41:24
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【媒体视线】王填：长沙的商业处在蓬勃发展期，步步高只打有准备的仗 2016-06-13 颜菊阳 步步高即时播报 与中国企业家群体中流行的登山运动相比，中国实体商业的“猴王”——王填更偏爱滑雪。“登山有些呆板，不够刺激”。 出生、成长于没有雪场的湖南，王填的目标却是征服世界上所有最具挑战的雪场。滑雪是这样一项运动，它能带给你肾上腺激素快速分泌的刺激“体验”，它也在创造速度的同时提醒你要懂得控制，保护好身体，不能摔倒。这是一个需要平衡原始“欲望”与理性掌控的运动。 王填说，所有滑雪爱好者永远都是在挑战自己的速度与激情，但同时也懂得风险控制，不要摔跤，这是滑雪的魅力。 企业家的性格就是企业的性格。步步高求新求变的迭代运营中，王填似乎始终都在平衡速度激情与理性选择。 在一项占步步高上市公司2015年营收体量三分之一，总计投资50亿元的70万方商业综合体项目，即将开业之际，《商业观察家》专访了步步高集团董事长王填。我们想知道，这个决策如何做出，背后的风控有何支撑，以及王填对步步高发展的规划以及整个中国零售业未来的判断。 每到冬天，王填总是要听从内心的召唤，忙里偷闲去体验高山滑雪的乐趣 “我不是赌博，我打的是有准备的仗” ▼ 01/商业观察家：步步高投资50亿元的长沙梅溪新天地超级MALL项目即将开业，对于项目回报，您怎么考虑？ 王填：两到三年以后，梅溪新天地将达到一个良好的回报率。这样的项目我敢这样投，并不是赌博，我打的是有准备的仗。 梅溪大街10万平米，我们仅卖了2万多平米的一个“小角”，总计10个亿；另外写字楼和一栋国际公寓回笼了10个亿。50亿投资回笼20亿现金，整个压力就小了。 所以，对于其他的商业物业，我们都不准备再出售，包括酒店也是自持，步步高合作引进了五星级喜来登酒店。 2009年开业的湘潭步步高广场，去年改建增加8万平米，而A馆在2015年以前已经收回投资成本。步步高绝大多数的购物中心项目都是18个月之内就会开始实现盈利。 梅溪新天地项目全部开业后，预计日均客流可达5万人次，年客流可达1000万。 02/商业观察家：梅溪新天地为什么没有考虑做住宅？ 王填：住宅赚的钱很少，长沙的价格也很低，均价7000块钱，收益远远不如做商业。而且步步高的优势不是做住宅，而是实现商业价值最大化。梅溪新天地会做资产证券化REITs 。 在梅溪湖地区，全国最大的、最好的、最牛的房地产商全部进来了，都是做住宅生意的，步步高是做零售生意的，争住宅生意干吗？住宅修好了，都入住了，步步高给做好配套服务就行了。 今年，在广西桂林、湖南岳阳，步步高都要开业10万平米左右的购物中心，都是在当地城市中心的核心商圈。江西赣州、湖南岳阳等项目步步高是100%完全自持的纯商业操盘模式。 万达做的是工业化的生产，步步高不追求数量和速度，但是每做一件就做一个精品。每个城市的特点不可以复制，只有可能把每一件作品做成标新立异，按照城市的特点量身定制。 03/商业观察家：梅溪新天地的招商进展如何？ 王填：购物中心签约率目前已经超过90%，到6月25日开业率在80-85%。除个别品牌因为各种原因会延迟到9月开业，购物中心所有的222家品牌商家都会在年内开业。整个梅溪新天地项目大概是450多家品牌。 ZARA中国区拓展经理到区域拓展总监，无印良品的中国区总裁都来过梅溪新天地，都很认可，他们觉得未来长沙就是需要这样的项目。这代表欧美日韩先进的服装企业对长沙这座城市和步步高梅溪新天地项目的理解。 按照北京和上海的商业演化程度，长沙整个商业的发展还处在一个蓬勃发展期，商业形态还处于非常传统的阶段，是由百货店向购物中心转型的阶段。 互联网的兴起，空间与距离的概念在人的意识形态上逐渐消弭，消费成为24小时全天候、全地域覆盖的行为；互联网亦改变很多人的生活习惯，激发消费者对美好生活更加的向往。就像农村的人向往进城，小城市向往大城市一样，二三线城市对新生活方式的渴望程度远远超过一线城市。 04/商业观察家：梅溪新天地在国内领先的创新型零售业态很多，其中好美市集特别引人注目。您怎么看待这种超市+餐厅＋市集的超市模式？ 王填：好美市集是美食现场加工的模式，意大利Eataly的设计团队设计，步步高一直在帮助他们调整，让他们更接地气，既有欧洲的特色，又被本地人所喜爱，能更适合长沙的消费者。 好美市集如果成功实现盈利，会是颠覆现有超市模式的革命。 零售的未来：超级MALL+社区商业中心 ▼ 01/商业观察家：从云猴网、跨境电商，到梅溪新天地，步步高的经营囊括很多创新业态，您希望市场如何看待步步高？ 王填：沃尔玛、永辉、大润发等实体商业的战略是“单一业态、全国领先”，包括麦德龙和家乐福等等。但家乐福和麦德龙在他们本国市场、欧洲市场其实都是多业态的零售集团。 步步高想做的也是这样子——多业态打市场，坚持“多业态、区域领先”的策略。中国的区域市场很大，比如西南七个省就有三四亿人口。 未来的商业组合，超级MALL、社区邻里中心、社区超市、便利店是步步高线下的主力业态。尽管大卖场现在还是步步高的“拳头产品”，但未来步步高会按照超级MALL、社区邻里中心、社区超市、便利店的方向构建商业业态的组合，然后加线上电商。 在中国我做零售行业是最辛苦的，因为我要变成一个“全能冠军”，十项全能我都在做，其他企业可能只做一个业态，打通一个业态就全国复制，步步高在区域市场就是全面布局。 但我也享受这个过程，不断地做完一个作品又去做下一个作品。 02/商业观察家：能具体谈谈步步高的四大主力业态吗？ 王填：超级MALL不可替代，很重要的原因是，他提供的是一种生活方式，会加入很多体验和设计的元素。社交也分线上和线下，线下的社交，人与人面对面的交流是不可缺少的，包括家庭之间的聚会，朋友之间的各种聚会。 但超级MALL不可能多开，在一个城市最多就开两家，而且类型定位要不一样。在梅溪新天地之后，下一步，步步高会尝试在长沙市中心做一家相对高端的，附加社交元素的项目。 |
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