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发表于 2018-2-18 18:47:55
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雄安新区农村宅基地或将成为三权分置先行先试的样板
2018-02-18 雄安新生活
2018年2月15日国土资源部部长姜大明在2018年全国国土资源工作会议上表示，我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。他强调，这是一项重大理论和实践创新。我们认为，雄安新区或成为“三权分置”先行先试的样板。
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何为“宅基地三权分置”
2018年中央一号文件提出，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。
早在2007年颁布的物权法，虽然赋予宅基地用益物权，但只规定具有占有、使用权，与建设用地使用权和土地承包经营权相比少了收益权，更没有明确出租、转用权，且规定宅基地使用权不得抵押。当“三权分置”后，土地的所有权不变，依然属于村集体，但具有资格的人可以不使用相应的宅基地，而通过出租、抵押等将使用权让渡给其他人从而获得收益。
有了宅基地“三权分置”，宅基地的收益权有了保障。于是，盘活农村集体建设用地，包括宅基地，就有了政策依据。
符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。也就是说：
1、宅基地所有权归集体，不动摇。
2、宅基地资格权归农民，不动摇。也就是说，宅基地只要属于集体所有，没有被国家征用转化为城市建设用地，农民就有宅基地资格权。
3、宅基地使用权适度放开到城市居民或企业，或其他组织。
4、农村集体也可以开发建设租赁住房，成为住房供应者之一。
5、村集体成员具有资格享有这块土地上所产生的收益，同时，收益按照资格权进行分配，但具有资格的人并不一定使用相应的宅基地，可以将使用权让渡给其他人从而获得收益。
此举会大大加速新农村建设，让农户能够分享市场经济发展过程中的土地
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宅基地“三权分置”利于城镇化
如果宅基地“三权分置”付诸实践，对于农民来讲，无论是哪个符合资格的自然人或企业法人使用宅基地，农民的收益权仍然不变。这样，农民有可能放弃宅基地的使用权，宅基地的利用效率也会提高，同时，农民的劳动力得以解放出来，仍然可以外出在城镇打工或创业获得收益，最终留在了城镇。
另外，（18+1）大报告中明确指出，第二轮土地承包到期后再延长30年，对于农民来讲，其实是土地收益权进一步延长30年。道理很简单，如果农民进城，一方面在城镇打工或创业获得收益，享受城镇公共服务配套的便利，最终留在了城镇；另外一方面，土地承包收益权仍然继续享有30年，这对于新市民（进城农民）来讲是最大的实惠。这样，新市民城镇与农村两边收益同时享有，宅基地“三权分置”与土地承包权延长30年势必加速城镇化的进城。
就政策面来看，国土资源部部长姜大明说，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这项措施和宅基地“三权分置”相结合，意味着闲置的宅基地（集体用地）今后可以入市进行住宅开发，供地主体不一定是政府，有可能是集体，政府将不再是居住用地唯一提供者。
这样，集体用地可以引进符合资格的开发商进行有效集中利用并开发，可以将原有宅基地综合开发为租赁用途，“县镇”楼市形成了多主体供应、多渠道保障租购并举的住房体系。有学者认为，集体建设用地包括宅基地可以开发为城市居住用途，成为商品房。
那么，对于农民来讲就可以“就近城镇化”，普通老百姓就可以在此安居乐业。 “就近城镇化”不是简单的开发一些住宅小区，而是在改变农民原有居住宅基地的居住形态的同时，也赋予以“县镇”为核心的城镇化区域所应具备的城镇公共服务配套功能，比如衣食住行、吃喝玩乐等公共资源，另外，安居同时要乐业，也就是说“就近城镇化”也离不开产业的支撑。
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雄安新区“三权分置”的未来
前几天新华社播发的“雄安新区：探索住房租赁管理新模式”，明确提出：雄安新区住房保障制度改革将积极吸纳聚集创新要素资源，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举、以租为主的住房保障制度，探索长期租赁、租购同权的住房保障体系，构建公共租赁房、机构租赁房、共有产权房和商品房等多元化住房供应体系。
雄安新区设立的初心，一是集中疏解北京非首都功能，二是成为机制先行先试的标杆。雄安新区的建设，涉及大量的农村集体用地，包括耕地、集体建设用地和宅基地。“三权分置”让上述住房保障制度、住房保障体系、多元化住房供应体系，有了实现的政策依据和实现的可能。
农村集体建设用地（含宅基地）可以供应住房开发用地，也可以成为开发主体，直白一点就是农村集体可以建房、租房，并且可以长期租赁，长期多长？可以70年。70年是什么概念？商品房的土地使用权就是70年，商业用房是40年或50年。农村集体建设用地（含宅基地）可以建设机构租赁房。
这就有意思了，和国家供应土地的商品房区别不大了。
黄色地块是城市开发边界
在雄安新区的规划中，起步区、各组团、特色小镇属于城市开发边界，换句话说，城市开发边界就是城市建设用地。涉及的集体用地国家征用，由集体用地转性为城市建设用地，这是国家供应住房的地方。
那么，起步区、各组团、特色小镇之外的集体用地，也就是这些村庄，未来发展前景如何？“宅基地三权分置”或许已经给出了答案。
这也是雄安新区三县人民（包括任丘、高阳县部分乡镇）最为关心的。从后台留言我们看到，雄安新区的人民对于征迁赔偿最为关切。看看下面过年贴的对联，可见一斑：
命运党定建美雄安
喜乔迁希望多陪钱
大家普遍认为，能够征迁是一种礼遇，征迁然后陪偿，就算是分享到新区发展的红利了，有了钱，而且安置后生活环境大为改善，如果再安排就业，完美。如果不涉及征迁，生活会照旧。
“宅基地三权分置“后，或许一切都有改变。
不属于城市开发边界内的村庄，集体建设用地（含宅基地），可以租赁、抵押，获取收益，也可以集体开发成为租赁住房，成为雄安新区多元化住房供应体系中重要的一环。（现在新区绿化植树采用租赁的模式，也是三权分置的实践）
随着雄安新区大规模公共配套建设的进行，土地的升值空间巨大，拥有土地就拥有未来。集体土地或许会成为未来财富隆起的高地。
并且，雄安新区从城市建设来说，是高标准高定位，在生态保护方面，也是依托华北最大的湖泊白洋淀，实现人与自然的高度和谐。从哪个角度来说，旅游都会成为新区的支柱产业之一。无论是征迁获得国家补偿、安置，还是不涉及征迁，以后租赁、特色农业、旅游产业，都会享受到雄安新区建设发展的红利。征迁享受的最多的是建设红利，不征迁享受的是发展的红利。
未来的农业，从传统的农业转向休闲特色新农业。特色新农业的发展必然会在未来逐渐形成了集农业、休闲、生态、旅游、消费等一体的产业集群——农业特色小镇。一切，源于雄安新区的顺利建设，快速发展。
【信息来源：京津雄城市群 |
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