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发表于 2015-9-6 15:41:01
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过度开发 沈阳楼市全线告急
“一天时间，项目运转的费用就消耗掉一套房子。”沈阳一家当地房企总经理苦闷不已，这家本土小开发商开发的楼盘销售不畅陷入资金危机，在沈阳楼市库存高企的大背景下，这位房企负责人萌生退意。然而，即便抱着赔钱的心态转手项目，也可能找不到人接盘。
这家小房企面临的窘境，正是当前沈阳楼市房企生存状态的缩影。实际上，供应过剩、购买力过度透支，持续走低的市场已经让沈阳开发商集体陷入楼市黑洞无力解套。除了小房企，一线房企也在加速逃离沈阳楼市，2014年开始，包括中海地产、保利地产、恒大地产、碧桂园、龙湖地产在内的品牌房企都停止在沈阳拿地，但是，他们还必须消化掉在沈阳市场的存量房。
2014年上半年，沈阳区域的大型房企已经开始大幅降价去库存，据新峰地产发布的沈阳市2014年房企销售量TOP10榜单显示，当年度销售排名前10位的房企有9家是依赖打折促销带动了销售。其中，降价幅度超过10%的多达5家，且均为品牌房企：中海、万科、华润、碧桂园、金地。
中海地产是这波逃离沈阳开发商中的激进派。2014年5月份，中海地产在沈阳的项目全线降价，平均降幅在300元-700元/平方米，据新峰地产统计，2014年，中海地产完成销售面积88.45万平方米，同比2013年上涨38%，但是销售均价却从8558元/平方米下降至6966元/平方米，降幅达19%。
但是，即便不再新增土地，舍弃利润大幅降价跑量，中海地产在沈阳仍有大量土地储备待开工。新峰地产的统计数据显示，截至2014年底，中海地产在沈阳的土地储备依然高达403万平方米，商品房库存量达113.88万平方米，以中海2014年91.61万平方米的去化速度计算，这些存量土地依然需要4.4年开发周期才可以变现。
一位沈阳当地资深地产人士对界面新闻记者称，品牌开发商降价能够完成销售，资金运转尚处良性状态，而一些小房企开发的地理位置偏远的项目就没有那么幸运，目前沈阳已有不少房企因销售过慢资金链断裂。一位沈阳中原人士透露，目前沈阳已经开始出现项目大面积停工的现象，这其中不乏知名房企绿地集团的项目。
楼市销售的持续走低已经传导至土地市场。2014年以来，沈阳市土地市场频现流拍，据公开数据，仅在2014年上半年，沈阳土地流拍就已经高达38幅，流拍比例近30%。另一方面，沈阳对土地财政依赖度非常高，据同策咨询的数据显示，以2013年为例，当年沈阳的土地出让金527.62亿元，2013年一般预算财政收入801亿元，2013年土地财政依赖度65.9%。
进入2015年，土地流拍情况变得越发严峻。今年4月，地处沈阳浑南区的“DL-15002”地块流拍，据沈阳当地一位房企负责人介绍，这宗地块周边拥有泛华广场购物中心、奥体万达、兴隆大奥莱、亿丰时代广场等商业配套，并且地铁二号线也直达，“无论是商业配套还是交通配套，都很成熟”，但是这宗优质地块却意外流拍了。
“大部分开发商都不敢拿地了。”保利地产沈阳区域一位前高管对界面新闻记者表示，沈阳楼市已经严重供大于求。他分析称，沈阳是传统工业型城市，本地经济最近几年并不景气，当地购买力有限，同时，进入沈阳的外来人口并不多，沈阳的人口数量近年来都维持在800万水平，并没有明显增长。
购买力透支也是沈阳楼市步入险境的重要原因。当地多位业内人士表示，最近几年，“0首付”、“一成”首付的楼盘促销策略在沈阳非常普遍，开发商为了消化库存，利用自有资金，或者借助银行、第三方金融机构为购房者垫首付款，促进更多成交。但是，这类措施已经提前透支了沈阳楼市的购买力，一位当地业内人士对界面新闻记者称，现在沈阳地理位置较偏的项目售楼部多达几天鲜有购房者现身，“都没人看房，更别说成交了。”
不良效应正在向购房者手中传导，一位当地房企负责人对界面新闻记者称，开发商在销售环节放弃的利润势必会影响后续施工质量，同时，沈阳停工的楼盘众多，这些危机最终都会抛到购房者手里。目前，沈阳已经出现大量因为项目停工面临烂尾，或者房屋出现严重质量维权的情况。
最关键的是，如果沈阳楼市销售没有改善，楼盘烂尾大规模爆发，政府是否做好了兜底的准备？ |
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发表于 2015-9-1 22:07:17
