开业十余年的邻瑞广场将提升改造，工程施工和装修招标公告均已经发布

PinghonG

社区商业：地产玩不转，领展、新建元风生水起


不同于购物中心依靠品牌溢价、体验式消费实现高租金与高坪效，社区商业以生鲜超市、便民餐饮、生活服务等刚需业态为主，客群锁定在0.5-1公里半径内的固定居民，消费频次高但客单价偏低。
单个项目的可租赁面积多集中在1-2万平米，部分小型项目甚至不足1万平米，有限的规模与偏低的租金水平，导致单体项目的净物业收益（NOI）往往仅数百万元，难以产生具备吸引力的投资回报。

苏州邻里中心：新加坡邻里中心的国内样板
作为大陆社区商业的低调先行者，苏州邻里中心起源于1990年代中新合作的苏州工业园区开发，其核心定位借鉴了新加坡的邻里中心模式，并在1998年开业了首个项目——新城邻里中心，至此正式开启标准化复制的征程。
经过二十余年发展，据官方公众号，目前苏州邻里中心在运营项目达28个，其中近20个集中在苏州工业园区，已形成庞大的规模体系。

这些项目遵循标准化模板：可租赁面积集中在1-2万平米（最大4万平米、最小0.8万平米），基础服务面积占比不低于45%，整合了商业、文化、教育、医疗等12项居住配套功能，涵盖生鲜菜场、便民餐饮、图书馆、社区工作站等民生设施，达成 “商业属性与普惠价值” 的有机统一，而标准化与规模化为REITs发行奠定了坚实基础。


早在2018年，苏州邻里中心的母公司新建元集团就发行了国内首单社区商业类REITs——“中联东-新建元邻里中心资产支持专项计划”，以湖东、玲珑、翰林等10处邻里中心为底层物业资产，发行规模达20.5亿元，产品期限5年，发行利率5.8%。
截至目前，其24个在营项目中已有13个发行类 REITs产品，形成了 “开发-培育-REITs-再开发” 的良性资本循环。
规模效应带来的不仅是资本层面的突破，更实现了运营效率的提升与抗风险能力的增强。
数据显示，苏州邻里中心的多数项目出租率维持在90%以上，沁苑邻里中心、翰林邻里中心等项目的出租率更是长期保持95% 以上。即使受改造、**等因素影响，出租率出现短期波动，也能快速恢复，如新城邻里中心2020年出租率降至73.23%，2023年重新改造开业后回升至92.27%，2025年1季度进一步提升至94%。

PinghonG

sametime

大家发现没有 久光这么多年没重新改造，质感、管理依旧在线，新光也没，诚品也没。再看看苏州中心、圆融、邻瑞这些呢？套路全是套路

vanb

PinghonG 发表于 2026-2-4 09:38
社区商业：地产玩不转，领展、新建元风生水起

还搁着吹牛逼给自己邀功呢，靠着天时地利以及ZF亲儿子钱随便花地随便圈 玩不公平竞争 野蛮生长 破坏商业环境以及信誉，给自己刷数据，盖了一堆大同小异的低质商业。

sd13

vanb 发表于 2026-2-4 11:11
还搁着吹牛逼给自己邀功呢，靠着天时地利以及ZF亲儿子钱随便花地随便圈 玩不公平竞争 野蛮生长 破坏商业 ...

其实是完全有条件营造精致的社区商业..

PinghonG

vanb 发表于 2026-2-4 11:11
还搁着吹牛逼给自己邀功呢，靠着天时地利以及ZF亲儿子钱随便花地随便圈 玩不公平竞争 野蛮生长 破坏商业 ...

园区国企特色

vanb

sametime 发表于 2026-2-4 10:53
大家发现没有 久光这么多年没重新改造，质感、管理依旧在线，新光也没，诚品也没。再看看苏州中心、圆融、 ...

圆融时代广场最近五年我能想起的改造就至少有三次，最近一次去年下半年，再前年刚改造的基础上，又花了几千个W，改造了东区，就是新开的鹅外以及那家宠咖店周边，即使是最新的改造，留意下地面铺装施工水平，地砖参差不齐，边缘崩的崩裂的裂，铺装毫无设计与十年前无异，不忍直视，对比下人家华润新的商业地面铺装设计施工。它们完全不考虑投资收益，只管伸手要钱再把钱花出去， 十足的败家子，

PinghonG

vanb 发表于 2026-2-4 12:40
圆融时代广场最近五年我能想起的改造就至少有三次，最近一次去年下半年，再前年刚改造的基础上，又花了 ...

去年前年的改造也是配合右岸整体更新的一部分

PinghonG

邻瑞广场提升改造工程监理[招标公告] 一、招标条件     苏州工业园区金鸡湖邻里中心管理有限公司邻瑞广场提升改造项目的招标人为苏州工业园区金鸡湖邻里中心管理有限公司,工程所需资金来源为自筹。项目已具备招标条件，现对该项目的邻瑞广场提升改造工程监理进行公开招标。本次招标对投标人采用资格后审方法进行资格审查。 二、项目概况与招标范围     1.本次招标项目的建设地点：邻瑞广场     2.工程规模：本项目为单体建筑，单体总建筑面积154886.95㎡。其中地上部分85874.47㎡，地下部分69012.48㎡。本次改造总建筑面积约12万平米，建筑层数：地上4层，地下2层，为单体多层公共建筑。单体高度约23.5米。工程总造价约为9000万元。     3.本公告共划分为1个标段 标段(包)编号 标段(包)名称 招标范围 工期（天） 合同估算价（万元） E3205711847000409003001 邻瑞广场提升改造工程监理 监理 245 180.0

PinghonG

邻瑞广场提升改造装修工程[招标公告]

一、招标条件

苏州工业园区金鸡湖邻里中心管理有限公司邻瑞广场提升改造项目的招标人为苏州工业园区金鸡湖邻里中心管理有限公司,工程所需资金来源为自筹。项目已具备招标条件，现对该项目的邻瑞广场提升改造装修工程进行公开招标。本次招标对投标人采用资格后审方法进行资格审查。

二、项目概况与招标范围

1.本次招标项目的建设地点：邻瑞广场

2.工程规模：邻瑞广场位于苏州工业园区西华林街88号，项目用地面积67756.22㎡，总建筑面积154886.95㎡。本次工程为室内商业公区局部内装升级、涉及面积约1万平方米。合同估算价4500万元。

3.本公告共划分为1个标段

标段(包)编号	标段(包)名称	招标范围	工期（天）	合同估算价（万元）
E3205711847000409004001	邻瑞广场提升改造装修工程	装修工程	155	4500.0

PinghonG

邻瑞广场提升改造施工总承包项目[招标公告]

发布时间： 2026-01-15 15:29:55

邻瑞广场提升改造施工总承包项目[招标公告]

一、招标条件

苏州工业园区金鸡湖邻里中心管理有限公司邻瑞广场提升改造项目的招标人为苏州工业园区金鸡湖邻里中心管理有限公司,工程所需资金来源为自筹。项目已具备招标条件，现对该项目的邻瑞广场提升改造施工总承包项目进行公开招标。本次招标对投标人采用资格后审方法进行资格审查。

二、项目概况与招标范围

1.本次招标项目的建设地点：邻瑞广场

2.工程规模：本项目为单体建筑，单体总建筑面积154886.95㎡。其中地上部分85874.47㎡，地下部分69012.48㎡。本次改造总建筑面积约12万平米，建筑层数：地上4层，地下2层，为单体多层公共建筑。单体高度约23.5米。

3.本公告共划分为1个标段

标段(包)编号	标段(包)名称	招标范围	工期（天）	合同估算价（万元）
E3205711847000409002001	邻瑞广场提升改造施工总承包项目	施工总承包	122	4700.0

9940650

sametime 发表于 2026-2-4 10:53
大家发现没有 久光这么多年没重新改造，质感、管理依旧在线，新光也没，诚品也没。再看看苏州中心、圆融、 ...

久光的装修质量质感太高了，比一般的家装都要好很多，墙面都有护墙板。现在的新光诚品大白墙加裸露的天花板，碎裂的地砖，纯纯的偷工减料，和久光没法比。