长沙2015：梅溪湖VS滨江新城（12页更新）

blxha

rexpeng 发表于 2016-9-4 22:09
梅溪湖吹子的本性正在一步步暴露，你黑人家的区域人家也不会像你们这么激动，说了点梅溪湖的不足的事实激动 ...

看了病脑科医生跟你咋说的？开了啥药？

blxha

rexpeng 发表于 2016-9-4 22:09
梅溪湖吹子的本性正在一步步暴露，你黑人家的区域人家也不会像你们这么激动，说了点梅溪湖的不足的事实激动 ...

药要按时吃啊，治好病才好找工作，有工作才能赚大钱买梅溪湖喔

rexpeng

blxha 发表于 2016-9-4 22:11
看了病脑科医生跟你咋说的？开了啥药？

你除了会骂人还会点啥？从北京检查回来了？医生怎么说？还有希望么？

blxha

rexpeng 发表于 2016-9-4 22:12
你除了会骂人还会点啥？从北京检查回来了？医生怎么说？还有希望么？

这怎么是骂人呢？大家都很关心你的病情啊，早日痊愈欢迎你赚大钱加入梅溪湖的队伍呵呵

rexpeng

blxha 发表于 2016-9-4 22:14
这怎么是骂人呢？大家都很关心你的病情啊，早日痊愈欢迎你赚大钱加入梅溪湖的队伍呵呵

看来北京的医生也没把你治好，好像你还挺有钱的，中建土豪嘛，可以出国试试

rexpeng

梅溪湖的托们，别这么玻璃心，我都说了，不用争了，谁的预期更好，下轮三个片区都拍块地就知道了，别跟着要了你命似的，我要休息了，晚安

mdlceo

rexpeng 发表于 2016-9-4 10:33
能不能烦请你再谈谈对滨江新城和洋湖新城看法？

你好，对于滨江其实我了解的不多，因为我是做项目才到长沙呆了一段时间，当时看着长沙房价便宜，所以看了几个楼盘（均位于洋湖和梅溪湖），略有些了解。如果非要比较的话，就以我所了解的信息来比较一下吧，可能不是太准确，因为我确实没有长沙本地人了解：
梅溪湖VS滨江VS洋湖
1、区域位置：；梅溪湖在二环到三环间，而且不算是被各区包围；滨江在二环以内，位置相对处于长沙中心；洋湖在南二环以外，南边和西边算是完全没开发的区域；
2、政府定位：梅溪湖是湘江新区管委会所在地，定位是湘江新区中心，优秀的人居之地；滨江是金融中心，属于长沙中心城区范围；洋湖是总部经济跟宜居之地；
3、交通规划：梅溪湖目前通车地铁1条（2号线），规划地铁1.5条（6号线和2号线延长线），交通上主要是枫林路和西二环、西三环；滨江是地铁4号线和6号线，同时还有长株潭城际；洋湖是地铁3号线；
4、商业成熟度：梅溪湖的商业沿湖及CBD展开，另外还有梅溪新天地；已经建成开业的有：步步高新天地，即将开业的金茂府；滨江好像目前听说的主要渔人码头跟湘江九号，都还没开业；洋湖目前听说的只有宜家；
5、办公成熟度：梅溪湖目前的办公尚未形成规模，真正在用的仅有梅溪湖创新中心等少数办公楼，而规划的CBD目前尚未开建，建成后的入住率仍需要打上问号；滨江目前真正入驻的办公楼似乎也不多，倒是很多银行跟金融机构确定要入驻了；洋湖目前的总部经济区也确定了几家总部，但是也尚未入驻；
6、居住环境：梅溪湖一期以湖为中心，背靠桃花岭和象鼻窝，有龙王港和肖河穿过，片区内绿化率也很可观，空气质量非常优秀；滨江靠近湘江，临江的景观一流，非临江的区域新老城市交织；居住体验一般；洋湖湿地也是景观一流，而且靠近湘江，不过只有水没有山，略显单调；
7、教育设施：梅溪湖小学、初中均有各大名校的分校，学校更多更丰富，但是毕竟不是本部，比起本部所在的片区仍逊一筹；滨江也有多家名校的分校，但是学校较少；洋湖的小学和初中规划也较多，不过真正投入使用的不多；
8、配套设施：梅溪湖目前规划有省歌舞剧院、象鼻窝体育公园、医疗中心及几个三级医院、省图书馆新馆（未确定），假如按照规划建成，那么梅溪湖算是娱乐、文化、医疗中心；滨江目前规划主要是写字楼，靠近市政府不知道是否算是配套之一，至于体育场所和医疗、文化场所尚未有看到规划；洋湖往南有大王山，旅游设施完善，另外还有宜家荟萃的丰富业态，算是旅游中心加购物中心？
9、房价：梅溪湖片区从2009年左右启动，一期到现在算是建成70%，房价从13年的7000到现在的9000.滨江房价目前也在8000-9000的范围；洋湖的房价在7000-8000的范围。

综上所述，在比较的9大项目中，梅溪湖在商业成熟度、居住环境、教育、配套设施、房价5项强于洋湖、滨江；
滨江在区域位置、交通规划2项优于梅溪湖，更优于洋湖；
政府定位上，湘江新区和滨江区别不大，两者优于洋湖；
办公成熟度上，三者的办公集群都没真正起来，处于同一水平；

因此综合比较，梅溪湖应当略胜一筹，滨江次之，洋湖更次之；
如果换算成房价的话，应该是每个区域有1500-2000的差距（假设长沙最终的房价会稳定在15000的均价，最好的地段的房价为20000）。
以上纯粹为个人主观观点，不具有太多科学依据，博坛友们一笑而。

Athena_Exclamat

长沙这房价也就刚刚从前两年的泥潭里爬出来，远远没达到高位，库存再继续下降的话，不涨是不可能的

hzyeva

Hui忆 发表于 2016-9-4 21:52
振业城和梅溪青秀这些大盘越到后面房子位置越好,能不卖高价吗? 梅溪湖里面的楼盘同一小区不同楼栋四五千 ...

看到网上中建梅溪湖中心八栋都在维权了。八栋卖得便宜，所以入户大堂等公共设施与其他相差较大，业主气不过就来维权，同一个小区差别对待。

yuandongjusi

有什么好说的，万把块的房价在我们那片区几年前就达到了，只是要忽悠别人买房就没必要了，自己选好就可以了，哪里发展的好，10年会出结果的。

oceanjun23

我也谈谈个人看法，勿喷
1. 关于定位，其实 2016.05月发布的的《湖南湘江新区发展规划（2016-2025年）》就给出了滨江和梅溪湖等的定位了：
——岳麓中心城区。由梅溪湖国际新城、麓谷科技新城、岳麓山大学城、滨江新城、市委政府行政服务区等5个功能区块组成，远期向西拓展白箬铺组团，沿湘江西岸及319国道进行布局，强化行政文化、现代商业、科技创新功能融合，建设现代化城市中心区、市级综合服务中心、中部创新服务中心，打造长沙“西中心”。
     按照政府报告的一贯作风，文字的排序是很有讲究的，所以湘江新区，谁是最核心，应该可以猜测到。为什么滨江排位要落后于梅溪湖呢（但是请注意，这个规划是只到2025年），我认为是因为滨江是个好位置，政府的意向是金融中心（也就是写字楼和商业中心），但是目前长沙的商业库存太大，去化周期达到了90多个月，所以暂时不敢大力搞写字楼和商业（其实看其他区也一样，商业的进度要明显落后于住宅进度）。所以在2025年前的十年内，滨江的排位要落后于梅溪湖。

2. 关于下半年和明年的长沙房价预测： 目前长沙内五区（望城除外）去化周期到6月底 为7.4个月（库存898万平），,供销比为0.68，目前一个月销售量大概在140万平，那么每月去库存140 * 0.32 = 45万平左右，按照这个速度，大概3个月可以降低一个月的去话周期，所以估计在十一前，长沙内五区的去化周期可以降到 6.5左右 （如果销量爆发，也许可以降到 6以下），这是什么概念？ --- 房价跳跃式暴涨！看看其他城市的经验，去化为8个月时，开始涨，6~5个月暴涨，5个月以下疯长。最近几个月一直在关注长沙楼市，发现7月初的时候，房价开始涨，但是还算平稳，也很少有日光盘。到了8月中旬开始，明显涨速加快，很多盘都日光了。这也符合上面提到的去化周期与房价涨幅的关系。
     所以今年年内长沙房价均价能否破万（内五区）关键看政府了，如果能满足以下两个条件，春节前长沙房价破万（内五区）可能性很大：第一、不疯狂卖住宅用地，第二、均价破万前，长沙政策不收紧，不限购不限贷。
     个人建议: 要自主的，现在就不要观望了，趁房价还没有疯长前，赶紧入手，因为从各种因素看，SZF有意拉升长沙房价。

     参考资料《湖南湘江新区发展规划（2016-2025年）》、《2016 上半年长沙房地产市场报告》

battixiang

yuandongjusi 发表于 2016-9-4 22:58
有什么好说的，万把块的房价在我们那片区几年前就达到了，只是要忽悠别人买房就没必要了，自己选好就可以了 ...

讲的好，万把块钱房价只相当我们这县城，有什么好撕的。觉得滨江好就买滨江，觉得梅溪湖好就买梅溪湖就是。我作为一个外地人，我不知道长沙的规划能不能都兑现，如果可以，梅溪湖可以秒杀合肥天鹅湖。

rexpeng

mdlceo 发表于 2016-9-4 22:35
你好，对于滨江其实我了解的不多，因为我是做项目才到长沙呆了一段时间，当时看着长沙房价便宜，所以看 ...

首先很感谢你能回答我的问题。然后针对你的回答，我补充几点我自己的看法吧：
1.梅溪湖一期加二期的总的面积是要远远超过滨江和洋湖的规划面积的，况且二期已经规划到三环外去了，实际上一期二期叠加，可以认为是一个分布在西三环两侧的一个大片区。区域位置，传统意义上来看，是比不过洋湖的，更比不过滨江。洋湖位于二环三环之间，滨江位于二环内。
2.从定位来看，梅溪湖被定位为湘江新区的中心，目的是更好地向西辐射，向西拓展。滨江新城是湘江新区的极为重要的组成，定位金融中心，是长沙市的中心组成，也是湘江新区的标杆区域，而且靠近市政府，整体定位是高于梅溪湖的。而洋湖定位是南部副中心，这一点弱于滨江和梅溪湖，但与河东的省府相接，在南城的土地被过早开发的情况下，洋湖是受到省里面重视的片区，而且南接大王山再与九华经开区相接（地铁三号线也将南延到九华，对接湘潭北站），符合省里面的融城理念，是融城的关键节点，地位也不容小觑。但整体定位来看，还是滨江大于梅溪湖大于洋湖。
3.交通规划方面，在第四轮规划未公布之前，应该是滨江>梅溪湖>洋湖，远期洋湖还有8，9号线，未来预期并不差甚至强于梅溪湖，但总归是远期，不去夸张。
4.商业成熟度，我想滨江强于梅溪湖也是没有疑问的，渔人码头和湘江玖号只是一部分，滨水商业而已，而奥克斯平和堂已经营业，关键是滨江周边的商业是非常成熟的，1.5公里的半径覆盖的商业极多，这点是梅溪湖目前比不了的。然后是洋湖，洋湖作为一个新片区，商业成熟上是欠缺的，但是已引入宜家，计划18年开放宜家家居，19年全面开业宜家家居+宜家荟聚购物中心。然后今年下半年，洋湖G地块和I地块地铁商业体将要完成招商，可以期待。总体而言，无论是商业成熟度还是商业预期，都是滨江>梅溪湖>洋湖。
5.办公成熟度，没啥好谈的，都在建设中，都有确定入驻的项目，但滨江和洋湖在建的写字楼的量还是比梅溪湖大的。
6.居住环境，这方面梅溪湖和洋湖都是优于滨江的，梅溪湖靠山靠水，风景不错（风水之类我就不说了，暂时忽略，看楼盘吧），洋湖也是人居的标杆，总部经济区西边和南边是洋湖湿地，东边是湘江及沿江风光带，北边是靳江河风光带，然后雅河风光带穿过整个总部经济区。至于你说的没有山，片区的西北边就是岳麓山南麓山脉啊，只不过没有梅溪湖那么近山。自然环境来说，梅溪湖和洋湖都属于优质的。但是，梅溪湖的路网弊病很多人都是清楚的，这里不多说，洋湖开放型的路网要比梅溪湖强，同时梅溪湖楼的密度和容积率也是高于洋湖的，这方面来考虑，洋湖的宜居性，舒适性可能会更好。这也是我选择在那里给我父母买房子的原因。
7.教育，不可否认，目前梅溪湖领先。可是滨江和洋湖的教育并不落后，不管片区有多少学校，总归你只能去一所小学和初中，在哪个片区政府也都会让你有学上。目前新的片区引进的也都是名校，滨江的长郡和师大附中今年也都开学了，洋湖的雅礼中学明年开学。另外，先导集团近期也发布了消息称长沙一中和师大附中等名校落定洋湖正在商谈中，不久就会公布。拭目以待，毕竟规划了14所中小学。所以总体来说梅溪湖领先，这也跟政府先开发梅溪湖有关。
8.配套，你说的梅溪湖的配套没有问题，但是滨江配套要比你说的多很多，还是之前说的，由于滨江处于中心位置，周边成熟的配套还是很多的，湘雅附一，附三，省肿瘤，省妇幼等强大的医疗配套，是梅溪湖所不及的。梅溪湖规划了医疗城，靠不靠谱，谁也说不清，至少目前来看恒大接手普仁基本成定局，说明这个医学城不好弄，恒大能不能弄好也说不清。然后就是湘雅附六，长沙市妇幼，湘雅附六近期估计都不要期望太多，现在湘雅忙着搞附五，然后妇幼这边貌似也出现了变化，现在还在晒坑中，投资主体貌似也发生了变更，最后是谁有待继续观察。然后就是几个小的了，航天医院和省人民医院分院，这两个的水准不多说。洋湖最近是省妇幼投资弄了个湖南省妇女儿童医院，反正吹起来的逼格也蛮吊，但总归都比不上滨江的医疗配套（不要说滨江内部没有医院，滨江的位置决定了它不可能再配新的医院，周边医疗够强大）。然后就是其他配套，梅溪湖有象鼻窝体育公园，洋湖也规划了大型的体育运动场所（在湿地公园里面，可以自行了解），梅溪湖有歌舞剧院，文化艺术中心，洋湖也有若干艺术馆（美术馆，雕塑馆之类的），同时洋湖北边是后湖文化创意片区（含省美术馆），同时紧邻大学城，南边的大王山更是闪耀。当然梅溪湖二期也有儿童乐园。滨江相关休闲文化配套相对少，这和片区定位有关。
9.至于房价，不多评论，目前谁也没盈利，谁也没笑到最后，看后期拍地情况便能略知一二。
这么看来，
梅溪湖在教育配套上具有领先地位。
滨江在商业配套、区域位置、交通规划处于领先地位。
梅溪湖和洋湖在人居环境上相当，各有偏好，滨江稍弱。政府定位上滨江和梅溪湖相当，滨江略有优势，洋湖稍弱。教育配套上，梅溪湖最强，洋湖稍强于滨江。办公楼，滨江和洋湖目前的在建写字楼体量都大于梅溪湖。房价，目前梅溪湖片区暂时领先，洋湖最弱，后续再看。休闲文化配套上梅溪湖也是和洋湖相当的，都强于滨江。
综合来看，滨江的综合优势还是明显的，梅溪湖稍强于洋湖。随着政府对大王山片区的投入的加大，洋湖后发潜力不可小觑。

湘夏

金茂府、金茂悦、金茂梅溪湖、振业城、中建梅溪湖中心、天祥水晶湾、达美溪湖湾、晟通牡丹舸、梅溪四季、梅溪青秀、卓越浅水湾、云顶梅溪湖、万科里梅溪郡、梅溪香山、梅溪湖壹号各位业主纷纷表示压力很大，后悔当初匆匆在梅溪湖买了房，为何不多买几套。

blxha

我只知道目前梅溪湖片区整体房价领跑长沙而且一房难求，人民群众都不是傻子，那些一上来就黑梅溪湖的就不用再跟自己过意不去了，好好工作抓紧赚钱是王道，不然一辈子买不起梅溪湖的房哈哈