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发表于 2015-1-29 10:52:43
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高端酒店二线城市扩张样本：高端酒店扎堆武汉
高端酒店业业绩增幅放缓，却并未阻拦资本市场对此的投资热情。
1月27日，21世纪经济报道记者采访获悉，自2015年到2017年，武汉将有近10家左右高端酒店扎堆开业，新增客房数量将增长近一倍，武汉成为继成都之后，高端酒店争相布局的另一个二线城市。
“从国际品牌酒店来看，其已进入战略调整期。”仲量联行高级副总裁李萌对21世纪经济报道记者表示，一线城市高端酒店区域饱和，市场发展潜力锐减，诸多酒店品牌的区域布局转向二线城市，而这几年来，成都和武汉等二线城市的国际化程度越来越高，而城市经济活力和发展速度提升，刺激了城市对高端服务业的需求，特别是高端酒店业市场，被资本市场看好。
另一酒店业人士则表示，但扎堆供应的局面下，武汉市场是否有足够的消纳能力尚存疑。
高端酒店扎堆武汉
对武汉来说，高端酒店业尚处于启蒙期。
上述酒店业人士介绍，在此前武汉市场的布局中，高端酒店数量极少，长期维持在5家左右的局面，2009年-2012年等全国酒店业快速增长时期，武汉仅新增一家酒店即万达威斯汀酒店，规模增长速度极慢。仲量联行提供的客房供应数据则显示，2006年，武汉市现有客房数量1644间，当年新增客房仅681间，2007年到2008年，新增客房未超过1000间，2009年到2012年4年时间里，新增客房数量仅800间左右。而酒店品牌也集中在早期的香格里拉、马可波罗、光明万丽等少量国际品牌。
这种近乎停滞的状态在2013年开始改变。上述人士介绍，当年，随着喜来登等几家酒店的开业，武汉高端酒店客房供应提速，当年新增客房数量2292间，2014年新增客房数量922间。到目前为止，武汉市已挂牌的五星级酒店已有14家。
2014年，包括万豪、四季、洲际、君悦等9家全球高端酒店再度宣布在汉布局，未来4年内，将陆续开业。待其正式投放市场后，武汉高端酒店客房供应量将达到1.26万间。
如此快速扩张的背景却是，中国高端酒店业正在面临一个快速调整期，客房假和入住率双双下跌。“从全国范围来看，虽然也有部分城市上述指标均有上涨，但行业整体放缓趋势明显。”一酒店业人士分析，这种局面在2015年还会持续。
而仲量联行采集武汉市最具代表性11家高端酒店数据显示，截至2014年11月，武汉市酒店市场日平均房价649元，同比下降11.2%，入住率45.55，同比下降11.2%，每间可出租客房收入295元，同比下降28.6%。
“更多的是高端酒店市场的战略转移。”李萌表示，经过近十年布局，北上广深等一线城市供应市场已趋于饱和，激烈竞争，发展空间受限，他们需要寻找新的市场。
对比其他城市，武汉高端酒店业尚不成熟，即便是目前已经开业的酒店，断档明显，多家老牌五星级酒店的设施陈旧、设备老化、停车位不足等问题明显，满足不了当前市场对高端酒店业的需求，给这些国际品牌入驻的先机。
而武汉综合性房地产项目的放量，高端酒店作为重要的配套，被广泛布局。李萌解释，目前，国内房地产开发产品青睐包括酒店、写字楼、住宅、商业等一体的综合体项目，开发商对酒店的定位则是以提升项目档次和品牌为目的必备配套。此外，酒店大都由开发商自持，成为企业固定资产，赚取物业升值空间的同时，其产生的现金流补充企业的流动资金。
消纳能力的考验
但值得关注的是，这些新增供应基本集中在汉口王家墩CBD、武汉市解放大道、汉阳区的武汉国际博览中心周边等区域，各酒店的计划入市时间，则将从2015年持续到2018年，武汉是否具有足够的消纳能力？
对比其他城市，武汉属于二线城市中的经济活跃城市，其GDP的增速几年来均高于全国平均水平，而其国际化元素也在增加，对高端服务业的需求越来越高，这种需求会成为武汉消纳高端酒店的核心因素。李萌表示，武汉酒店需求目前仍以商务为主，主要涉及钢材、制造业、高新科技产业和金融业，其中，金融业和信息产业需求增长较快。而在旅游市场，武汉的国内旅游人次数持续保持在20%以上的增长率，这些都将给武汉消纳高端酒店能力带来想象空间。
但同样地处经济活跃的二线城市，成都比武汉更早踏入高端酒店业扩张期，上述酒店业人士坦言，目前，成都市场的入住率和客房价降幅更明显，市场消纳能力已显不足。未来的武汉是否也会走成都的老路？上述酒店业人士则坦言或许不会，其解释，综合来看，成都高端酒店业的扎堆供应，开业时间更加集中。而武汉市场的开业时间相对错开，且引进品牌之间相对有自己不同的定位，对客户群的吸引力更强，在这种局面下，其未来的消纳能力会更强。
“一般来说，一家酒店从拿地到开业约需要3-4年，开业后运营20年左右，在不考虑土地增值情况下，才能达到基本的盈亏平衡。”李萌表示，整体来看，其回报周期仍不短。 |
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