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发表于 2016-4-20 09:41:25
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武汉寻地记 土地收金173亿背后的房企二线城市热浪
众多房企纷纷加快土地储备，扎堆抢夺土地推高地价的情况频频出现。而在二级土地市场，房企并购拿地、合作开发等现象也越来越多。
观点地产网 “白领夫妇400多万卖掉深圳小两居，回武汉买了4套房。”近日，这条新闻似乎成为了朋友圈讨论的热点话题，而其背后透露的无疑是一线不断高涨的房价和重点二线城市的崛起。
与此同时，随着一线拿地成本及难度的增加，除了购房者，越来越多的房企也将扩张重点从一线转向了重点二三线城市。而继南京、苏州土地热潮之后，楼市成交节节攀升的武汉俨然成为了房企抢地的又一主战场。
4月19日，武汉二季度首场土地拍卖正式打响，公开出让的5宗地中，位于汉阳区四新南路和连通港西路东南角的P（2016）018号四新地块因位置优越成为此次大热门，引来绿地、恒大、中铁、中海和华发的竞抢。
最终恒大以11.05亿元将该P（2016）018号四新地块收入囊中，楼面地价4487元/平方米。此外，恒大旗下的一家公司亦以1.26亿底价获得东西湖区的P（2016）020号商服地块，楼面地价1373元/平方米。
此次土地拍卖，恒大拿下的两宗地总价12.31亿元，加上同时成功出让的另外3宗地，5宗土地成交总额约19.38亿元。若算上一季度出让的土地，截至目前，武汉2016年土地拍卖已收金173.38亿元。
金茂退出 恒大夺地
据观点地产新媒体了解，此次土地拍卖前，曾传出金茂也属意于该地块，希望借此挺进武汉，无奈因地块商业比例较大且要求较多，并不符合金茂集团发展宗旨，因此未能通过集团总部审批。
资料显示，P(2016)018号地块规划净用地面积约10.18万平方米，为商住混合用地，平均容积率控制需在2.42以内，最大建筑面积24.63万平方米，起始价6.16亿元。
恒大11.05亿元拿下该地块后，必须整体设计不少于3万平方米的商务办公大楼或商业中心并自持，且建成后须引入《财富》或《福布斯》(2013或2014年度)公布的世界500强公司设立区域总部，且区域总部公司注册资金不低于10亿元。
此外，还需整体设计不少于1.5万平方米的大型超市购物中心，且建成后需引入世界500强大型超市购物中心企业。
而在住宅部分则需应按照住宅总建筑规模5%-10%的比例配建公租房。同时在景观设计方面，需要在地块东侧靠近连通港路一角修建0.9万方的公园绿地，其中控制不少于0.5万方的水体景观，建成后无偿移交政府有关部门统一管理，并需保证对外开放。
对于P（2016）018号地块严苛的出让要求，湖北合富市场总监殷一戌指出，有可能是地块挂牌前政府已和某些企业协商好拿地的条件，而且报名竞拍的绿地、中铁、中海和华发等企业，都是有能力承担的。
但殷一戌也表示，目前在武汉公开市场拿地已经越来越难，所以就算开发要求较多，只要地块优质，依然不缺前赴后继想拿地的企业。
数据显示，2016年1-3月，武汉共推出了44宗地，成交42宗，总成交金额达到约154亿元，同比涨幅41%，总成交面积约216万平方米，比去年同期增加了约52%。
算上此次出让5宗地收获的19.38亿元，武汉今年仅公开市场的土地交易额就已达到173.38亿元，而观点地产新媒体发现，在这173.38亿元当中，外来房企贡献了相当大的份额。
尤其值得一提的是3月31日武汉中冶自挂自摘的青山滨江商务区地块，因为融信、万科、越秀、中海、旭辉、融侨等10多家房企竞争的助推，起拍价9.55亿元的地块在竞价中被抬到了20亿元以上，最终中冶不得不溢价130.8%，以22亿元的总价夺回地块，并造就了新的青山区单价地王。
在3月24日武汉网上挂牌出让的5宗地中，唯一一宗溢价成交的P（2016）006号光谷东地块，也引来了越秀、中海、北辰、融创、万科、绿地、正荣、碧桂园、恒大、泰禾等一众一线房企抢滩。65轮出价后，最终由湖北房投以17.4亿元，83.97%的溢价竞得，同时以4415元/平方米的楼面地价成为光谷东新单价地王。
“因为一线城市拿地已非常困难，而武汉不仅城市发展潜力大，市场需求也旺盛，所以越来越多的外来房企都希望进入武汉。”
但在房企纷纷涌入的情况下，武汉的进驻门槛已越来越高，不管是外来大房企和本地的中小房企，拿地难度将日渐增大。再者，随着武汉城市更新步伐的推进，中心城区能推出的优质地块数量也在不断减少。
因此，在公开市场之外，通过并购、合作曲线获取武汉土地和项目实现扩张的企业队伍正在日益壮大。
房企曲线寻地记
据观点地产新媒体不完全统计，仅2016年第一季度，通过收购、合作在武汉获得项目的企业就有万科、金地、碧桂园、新城控股、蓝光、华润置地、融创等，涉及的交易额至少在44亿元以上。
今年2月份刚刚与中恒集团签约，将体量59.2万平方米的武汉国际文化商业中心项目B地块收入囊中的万科，在的3月份业绩报告中再次披露，其通过股权收购的方式分别获得了武汉经开区太子湖项目和汉阳区汉江村项目51%、55%的权益，为此分别支付的地价款约13.46亿元、 24.87亿元，两项目总体量129.3万平方米。
在收购湖北汉江新世纪投资有限公司获得汉江村项目后，万科还将其打造成了翡翠系豪宅产品，并改项目名为万科新世纪翡翠滨江，年内即将入市。
此外，新城控股以1.69亿元的价格购买了武汉三江航天兴隆投资有限公司持有的武汉鑫瑞隆祥置业有限公司100%股权，从而获得武汉市东西湖区航天兴隆国际二期地块100%的权益。金地集团亦斥资3.03亿元控股武汉新居城房地产有限公司，取得武汉硚口红星村62万方旧改项目开发权。
近来在全国大量扫货的碧桂园，继去年11月收购沌口工业园项目后，也以入股的方式斩获了武汉光谷中心地区近30万平方米项目，两度入主武汉主城区。
而去年通过收购武汉美联地产塔子湖项目62%股权首入武汉的融创，在同年年底推出融创公园壹号后，2016年1月再次与湖北星科集团武汉星科房地产开发有限公司牵手合作，并藉此获得了星科地产星悦城a包K1、K3和K4三个地块约11.56公顷土地的开发权。
不过，在以价取胜的土地收购上，向来是有人欢喜有人愁。市场传言，2016年春节前武汉最后一次土拍中以约11.5亿元的底价获得洪山区板桥村两旧改项目，扩储近14万平方米的东原地产，就在近日的项目收购中被中建地产截了胡。
在一个武汉本地论坛上，有网友于4月11日透露，东原地产原本谈好了洪山区白沙洲一个建筑面积不到100万平方米的城中村项目，连协议都和村里的负责人签好了，但是因为中建地产半路杀出，还出了比东原地产更高的收购价格，将东原地产“到口的肥肉”就这么夺走了。
虽然观点地产新媒体致电武汉东原地产相关负责人求证得到的是否认的回复，中建地产方面也表示对于东原地产是否先其一步展开收购并不知情，但市场传言东原地产与中建地产抢地事件其实已说明了，不管是公开竞买还是通过收购、合作来曲线寻地，未来要在武汉获取土地的难度将越来越大，竞争也只会更激烈。
曾有业内人士透露，来自重庆的东原地产目标是未来3年进入武汉销售前十，但从目前武汉土地市场激烈的竞争状况来看，“这个目标有点难。”
而已在武汉拥有国际金融汇、星汇云锦、星汇君泊三个高端项目的越秀地产，去年在武汉的总销售额近45亿元。为了保持其在武汉这“住宅成交量全国第一”的市场的地位，于4月14日公开宣布，希望寻求合作伙伴以继续在武汉市场获取土地或开发项目。
武汉楼市的热浪
如果说南京、苏州、杭州等地楼市的火爆是因为靠近上海，为何位于华中的武汉楼市也有如此引人关注的成交，并因而引发土地市场的竞争热潮？
武汉房管局数据显示，2016年1-3月，武汉新建住宅成交总套数约为6.69万套，比去年的4.06万套上涨64.7%；成交面积697.34万平方米，同比亦增加了72.34%。
成交均价则为9134.07元/平方米，环比上涨1.15%，同比去年的7956元/平方米上升了约14.8%。其中，江岸、江汉、武昌等中心城区均价均已在万元以上。
与此同时，受楼市旺盛成交的带动，使得房企在武汉拿地的热情也一路高涨，土地价格随之上扬，有机构数据表明，2015年全年，武汉土地成交楼面价较前一年大涨了32.3%。
湖北中原研究员杨丽宇曾指出，随着城市更新改造的推进，武汉的土地供应量不断增多，因拆迁而产生的置业需求亦大量涌现。同时，轨道交通、大型商业、教育、医疗等配套资源已逐渐完善，使得武汉的城市价值在不断提高，把本土之外，周边城市的购房者也被吸引了过来。
此外，据了解，武汉每年登记的年轻夫妇就有10万对，加上每年新增的大学毕业生，这些都成为了武汉楼市刚需的中坚力量。而一线城市直线上涨的房价也令返乡置业的人数有所上升。
再者，近两年限购的解开和一系列利好政策的出台，被释放的改善型需求也逐渐占据了武汉楼市的“半边天”，并将武汉楼市成交推向新高。
但是，“目前武汉中心城区旧改浪潮已接近尾声，未来中心城区地块将越来越稀缺，优质地块更寥寥可数。”
因此，众多房企纷纷加快土地储备，扎堆抢夺土地推高地价的情况才会频频出现。而在二级土地市场，房企并购拿地、合作开发等现象也将越来越多 |
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