前海——｛前海跨境电商成跨境电商出口重要通道｝（更新至14.4.22）

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:45:53

前海规划才刚起步，新房价格已经猛涨。您说：前海新政究竟利好了谁呢？

位于宝安中心区新湖路附近，靠近前海地块的某楼盘本月初突击开盘，均价达到每平米33800元，加上该楼盘主推大户型，最小房源面积在167平方米以上。这意味着该楼盘最便宜的一套房也要500万元。销售人员不断向记者宣传该片区未来房价还会继续上涨。

记者了解到，目前国务院批复的前海深港现代服务业合作区尚处于规划初期，具体的产业布局和发展方向也还在制定阶段，房价是否如销售人员所说还会继续上涨呢?记者走访了周边的多家中介了解到，作为反映本地居民购房水平的二手房价格并没有出现明显上涨。

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:46:07

记者在中介店铺门口放出的房源广告上看到，周边80平米左右的房源，标价大都在160万左右，算下来每平米价格在20000元出头，与某楼盘每平米34000元的开盘价相比，一二手房价差达1万元还要多。随后记者随机采访了一些市民，他们大都表示，开发商炒作房价的嫌疑很大。

还有市民认为，目前前海周边的医疗、教育等配套还不完善，新房价格上涨到每平米3万多让很多人无法接受。随后记者咨询了业内分析人士了解到，早在2010年，很多开发商就在炒作“前海概念”，导致近两年前海周边的新房价格上涨幅度远高于深圳平均水平，再加上目前前海规划才刚刚起步，产业、配套还远不能支撑目前已被开发商“吹高”的新房价格。

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:46:25

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:46:43

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:47:42

深圳前海填海造地15平方公里遇排解水污染难题

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:47:52

正是填海造地，才有了前海区域由沧海到桑田的转变，也才为深港现代服务业合作区提供了土地保障。”黄卫东坚信，越来越好的环境会吸引更多的投资者和产业引领者进入这个地区，要给深圳一点时间，给前海一点时间。

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:48:22

给前海一点时间，不要急，让它慢慢发酵最先进的制度，等发酵到全社会都觉得再不进来就进不来了的时候，那时候再来的就是经过深思熟虑、带着强大资金和后援的团队了，这样进来一个就成熟一个。

展开深圳地图，沿地铁罗宝线向机场东方向走去，在大新站和鲤鱼门站之间，可以看到一条呈南北走向、名为月亮湾大道的马路。在2006年之前，这条大道就是深圳陆域的西边界，再往西便是大片的滩涂和无尽的海面。

从2006年下半年起，这里开始实施填海工程，以往的沧海一点点变成了桑田，并一直向西形成了如今纵深达两公里的陆域，这就是如今的前海深港现代服务业合作区。

与那些精美杂志上的城市规划图相比，现在的前海甚至可以用“荒凉”来形容。无论是从鲤鱼门还是从前海湾地铁站出来，呈现在眼前的还是一片荒地。同时由于填海造陆和基建施工的原因，原先在这里入海的河涌也都面临着入海口被堵、水流不畅的问题。

前海，这片被授权在金融改革创新方面先行先试的“特区中的特区”，短短几年里究竟发生了什么样的变化？未来将走向何方？发展中，又面临着怎样的困境？

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:48:49

沧海变“前海”

“几十年以前，这里还是完全由海水覆盖的区域，珠三角流动渔民经常在此停泊、避风、上岸补充物资。”王锦侠告诉《瞭望东方周刊》。

王锦侠是上世纪90年代初到深圳工作的。2011年成立深圳市前海深港现代服务业合作区管理局、深圳市前海湾保税港区管理局时，他被任命为经营发展处、秘书处处长，并承担新闻发言人职责。

他告诉本刊记者，如果查看2008年以前的地图，现在所说的前海深港现代服务业合作区还是一片海湾，偶尔会有渔民来这里捕捞。直到珠三角规划纲要获得批复后，前海规划的步伐陡然加快，逐步走进人们的视野。

据王锦侠介绍，他初到深圳时，现在的鲤鱼门那里就已经是海边了，“我记得那里有几栋红色的大楼，都是酒店，再往前50米就是海”。

而现在，要在此基础上继续往前走两公里才能到海边。

承担了前海15平方公里填海造地将近一半任务的深圳市建筑工务署，2006年9月进驻这一区域开始施工。作为项目负责人的工务署土地投资开发中心高级工程师梁刚，见证了这里由沧海到桑田的变化全过程。

梁刚告诉本刊记者，最早时，月亮湾大道和深圳火车西站就是深圳的西部边界。而现在向西纵深差不多两公里的陆域面积都是填海填出来的。“当时这里全是滩涂，刚来的时候还能看到栖居在上面的水鸟。”梁刚说，“这里没有长住居民，只有临时的棚子，渔民们最多就是在塘埂上搭个小窝棚做水产养殖，要不然就在船上，也不上岸。”

对于这些仅有的“临时居民”，早在2008年的时候就补偿赔付完毕。梁刚说，按现在的说法，真正意义上的老渔民早就洗脚上岸了。

他向本刊记者介绍说，根据规划，填海造地和软基处理工程将在今年年底完成，而就眼前的进度来说，“除了一些特殊的地方外，已经基本完成了”。

正是填海造地，才有了前海区域由沧海到桑田的转变，也才为深港现代服务业合作区提供了土地保障。

王锦侠说：“前海以前就是沉睡千年的滩涂，经过填海造地，将来就会成为深圳另一个寸土寸金的经济中心。”

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:49:12

未来城市概念

“建成以后，前海的前后反差要比浦东大很多，会更加人性化。”作为《前海深港现代服务业合作区综合规划》(以下简称《前海规划》)的项目负责人，深圳市城市规划设计研究院常务副院长黄卫东在接受本刊记者专访时，强调了前海的与众不同。

“我们与浦东的差别，是城市发展理念的区别。”黄卫东向本刊记者介绍，虽然国务院批复的是现代服务业合作区，但《前海规划》更强调这一地区的产业和城市综合服务功能的协调发展，不是单一功能产业区的概念，更强调的是产业政策创新，包括创新制度设计。

如何理解城市，黄卫东有自己的一套认识：“一定要产城融合，在新时期紧紧围绕城市服务，给产业提供最优质的服务，以此来吸引人才。”

2009年，黄卫东曾参与大浦东发展战略规划研究工作，因此对于浦东的城市发展比较熟悉。“浦东当时就是以功能区建设为中心，建一些高楼大厦，引世界500强来，办成一个个功能区，城市的综合运营考虑不多。”

经过调研，黄卫东发现浦东的一些企业出现人才流失现象，他把原因归结为服务不够。

在这方面深圳也有前车之鉴。黄卫东说，深圳市中心区是他在1994年的时候参与规划的，由于当时的规划建设理念所限，所以楼盖得很高，马路设计得很宽，也没有给人遮阴的地方，城市综合服务考虑不足，城市尺度不宜人。“人在其间会变得很渺小，总有不着边不着沿的感觉。”

正是认识到了以前的不足，所以在前海城区规划上，黄卫东提出了一定要做“城市”的理念。“第一件事就是产城融合，要能展示未来城市的一种发展理念，不能再地尽其用只盖高楼大厦，要让人能待得住。”所以《前海规划》中有了大规模的水廊道系统、大块的绿地和绵延的岸线，“都经过人性化处理的”。

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:49:33

排解水污染难题

6月26日，广东本地媒体曾专版报道前海水污染的问题，说水污染已经成了前海招商的大难题。对此，黄卫东向本刊记者解释说，其实这些问题在制定《前海规划》的时候就已经纳入考虑范围。

前海是深圳市南山区多条河涌的入海口，由于填海堵塞了入海口，改变了河涌水的循环周期，再加上上游产业区、生活区乱排污水，所以在2009年，合作区内水污染现象就已经显现。一段时间内还曾有领导提出将河涌填埋来解决河流污染、增加可开发用地。

对此，规划团队的专家们坚决反对。黄卫东告诉本刊记者，经过科学研究后他们发现，如果将这些自然冲击形成的河流填掉，城市的排洪成本将非常高昂，也留下了巨大的安全隐患，原有的生态环境也将被彻底破坏。

“我们是在做未来的深圳，是在为未来改革开放的另一个30年做规划，不是只做眼前。”最终，在经过5年的拉锯之后，规划团队给出了解决方案——将在阻碍前海湾水循环的大铲港上修建一个通道，安装水泵来增加水动力缩短水循环周期；在合作区内修建综合用途的水廊道，让原有的河流入海口更加宽敞。这样不仅实现了环境保育的功能，也确保了排洪的顺畅，“现在情况在一天天变好”。

具体负责施工的深圳市建筑工务署，对这些基建的作用有着切身体会。梁刚告诉本刊记者，原来由于排洪不畅，一旦遇到天文大潮或者降雨黄色警报，上游的村子就会被淹。

“那时候不仅提心吊胆还要经常挑灯夜战。”梁刚说，在2009年修建了基本的排洪渠(水廊道雏形)后，这些隐患才算解决，“可以说下雨不愁了。”

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:49:55

“荒凉”辩证法

现在到前海，除了保税港区有一些物流仓库之外，其他地区还是一片荒地。黄卫东说，可以用“荒凉”来形容现在的前海。不过在他看来，正是现在这种荒凉才给了前海未来巨大的可行性预期。

在具体项目开发上，黄卫东介绍说：“是单元式的，整个前海合作区共分为22个单元。”他解释说，其实也就是22个巨无霸城市运营公司，至于他们背后拉进来多少后援服务和资金，由他们自己去做。

“我们相信产业专家的选择，有这么优惠的政策，足以让他干成这个事情，市场会集合配置资源的。”黄卫东认为，这也正是广东省委书记汪洋所说的，不要急，让它慢慢发酵最先进的制度，等发酵到全社会都觉得再不进来就进不来了的时候，那时候再来的就是经过深思熟虑、带着强大资金和后援的团队了，这样进来一个就成熟一个。

由于这种模式完全是基于市场行为的选择，让市场自己调控空间资源或者产业，因此也就决定了他们之间的合作必定是最高质量的，方案也是最佳的。“我们只给大方向，只要符合规划方向就行了”。

虽然现在的“荒凉”使前海在招商初期遇到一些困难，但黄卫东认为这是因为前海的优势还未被吃透。

“我们有这么好、这么先进的制度设计，不可能没有效果。我们要避免急功近利，市场规律是会起作用的。”黄卫东坚信，越来越好的环境会吸引更多的投资者和产业引领者进入这个地区，要给深圳一点时间，给前海一点时间。

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:51:12

回复 didozi

你在开玩笑吧？哪个地方刚开始不是一大堆问题？城市发展之前是什么样子？就像山里那 ...
wu_ze 发表于 2012-7-10 08:34

前海从填海再到开发深圳也不是一天建成的~~如果一开始都很好了那就不需要建设了。

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:52:53

前海动作要快，有时候，手快有，手慢无！
rfang100 发表于 2012-7-10 18:36

开发阶段要做到既要有速度也要有品质

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:55:38

回复 FANS

按理说是不会换了，除非若干年后换
复活伟发表于 2012-7-10 11:22

2020年再看这个桥到底是不是败笔

1788111 · 发表于 2012-7-16 22:56:10

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Co11ectiOn 发表于 2012-7-10 13:52

市区已经不小了梧桐山很壮观了！！！

前海——｛前海跨境电商成跨境电商出口重要通道｝（更新至14.4.22）

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